從2003年的“18號文”算起，10年里，國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。但房價仍是一路走高。對此，2013年全國兩會上證演播室邀請經(jīng)濟學(xué)家華生答疑解惑。他認為，房地產(chǎn)調(diào)控，不是想不想調(diào)的事，而是來不來真的事。

　　房價高企根子在土地財政

　　主持人：最新出爐的“國五條”細則，再次把房地產(chǎn)推到風(fēng)口浪尖上。您如何看？

　　華生：房地產(chǎn)調(diào)控大的趨勢肯定是從原有的行政性限購，轉(zhuǎn)換為用經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)，即主要用財政、稅收、金融手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。目前一線城市房價又開始上升，我認為，不是能不能調(diào)下來，而是想不想調(diào)，是否想真調(diào)。

　　房地產(chǎn)價格高企不下的根子問題是現(xiàn)在的土地財政制度，使得地方政府不想也不愿意調(diào)。一旦房價下跌地價就會跌，地價跌了地方財政收入就減少。加上目前地方財政已經(jīng)很困難，房價下跌帶來的地價下跌對他們的壓力很大。因此，他們不意愿想調(diào)節(jié)。再加上一些既得利益集團，如開發(fā)商等也不愿意調(diào)。這就是這些年來樓市調(diào)控成效不大的主要原因。

　　其實，房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟手段很多，就看是否真的想調(diào)了。

　　主持人：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是不是難以替代？

　　華生：這是一個誤區(qū)。我很早以前就說過，我國支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是建筑業(yè)，這是各國在整個城市化進程中的支柱產(chǎn)業(yè)。因為建筑業(yè)需要消耗鋼材、水泥等，建筑業(yè)會拉動幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并不是賣房倒地。在土地和房子上面倒來倒去，并不能拉動經(jīng)濟增長，也不是經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。所以，現(xiàn)在最大的誤區(qū)就是把城鎮(zhèn)化階段支柱產(chǎn)業(yè)，由建筑業(yè)變成房地產(chǎn)業(yè)，大家都去炒地炒房子賺錢，那怎么能行！

　　我國城鎮(zhèn)化將迎高速發(fā)展期

　　主持人：新型城鎮(zhèn)化的潛力到底有多大？

　　華生：新型城鎮(zhèn)化主要是人的城市化，人要住下來就需要有大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括安居工程建設(shè)等。目前中國城市戶籍人口占比才35%，按照國際成熟經(jīng)驗，要發(fā)展到占比70%——75%以上時，城市化和經(jīng)濟發(fā)展的主升階段才結(jié)束。

　　我國周邊的國家，如日本、韓國等，差不多都是用了三四十年的時間，使得城市人口占比從20%、30%上升到80%。也就是說，我國今后二十多年還處于城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展期。

　　主持人：人的城鎮(zhèn)化進程中，主要特征是什么？

　　華生：過去的城鎮(zhèn)化主要是圈地，靠土地升值來賺錢，地方政府、開發(fā)商都是其中受益者，甚至包括城中村農(nóng)民，以及囤房子的人，靠土地、房子升值賺錢。

　　但人的城鎮(zhèn)化恰好相反，不是靠土地發(fā)財，而是需要花錢。無論是外地就業(yè)人口，還是農(nóng)民工和他們的家屬，要能在就業(yè)城市安居下來，就需要花錢。所以，人的城鎮(zhèn)化比原來的土地城鎮(zhèn)化要困難得多，但這也是我國最大的可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)需所在，也是社會公平正義的必然要求。

　　樓市調(diào)控政策面臨調(diào)整

　　主持人：對于土地制度改革，切入口是什么？

　　華生：土地制度改革切入口是梳理一下跟土地相關(guān)的受益人，是否該拿到這些利益。包括地方政府、城中村農(nóng)民、房地產(chǎn)開發(fā)商、囤房者等。

　　全國人民城鎮(zhèn)化都集中到這兒來的收益，為什么全歸到你頭上來了，顯然不公平。你們都成了千萬富翁、億萬富翁，連個稅收調(diào)節(jié)都沒有，這說得過去嗎？

　　主持人：盡管三四線城市出現(xiàn)所謂“鬼城”現(xiàn)象，但一線大城市房價需求量仍很大，如何調(diào)整？

　　華生：從趨勢來看，房價在城鎮(zhèn)化過程中大規(guī)模回落，可能性確實不大，但是像現(xiàn)在一、二線城市的高房價，連城里人都住不起，農(nóng)民工又能怎么住？外地就業(yè)人口又能怎么��？從這個意義上看，大量的滿足自住需求的普通住宅價格，如果不下來的話，那么，人的城鎮(zhèn)化實現(xiàn)可能性就很小。

　　“國五條”細則確實是重申和細化了過去很多政策。如果我們要走一條新型城鎮(zhèn)化道路，意味著整個房地產(chǎn)政策肯定要做重大調(diào)整。

　　下一屆政府3月中旬就產(chǎn)生了，我認為下一屆政府會與時俱進，銳意創(chuàng)新，在房地產(chǎn)調(diào)控政策方面應(yīng)考慮做些改革。盧曉平