中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京3月16日訊 據(jù)青年時(shí)報(bào)報(bào)道，蘭州人小趙兩年前來杭州工作，被美麗的西湖吸引，小趙決定在杭州安家，買一套房，將父母接到杭州定居。

　　看了幾個(gè)月房，小趙和父母選中了拱宸橋旁的大河宸章一套89平方米的精裝修房，總價(jià)230萬元，去年6月6日，小趙先付了10萬元訂金，兩天后又付了40萬元訂金和30萬元購房款，6月30日，小趙與開發(fā)商正式簽訂商品房買賣合同后，又付了50萬元購房款，至此，小趙已付130萬元首付款。

　　在合同中，雙方約定，60天內(nèi)，也就是8月31日之前，小趙必須將剩下的100萬元付清，否則就是違約。可是合同簽訂后近100天，小趙始終沒有將余款交給開發(fā)商。

　　今年1月，開發(fā)商杭州遠(yuǎn)洋萊福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將小趙告上了法院，可小趙說，自已不付余款是有苦衷的。

　　前天，拱墅區(qū)法院開庭審理此案。

　　拒付余款究竟有何苦衷

　　就事件發(fā)生經(jīng)過而言，小趙違約的事實(shí)似乎很清楚，但他并不這么認(rèn)為。

　　小趙解釋，從6月30日簽了合同至今，開發(fā)商始終拒絕為商品房買賣合同蓋章，自己也沒有收到開發(fā)商印鑒齊全的合同原件，那么這份主合同是否生效了？

　　另外，精裝修房在簽訂一份商品房買賣合同后，還需要簽一份補(bǔ)充合同，主要是對(duì)裝修方面的補(bǔ)充，可小趙覺得補(bǔ)充合同內(nèi)的條款存在不合理，就拒絕簽補(bǔ)充合同。小趙表示，拒絕簽補(bǔ)充合同也是開發(fā)商不肯蓋章的原因之一，“開發(fā)商的工作人員曾說過，我不簽訂補(bǔ)充合同，他們就不給主合同蓋章。于是，我暫停付余款”。

　　小趙：

　　補(bǔ)充合同中對(duì)裝修細(xì)節(jié)太模糊

　　小趙拿出四份函件，證明自己在主合同簽訂后的幾個(gè)月里，一直有發(fā)函給開發(fā)商，希望拿回印鑒齊全的合同原件，并和自己協(xié)商修改補(bǔ)充合同的條款，但開發(fā)商不予回復(fù)。

　　小趙認(rèn)為，補(bǔ)充合同存在很多不合理的約定，他多次與開發(fā)商溝通，要求修訂、完善補(bǔ)充合同，但開發(fā)商一直拒絕。

　　在法庭上，小趙指出開發(fā)商提供的補(bǔ)充合同中，注明裝修標(biāo)準(zhǔn)是5500元/平方米，但他覺得實(shí)際樣板房中的裝修標(biāo)準(zhǔn)最多2000元/平方米，合同中對(duì)裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定不明。

　　首先，品牌約定不明。在補(bǔ)充合同中，對(duì)裝修使用材料，開發(fā)商寫得非常含糊。例如，廚房內(nèi)墻為“品牌墻磚”；門窗、進(jìn)戶門為“品牌進(jìn)戶門、品牌電子鎖”。

　　“究竟品牌是什么意思？是進(jìn)口品牌還是國產(chǎn)品牌？是高端品牌還是低端品牌？是同類同檔次里的A品牌還是B品牌？”小趙問道。

　　其次，補(bǔ)充合同中對(duì)材料和設(shè)備的產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等都沒有作出明確約定，整個(gè)補(bǔ)充合同都充滿了不確定性。

