新政除強調(diào)按“20%”差額征收個稅外，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率、要求政府公布調(diào)控目標都成為新政亮點。在嚴厲新政下，新盤市場將呈現(xiàn)如何走勢，備受關注。

部分二手房購買者將流向新房市場

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，隨著各城市細則的陸續(xù)出臺，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷滯漲期。但從中長期看，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。

他認為，隨著各地細則的執(zhí)行，新房市場由于轉讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將得以體現(xiàn)，部分購房者將再次回歸至新房市場，帶動新房市場交易量漲。

專家認為，“國五條細則”公布后，預計各地將逐漸落實具體政策，包括房價控制目標制定等，盡管部分二手房購買者將流向新房市場，但預計房價上漲速度將受到抑制。

“限貸”政策將會繼續(xù)加碼

胡景暉認為，今后“限貸”政策將會繼續(xù)加碼。部分高房價城市將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，這或許不利于改善類需求的順利釋放。

“細則強調(diào)可提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，提高了購房融資成本，有利于抑制投機型需求，當然也會誤傷一些改善型需求�！敝袊�銀行國際金融研究所副所長宗良認為。

■ 回應

開發(fā)商：沒人愿出頭漲價

二手房成為此次調(diào)控的重點。加重的交易成本是否將可能把需求引向新房市場？是否會刺激新房開發(fā)商漲價？

金地集團華北區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理遇繡峰，不認為二手房調(diào)控的加碼對于新房市場是利好。遇繡峰說，政策細則雖然還沒有出臺，但已經(jīng)明確釋放了一個信號，就是政府希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。如果新房市場過熱，政策也可以隨時進行調(diào)整。因此，作為開發(fā)商，我們?nèi)匀槐３滞票P和價格策略的穩(wěn)健和謹慎。

某央企北京項目營銷總監(jiān)觀點更不樂觀。在他看來，二手房市場集中在五環(huán)內(nèi)；新房市場集中在五環(huán)外。而對大量改善型二手房購買人來說，都有比較明確的需求，如距離單位近、子女上學方便等，這種功能需求并不是首置首改類新房能滿足的。

對于另一類較高端的新房來說，許多買房人也許要將原來房產(chǎn)出手，以便有置換高端房的資金。但現(xiàn)在二手房的調(diào)控可能加劇這種置換難度，產(chǎn)生對新房高端市場的負面效應。

上述人士認為，在連鎖作用下，新房就不可能借機漲價。況且，政府就是要調(diào)控房價，估計沒有開發(fā)商愿意當“出頭鳥”。

“新政對整個樓市都會有很大影響，有點類似于2011年2月強化限購令的政策，整個市場的心態(tài)都可能會發(fā)生改變，二手房首當其沖，一手房也會受到影響”。北京一家國企開發(fā)商負責人昨天對記者表達了悲觀情緒，該公司今年在北京有剛需、改善型樓盤和商業(yè)項目入市，他認為目前很多項目可能還會等待北京版細則再決定推盤的策略和定價。

■ 探訪

二套首付將提高投資客開始觀望

昨日，在東四環(huán)四方橋的一處項目開盤，現(xiàn)場戶型為170-220平米，均價37000元/平方米，購房的最低門檻近639萬元，項目負責人稱，144套房源引來近400客戶認購，當日全部售罄。

但現(xiàn)場一些有投資需求的購房者表示，由于新政要對二套房的首付、利率都收緊，加上五年內(nèi)賣二手房要重稅，可能會再觀望一段時間�！罢{(diào)控肯定要有影響，我要再看看”現(xiàn)場一位來買第二套房用于投資的看房者對記者說。

■ 回顧

樓市十年九調(diào)房價“屢調(diào)屢高”

從2003年至今10年里，國務院先后9次常務會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。

10年持續(xù)調(diào)控，房價一路走高。如何吸取過去教訓，既做到房價合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調(diào)控必須面對的難題。

業(yè)內(nèi)人士總結10年調(diào)控的一個“共性”是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強說，“限字令”歸根結底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。

不同領域的代表委員表示，過去的調(diào)控措施主要在一手房上發(fā)力，二手房交易一直難以有效監(jiān)管和調(diào)控。此番直接向二手房出售所得開刀，能夠將一手和二手市場結合起來，更好地抑制投機，從而遏制房價過快上漲。

由于購房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無辜。陳國強說，針對不同人群，不同需求，房價調(diào)控需要精細化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機炒房作出區(qū)分。

■ 鏈接

正名（2003-2004年）

2003年7月，“18號文”開啟了十年樓市調(diào)控的序幕。興起的房地產(chǎn)市場贏得了快速發(fā)展。

降溫（2005-2008年）

2005年4月和2006年5月，國務院常務會議專題研究房地產(chǎn)調(diào)控，認為“房地產(chǎn)領域的一些問題尚未根本解決。”這一輪調(diào)控房價上漲沒有像后來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。

救市（2008下半年-2009年）

為應對金融危機，2008年12月，國務院常務會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”從2009年開始，大中城市房價很快進入“報復性反彈”。

加碼（2010年至今）

2009年12月至今，國務院先后5次常務會議研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。樓市調(diào)控一直沒有放松。據(jù)新華社

■ 亮點

1 調(diào)控“時間表”顯決心

新政中明確：主要城市“一季度”向社會公布地區(qū)年度新建商品住房（不含保障房）價格控制目標；市、縣人民政府應于“一季度”公布年度住房用地供應計劃；2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶�；到“十二五”期末，所有地級以上城市要實現(xiàn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

解讀：北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，這些“時間表”的公布，明確執(zhí)行時限，顯示了政府加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。

2 “堵漏”更有針對性

繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購方面，此次新政明確限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域、限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房等。新政還要求有關部門要建立分工明確、協(xié)調(diào)有序的審核工作機制。對規(guī)避限購等違法違規(guī)行為，要嚴肅查處等。

解讀：亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，此次有關限購整體表態(tài)更嚴，不僅傳遞了中央政府一貫的嚴格態(tài)度，而且對此前執(zhí)行限購過程中出現(xiàn)的問題提出了針對性的要求。有的城市原來限購“選擇性”地在部分區(qū)域執(zhí)行，容易導致投機需求轉移到非限購區(qū)域，進而推高原來價格洼地的房價。包括此前有些地方出現(xiàn)過騙取購房資格的行為，此次都專門提出要求，意在堵漏，確保限購的有效執(zhí)行，確保調(diào)控目標的實現(xiàn)。

3 增中小戶型體現(xiàn)雙線控制

此次新政提出增加普通商品住房及用地供應。

解讀：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，新政并不是單抑制需求，而是“雙線控制”，這也是今后樓市調(diào)控的主要政策原則：一方面抑制投資、投機買房。另一方面將增加中小套戶型商品房項目的供應，除確保供地外，加快項目審批外，對中小套型數(shù)占整個項目70%以上的商品房，在開發(fā)貸款等方面都優(yōu)先支持，開發(fā)商應及時順應市場和政策。

本版采寫（除署名外）/新京報記者 張旭 劉狄 自曾暉報道