如果以設(shè)置房?jī)r(jià)上漲政策容忍度來(lái)掩蓋住房市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，并以此來(lái)保護(hù)住房市場(chǎng)這個(gè)巨大的既得利益集團(tuán)，而不是如當(dāng)前反腐政策那樣提出明確的政策與思路，那么中國(guó)的住房市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要得以調(diào)整，中國(guó)要保持有質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，難度是相當(dāng)大的

　　——易憲容

　　社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員

　　從2012年下半年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲基本上成了一種趨勢(shì)，而且這種趨勢(shì)延伸到2013年1月更是顯示高燒不退。最新數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市的住房市場(chǎng)更出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的繁榮。比如，北京1月二手房房?jī)r(jià)突破3萬(wàn)，同比上漲36%；上海1月商品住宅累計(jì)成交面積為88.6萬(wàn)平方米；深圳、廣州1月的成交量或也將達(dá)到歷史最高水平等。有人認(rèn)為，2013年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲的可能性不大，政府會(huì)允許房?jī)r(jià)小幅上漲，結(jié)合通脹率、收入增幅以及國(guó)家年度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)等判斷，預(yù)計(jì)政府部門(mén)對(duì)于房?jī)r(jià)的忍耐度不會(huì)超過(guò)10%。

　　也就是說(shuō)，面對(duì)當(dāng)前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲，存在著這么一種輿論，那就是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲是合理的，只要這種上漲保持在10%的容忍度內(nèi)，就不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，并以此來(lái)左右住房市場(chǎng)預(yù)期。在他們看來(lái)，在這種情況下，既不會(huì)觸動(dòng)巨大的住房市場(chǎng)的既得利益，也能夠保持所需要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　在這里，其實(shí)有幾個(gè)問(wèn)題需要解決：

　　一是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫能否持續(xù)？北京市的住房平均價(jià)格上漲到了每平方米3萬(wàn)，自住需求的居民有沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)？當(dāng)前一線(xiàn)住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的需求放大是不是自住需求？如果不是，當(dāng)前進(jìn)入市場(chǎng)的需求又是什么？可以說(shuō)，房?jī)r(jià)漲得如此之高，自住需求的居民進(jìn)入住房市場(chǎng)的比例很小，而投機(jī)投資需求進(jìn)入市場(chǎng)的占比較高。因?yàn)椋�房�(jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期一定會(huì)催生出巨大的投資性需求、投機(jī)性需求、及其后的恐慌性購(gòu)買(mǎi)需求等非自住需求�？梢哉f(shuō)，只要樓市有賺錢(qián)效應(yīng)，只要當(dāng)前政策的信貸政策及稅收政策不改變，這些主導(dǎo)市場(chǎng)的投資性需求就會(huì)突破現(xiàn)有的各種限制政策涌入市場(chǎng)。如果政府要讓整個(gè)住房市場(chǎng)保持在以投機(jī)投資的市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)要轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)要得到調(diào)整就很難實(shí)現(xiàn)。房?jī)r(jià)也只能上升直到房地產(chǎn)泡沫不斷吹大。

　　二是北京的房?jī)r(jià)上漲到每平方米3萬(wàn)元了，那么這種房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)是不是進(jìn)入政府房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)內(nèi)�？梢哉f(shuō)，從近10年國(guó)內(nèi)住房上漲官方統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來(lái)看，其上漲幅度都比較小，與現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)上漲情況差距較大。比如，當(dāng)前北京二手房房?jī)r(jià)與10年前北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)相比至少上漲了6倍以上，但是這個(gè)漲幅度根本沒(méi)有記入政府房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系內(nèi)。因此，如果真有所謂設(shè)置的住房上漲容忍度10%，那么相關(guān)職能部門(mén)要讓當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格上漲保持在這種容忍度范圍內(nèi)也不難實(shí)現(xiàn)。

　　三是當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)，由于住房性質(zhì)的不動(dòng)性，它早就分割為無(wú)數(shù)個(gè)價(jià)格與需求差異很大的市場(chǎng)。而這些差異很大的市場(chǎng)現(xiàn)有所面臨的問(wèn)題也不一樣。不過(guò)，有一點(diǎn)則是國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的一般性，即前十年吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫正在破滅，比如溫州、鄂爾多斯、海南等。而這種正在破滅的房地產(chǎn)泡沫會(huì)不會(huì)向國(guó)內(nèi)其他城市蔓延，特別是會(huì)不會(huì)向一線(xiàn)城市蔓延？可以說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫破滅是必然的。只不過(guò)，市場(chǎng)預(yù)期當(dāng)前的房地產(chǎn)信貸政策與稅收政策不會(huì)變化（設(shè)置房?jī)r(jià)上漲容忍度就是以此來(lái)左右這種預(yù)期），投機(jī)投資者就會(huì)繼續(xù)看好房?jī)r(jià)上漲。但是當(dāng)上述政策改變及市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)時(shí)，房地產(chǎn)泡沫的破滅態(tài)勢(shì)就會(huì)也由現(xiàn)有幾個(gè)城市向更多的城市蔓延，最后蔓延到一線(xiàn)城市。

　　四是當(dāng)前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲不僅與2012年穩(wěn)增長(zhǎng)政策而讓國(guó)內(nèi)銀行信貸放松有關(guān)，也與當(dāng)前大炒特炒經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“城鎮(zhèn)化”有關(guān)。

　　十八大后，新一任領(lǐng)導(dǎo)集體本來(lái)對(duì)有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化說(shuō)得十分清楚，城鎮(zhèn)化就是讓農(nóng)民進(jìn)入城市并成為市民，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)則把這個(gè)概念炒作成了住房市場(chǎng)投資快速增長(zhǎng)及住房需求涌現(xiàn)。在這種情況下，強(qiáng)化了住房投資投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)的預(yù)期。因?yàn)楫?dāng)大量人涌入城市，住房需求就會(huì)大量增加，房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲。因此，投機(jī)客率先進(jìn)入市場(chǎng)，以便得到更高收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為住房市場(chǎng)價(jià)格主導(dǎo)者，采取種種推高房?jī)r(jià)的伎倆，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步上升。但實(shí)際上，就當(dāng)前的住房?jī)r(jià)格而言，國(guó)內(nèi)目前在城里的85%以上的老百姓根本就沒(méi)有能力進(jìn)入這種高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，更不用說(shuō)收入水平僅為城市居民三分之一的農(nóng)民了。農(nóng)民無(wú)法進(jìn)城，中國(guó)的城鎮(zhèn)化從何而來(lái)？可以說(shuō)，就當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，莫說(shuō)巨大的房地產(chǎn)泡沫破滅會(huì)給整個(gè)國(guó)家?guī)��?lái)金融風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)，只是就高房?jī)r(jià)根本無(wú)法讓農(nóng)民進(jìn)城而言，中國(guó)的城鎮(zhèn)化在這種情況如何來(lái)現(xiàn)實(shí)？

　　總之，就當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀而言，如果以設(shè)置住房?jī)r(jià)格上漲的政策容忍度來(lái)掩蓋住房市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，并以此來(lái)保護(hù)住房市場(chǎng)這個(gè)巨大的既得利益集團(tuán)，而不是如當(dāng)前反腐政策那樣提出明確的政策與思路，那么中國(guó)的住房市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要得以調(diào)整，中國(guó)要保持有質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，難度是相當(dāng)大的。易憲容