　　面對(duì)這樣一份補(bǔ)充合同，學(xué)法律出身的小趙表示無法接受，于是才希望開發(fā)商修改完補(bǔ)充合同之后再簽字，繼續(xù)支付房款。

　　“但開發(fā)商不愿修改協(xié)議，始終堅(jiān)持簽完補(bǔ)充合同，才能給我印鑒齊全的主合同原件�！毙≮w說。

　　開發(fā)商：

　　合同不能修改不簽就只能解除

　　對(duì)于小趙的說法，杭州遠(yuǎn)洋萊福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的代理律師表示，商品房預(yù)售合同一式四份，購房者一份，開發(fā)商兩份，物業(yè)一份，都是由購房者簽完之后，銷售員拿回公司蓋章后再交還給購房者的，但小趙認(rèn)為這樣自己就沒了保障，堅(jiān)持拿走了一份合同，這才導(dǎo)致他手上沒有印鑒齊全的合同原件。

　　“但這并不影響主合同的生效，因?yàn)樾≮w已經(jīng)存在了合同中約定的付首款的行為，在小趙付款的同時(shí)，主合同自動(dòng)生效�！贝�理律師說。

　　代理律師表示，精裝修購房合同本身就有主合同與補(bǔ)充合同兩份，消費(fèi)者需要都簽訂，才算完成了購房行為。而且主合同與補(bǔ)充合同是同時(shí)出示的，如果小趙不認(rèn)同補(bǔ)充合同條款，又怎么會(huì)簽了主合同？

　　小趙對(duì)此予以否定，“我簽完主合同，交了錢后，你們的銷售員才拿出補(bǔ)充合同，我看完覺得不對(duì)勁，才拒簽的”。但開發(fā)商的代理律師認(rèn)為這不可能。

　　隨后，代理律師又提出，補(bǔ)充合同采用的是格式合同的形式，每一位購房者簽的都是一樣的，不可能為小趙一人進(jìn)行修改。而且補(bǔ)充合同存在不合理不能作為小趙不支付尾款的理由，畢竟，小趙簽了主合同并支付首付款，這就證明主合同已經(jīng)成立生效，小趙逾期至今未付尾款，就是違約行為。

　　在協(xié)商階段，小趙說其實(shí)非常想買這套房子，只要開發(fā)商同意修改補(bǔ)充合同，自己會(huì)馬上付清尾款。但對(duì)方代理律師表示：“要么你簽了補(bǔ)充合同，合同繼續(xù)，要么就解除合同，你按商品房買賣合同約定支付違約金11.5萬元�！�

　　法庭并未當(dāng)庭宣判，目前此案仍在進(jìn)一步審理中，本報(bào)將對(duì)此案持續(xù)關(guān)注。

　　●律師說法吳方榮律師（省直律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長、騰飛金鷹律師事務(wù)所合伙人）

　　常年打房產(chǎn)官司的吳方榮律師介紹，從目前的調(diào)查看來，杭州在建在售的樓盤中約有20%是精裝修的房產(chǎn)，并呈逐年增加的趨勢。現(xiàn)階段，開發(fā)商開發(fā)精裝修房產(chǎn)沒有經(jīng)驗(yàn)，購房者買精裝修房產(chǎn)也沒有經(jīng)驗(yàn)，所以在房屋買賣糾紛中，精裝修房屋買賣糾紛將會(huì)高發(fā)。

　　精裝修房合同有兩種形式

　　吳律師介紹，市面上的精裝修樓盤分兩種：第一種，開發(fā)商賣的就是精裝修房，中間不存在毛坯房交付環(huán)節(jié)，開發(fā)商與購房者之間的合同只有精裝修房一個(gè)標(biāo)的物，這才是真正意義上的精裝修房。

　　第二種，在主合同（商品房預(yù)售合同）中是毛坯房的概念，但在補(bǔ)充合同中卻是精裝修的標(biāo)準(zhǔn)，也就是說，補(bǔ)充合同約定由購房者委托開發(fā)商去裝修。這中間就包含了兩個(gè)法律關(guān)系——毛坯房買賣合同關(guān)系和精裝修的委托裝修關(guān)系。

