自我國(guó)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來越重要的地位�？傮w來看，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控經(jīng)常面臨著兩難問題：既要考慮短期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)有效需求的正效應(yīng)，又要認(rèn)識(shí)到長(zhǎng)期內(nèi)其過快過熱發(fā)展所帶來的副效應(yīng)；既要考慮其發(fā)展可以為推動(dòng)城市建設(shè)、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力，又要考慮其過熱發(fā)展導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)將影響民生、侵蝕居民消費(fèi)能力以及催生資產(chǎn)泡沫等問題。

　　居高不下的房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不良后果不言而喻，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的實(shí)效，除了要處理好調(diào)控涉及的多重目標(biāo)權(quán)衡取舍問題，還應(yīng)從決定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的幾個(gè)關(guān)鍵機(jī)制或影響因素入手，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。

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　　決定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)鍵機(jī)制或影響因素包括以下幾個(gè)方面：

　　首先是供求關(guān)系原理。供求關(guān)系理論是經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于市場(chǎng)運(yùn)行的最基本原理，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的價(jià)格決定機(jī)制：即價(jià)格的上漲是由需求的相對(duì)增加或者供給的相對(duì)減少造成的。因此，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該是對(duì)市場(chǎng)的供求雙方進(jìn)行管理，調(diào)控方法要兼顧供求兩方、不能偏重一頭，盡量使需求和供給大致均衡，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)格的穩(wěn)定。近年的宏觀調(diào)控政策大致都涉及對(duì)供求雙方的管理，特別是對(duì)需求的調(diào)控力度相對(duì)較大、手段相對(duì)較多，主要集中在利率變化、首付比例變化、套數(shù)認(rèn)定與相應(yīng)貸款政策調(diào)整等。由于對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求有居住需求和投機(jī)投資性需求之分，現(xiàn)有政策的出發(fā)點(diǎn)基本是抑制投資性需求。

　　其次是市場(chǎng)預(yù)期機(jī)制原理。市場(chǎng)預(yù)期是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一個(gè)很重要的影響因素。比如，居民家庭在普遍預(yù)期經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下滑通道時(shí)，可能會(huì)不約而同地削減家庭支出，隨之社會(huì)總體購(gòu)買力下降，企業(yè)會(huì)因此壓縮生產(chǎn)規(guī)模，這樣居民收入降低又進(jìn)一步降低消費(fèi)，從而經(jīng)濟(jì)下滑的預(yù)期變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期機(jī)制也有自我實(shí)現(xiàn)之特點(diǎn)：一旦消費(fèi)者產(chǎn)生房?jī)r(jià)將會(huì)不斷上漲的預(yù)期，居住需求者就會(huì)認(rèn)為等待觀望的機(jī)會(huì)成本較高，晚買不如早買甚至產(chǎn)生恐慌性購(gòu)買行為；投資需求也會(huì)產(chǎn)生投資沖動(dòng)；同時(shí)，開發(fā)商在漲價(jià)預(yù)期的推動(dòng)下，也會(huì)產(chǎn)生捂盤、囤地等人為制造供給短缺的動(dòng)力。買賣雙方的力量交替作用，在無外力干擾的作用下，價(jià)格自然不斷上漲。

　　再次是政府干預(yù)機(jī)制。市場(chǎng)主要受價(jià)值規(guī)律引導(dǎo)，但價(jià)格杠桿對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控并不能直接導(dǎo)致市場(chǎng)公平的形成，只有在政府的引導(dǎo)和規(guī)范下，“看不見的手”才會(huì)有效運(yùn)轉(zhuǎn)。一方面，房地產(chǎn)發(fā)展要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，合理配置資源，提高效益。另一方面，為了促進(jìn)公平和穩(wěn)定，政府調(diào)控也不能松。當(dāng)然，干預(yù)也必須建立在尊重價(jià)值規(guī)律的基礎(chǔ)之上，否則也難以收到真正的效果。另外，構(gòu)建居民家庭對(duì)政府干預(yù)的信心也非常重要。比如，當(dāng)市場(chǎng)處在觀望期時(shí)，如果政策不能真正得到貫徹，流于形式，就很難合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，很難引導(dǎo)開發(fā)商合理定價(jià)，老百姓也很難建立起信心，調(diào)控也就很難收到好的效果。

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　　基于上面的分析，未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控應(yīng)將以下幾個(gè)方面作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)：

　　第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，除了抑制不合理需求外，還要努力增加市場(chǎng)供應(yīng)。要采取有效措施，積極引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品房供給，滿足合理的自住性需求。同時(shí)，繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，盡快形成有效供給。各地區(qū)要積極拓寬籌資渠道，加快用地審批和供應(yīng)，吸引多元投資主體參與建設(shè)。另外，研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收制度改革，既可以增加政府的財(cái)政收入，從而降低地方政府靠抬升地價(jià)增加其收入的動(dòng)力，還可以增加投機(jī)者空置住房的持有成本，從而向市場(chǎng)釋放存量產(chǎn)品，加大存量市場(chǎng)的供應(yīng)量。同時(shí)，針對(duì)需求，不能一味壓制，要有區(qū)分、有疏導(dǎo)。

　　第二，要有效引導(dǎo)和管理市場(chǎng)預(yù)期。這不單要體現(xiàn)在對(duì)政策制度的宣傳和引導(dǎo)上，還要采取實(shí)際有效的行動(dòng)。對(duì)此國(guó)內(nèi)有專家建議，可以構(gòu)建一套權(quán)威的、精確合理的房?jī)r(jià)指標(biāo)體系，指標(biāo)應(yīng)充分考慮民生部分價(jià)格變化、區(qū)域化差異等因素，通過調(diào)控指標(biāo)，科學(xué)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

　　第三，要強(qiáng)化政府調(diào)控房?jī)r(jià)的有效機(jī)制，進(jìn)一步樹立政府調(diào)控的公信力。在政策工具的運(yùn)用上，多一些市場(chǎng)手段，少一些行政手段。比如對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅，就是讓市場(chǎng)自己衡量投資或者持有的成本與收益，進(jìn)而調(diào)節(jié)市場(chǎng)存量供給的一種有效方式，體現(xiàn)出干預(yù)對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的尊重。同時(shí)，還要加大政策的執(zhí)行和落實(shí)力度。一旦公信力完全建立起來，政府宏觀調(diào)控的效果就會(huì)明顯改善，市場(chǎng)參與主體也會(huì)依據(jù)政策做出理性決策。

(來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)—《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》)