　　如果是第二種精裝修形式，購房者在簽約時(shí)就要對(duì)補(bǔ)充合同特別留意，同時(shí)清楚自己擁有兩次驗(yàn)收的權(quán)利，毛坯房驗(yàn)收和精裝修驗(yàn)收。

　　不簽補(bǔ)充合同能否拿到房子

　　補(bǔ)充合同應(yīng)該與主合同同時(shí)出示給購房者，購房者同意補(bǔ)充合同內(nèi)容之后，一并簽下兩份合同。

　　若購房者始終不愿意簽補(bǔ)充合同，那么雙方就按主合同的內(nèi)容來履行義務(wù)，若主合同約定了部分裝修，開放商就交付部分裝修的房子；若主合同沒有約定裝修，那開放商就交付毛坯房。

　　商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商與購房者之間的商品房買賣關(guān)系已經(jīng)成立，即便購房者還沒簽補(bǔ)充合同，房子也屬于購房者，若開發(fā)商以此作為理由，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有交房或?yàn)橘彿空咿k證，購房者可以以開發(fā)商逾期交房違約、逾期辦證違約為由，要求賠償。

　　簽不簽補(bǔ)充合同購房者有權(quán)選擇

　　根據(jù)締約自由的原則，購房者有權(quán)選擇不簽補(bǔ)充合同，不論任何原因，只要購房者不想簽就可以不簽。

　　但是吳律師也提醒大家，像小趙這樣，因?yàn)椴煌�意補(bǔ)充合同的約定，就不按時(shí)交房款是不明智的。購房者已經(jīng)簽了主合同，就必須按主合同的內(nèi)容去履行，否則就會(huì)構(gòu)成違約。

　　補(bǔ)充合同能不能修改

　　若開發(fā)商提出，補(bǔ)充合同是以格式合同的形式做的，對(duì)任何一個(gè)購房者都一樣不做修改，那就是典型的格式合同。購房者有權(quán)要求開發(fā)商修改補(bǔ)充合同，但開發(fā)商也有權(quán)不同意修改，這同樣基于締約自由的原則。但若合同中確實(shí)存在一些明顯侵犯購房者權(quán)益的約定，雙方也是可以坐下來協(xié)商，畢竟購房者不簽，開發(fā)商也不能開發(fā)一個(gè)精裝修的樓盤，留一間毛坯房。

　　買精裝修房應(yīng)注意什么

　　1.注意從毛坯房到精裝修房時(shí)，戶型有沒有存在變化，購房者是否接受這種變化。戶型變化指的是，在主合同中以毛坯房戶型為標(biāo)準(zhǔn)，裝修后改變了原有的戶型。例如，毛坯房時(shí)有一面墻，但裝修后將墻打掉，做成書柜。

　　2.補(bǔ)充合同中，裝飾材料的品牌、產(chǎn)地、型號(hào)能細(xì)化當(dāng)然是最好，但是開發(fā)商在銷售時(shí)，采購的招投標(biāo)還沒有完全完成，合同中可能會(huì)出現(xiàn)“××品牌或其他同等品牌”，但若補(bǔ)充合同沒有具體的品牌名，只有例如“品牌衛(wèi)浴”“高端涂料”這樣的模糊定義時(shí)，購房者就要注意了。

　　吳律師特別強(qiáng)調(diào)，“品牌”“高端”不是一個(gè)法律用語，定義較模糊，每個(gè)人的定義不同，這就容易引起糾紛。簽補(bǔ)充合同前，可以提出修改要求，雖然補(bǔ)充合同多采用格式合同的形式，但明顯侵犯購房者權(quán)益的約定還是要再行商討，到交房時(shí)，是否為品牌不是開發(fā)商說了算，購房者也完全可以否定，或?qū)﹂_發(fā)商提起訴訟。（孫佳麗）

(來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng))