在北京、上海、天津、重慶、深圳等城市相繼推出各自的調(diào)控細則，新“國五條”廣州落地細則卻遲遲“難產(chǎn)”，直至昨晚10時許，這份廣州版細則——《關(guān)于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知的實施意見》(穗府辦〔2013〕14號，下稱《實施意見》)才正式公布。

　　按照該細則，廣州樓市限購、限價雙雙升級，叫停外地人補繳納稅證明和社保購房，還明確提出要“引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價”，對商品住宅的預(yù)售申報價格實行指導(dǎo)，不接受國土房管部門指導(dǎo)的，不核發(fā)預(yù)售許可證；超過申報價格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

　　房價目標??

　　與人均可支配收入實際增幅掛鉤

　　廣州版細則明確2013年廣州市新建商品住房價格漲幅要低于廣州年度城市居民人均可支配收入實際增幅。

　　廣州市國土房管局表示，房價控制目標的對象調(diào)整為新建商品住房，不含保障性住房。同時，還改變了2011年房價控制目標與GDP和城市居民人均可支配收入增幅掛鉤的做法，而是將房價漲幅與年度城市居民人均可支配收入實際增幅(即城市居民人均可支配收入名義增幅與CPI增幅的差值)掛鉤，更直接反映住房價格與居民住房支付能力的關(guān)系。

　　按照廣州今年的政府工作報告，根據(jù)廣州市政府工作報告，廣州今年城市居民人均可支配收入增長的目標為11%，城市居民消費價格指數(shù)漲幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，廣州今年的房價目標大概為不超過7.5%左右。去年廣州市一手住宅均價為14044元/平方米，以7.5%的最低漲幅計算，今年廣州的一手房均價要低于15097元/平方米。

　　細則還提出，全市各級政府和各有關(guān)單位要切實采取有效措施，保持房價基本穩(wěn)定。對政策措施落實不到位、工作不得力、計劃目標未完成的，市政府要進行約談和問責。

　　專家分析，由于剛需群體依然龐大、投資性需求難以根除、貨幣流動性充裕、地方債務(wù)嚴重依賴土地財政收入，廣州的房價壓力加大，調(diào)控難度劇增。

　　限購??

　　非戶籍家庭補繳納稅證明不予認可

　　值得一提的是，廣州版細則還從嚴、從緊執(zhí)行住房限購措施：

　　——購房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂購房合同(認購)之前。

　　——對非本市戶籍居民家庭持正常納稅證明或社保證明購房的，審核標準由“自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳交1年以上”調(diào)整為“自購房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上”。

　　——非本市戶籍居民家庭持補繳納稅證明或社保證明購房的，不予認可。

　　此前，廣州查出有中介涉嫌辦理虛假稅收證明規(guī)避限購政策。合富輝煌首席分析師黎文江指出，從細則看，廣州進一步提高了外地人在廣州購房的門檻，這也在一定程度上堵住了此前限購政策執(zhí)行存在的漏洞，防止外地炒家在廣州炒房。

　　此外，從化市、增城市是否限購，一直備受關(guān)注�！秾嵤┮庖姟芬�求從化市、增城市嚴格落實國辦發(fā)〔2013〕17號、粵府辦〔2013〕11號文，切實采取有效措施，確保完成2013年新建商品住房價格控制目標。限價、限購等措施的執(zhí)行問題，將由從化、增城市政府結(jié)合本市實際研究實施。

　　黎文江認為，廣州的這一做法較為理性，對從化增城是否限購，交給當?shù)卣�府研究，沒有一刀切�！皩嶋H上，重慶也是主城區(qū)限購，也未全面覆蓋全市�！�

　　加收個稅??

　　20%個稅操作細則尚在研究

　　對轉(zhuǎn)讓自有住房征收個人所得稅的政策引起了廣州二手房交易過戶的“末班車”行情。滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰稱，3月廣州二手房成交量創(chuàng)下2010年以來的新高。

　　然而，昨日出爐的廣州版細則并未對二手房個稅新政作出具體說明，只是明確了廣州市將嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文、粵府辦〔2013〕11號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定。如新政政策的時間節(jié)點、各種費用如何扣減、各類房屋是否統(tǒng)一征收等問題有待細化。據(jù)悉，目前，廣州市地稅局牽頭、市國土房管局配合，正在對具體操作細則進行研究，待明確后將及時向社會公布。

　　黎文江表示，廣州對20%個稅政策出臺十分謹慎，而不是急忙定出具體政策，也是避免了誤傷剛需。

　　對于不少改善型購房者關(guān)注的二套房貸問題，廣州版細則明確，人民銀行廣州分行可結(jié)合2013年廣州市新建商品住房價格控制目標和廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關(guān)要求，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　限價??

　　預(yù)售申報價過高將被禁售

　　廣州版細則還從預(yù)售價格監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、查處違反住房限購政策等房地產(chǎn)市場違法、違規(guī)行為、加強市場監(jiān)測分析和輿論引導(dǎo)等方面對照落實新“國五條”的要求。

　　值得注意的是，新“國五條”要求，“預(yù)售方案報價過高且不接受政府部門指導(dǎo)的項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證”。對此，廣州版細則明確，將引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價，對商品住宅的預(yù)售申報價格實行指導(dǎo)。

　　其中，預(yù)售方案申報價格過高且不接受國土房管部門指導(dǎo)的商品住宅項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。已取得預(yù)售許可證的商品房項目，繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定；超過申報價格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同，調(diào)整后再予銷售。

　　由市國土房管局牽頭，市工商、物價、建設(shè)等部門配合，加強整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，重點查處違反住房限購政策、違規(guī)銷售、違規(guī)經(jīng)紀、哄抬房價、發(fā)布虛假廣告等房地產(chǎn)市場違法、違規(guī)行為。

　　市國土房管、統(tǒng)計等部門要繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析和信息發(fā)布機制，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　資深房產(chǎn)專家吳定金告訴記者，此舉主要是針對高端物業(yè)。此前廣州已經(jīng)通過限簽的手段進行了調(diào)控，現(xiàn)在調(diào)整為“預(yù)售方案報價過高且不接受政府部門指導(dǎo)的項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證”，行政干預(yù)上要更為嚴格。據(jù)悉，廣州市國土房管局已啟動多層次住房體系與房地產(chǎn)市場調(diào)控課題的研究，探索引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展的長效機制。

　　保障房??

　　今年計劃籌建16萬套保障房

　　按照廣州版細則，2013年廣州市計劃建設(shè)籌集保障性住房16萬套，基本建成保障性住房31萬套，新增發(fā)放租賃補貼1500戶，實現(xiàn)廣州城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭“應(yīng)保盡�！�。

　　2013年起，廣州全市每年安排一定數(shù)量公共租賃住房，逐步解決符合條件的外來務(wù)工人員的住房困難。

　　廣州市規(guī)劃局、國土房管局要強化保障性住房的規(guī)劃統(tǒng)籌，合理安排布局，加大配套基礎(chǔ)設(shè)施投入。市住房保障辦要確保保障性住房的工程質(zhì)量安全，加強分配管理。

　　土地供應(yīng)

　　中小套型最少占七成

　　在土地供應(yīng)方面，除了重申中小套型普通商品住房用地供應(yīng)比例不低于住房用地供應(yīng)總量的70%，廣州還將由市“三舊”改造辦牽頭，市規(guī)劃、國土房管、建設(shè)等部門配合，各區(qū)(縣級市)政府為實施主體，加快實施舊村、舊廠、舊城改造，增加普通住房用地供應(yīng)。

　　按照規(guī)定，廣州市規(guī)劃部門要嚴格對照土地出讓合同，加強對套型建筑面積90平方米以下普通住房的規(guī)劃報建審批。在符合信貸條件的前提下，對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通住房建設(shè)項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)要優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。

　　伴隨著新國五條落地細則出爐，廣州市國土房管局昨日還同時公布了廣州市(含從化市、增城市)2013年建設(shè)用地供應(yīng)計劃。2013年廣州全市住宅用地計劃供應(yīng)5.95平方公里，比過去5年平均實際供應(yīng)量4.48平方公里多1.47平方公里，其中中小套型普通商品住房用地供應(yīng)比例不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%。

　　廣州市國土房管局負責人昨日介紹，該局制定了2013年的建設(shè)用地供應(yīng)計劃，計劃供應(yīng)面積20.64平方公里。其中，2013年廣州全市住宅用地計劃供應(yīng)5.95平方公里，比過去5年平均實際供應(yīng)量4.48平方公里多1.47平方公里，增強政府調(diào)控土地市場能力，穩(wěn)定住宅用地市場預(yù)期。

　　■聲音

　　房企理性定價

　　百姓理性購房

　　部門??

　　廣州市國土房管局昨日表示，2011年以來，廣州堅決貫徹落實國家、省關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，投機投資性需求得到有效抑制，住房價格總體平穩(wěn)，順利完成年度房價控制目標。2011年新建商品住宅成交均價，市轄10區(qū)同比上漲2.5%、從化市同比上漲4.09%、增城市同比上漲9%。2012年新建商品住宅成交均價，市轄10區(qū)同比上漲4.8%、從化市同比下降3.08%、增城市同比下降3.63%。

　　廣州市國土房管局指出，2012年下半年以來，廣州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新變化，成交量持續(xù)高位，價格上漲明顯。對于昨日出臺的廣州版落地細則，廣州市國土房管局表示，為確保房價控制目標的完成，細則從明確工作問責機制、進一步嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率、依法嚴格征收個人所得稅、加大普通商品住房和用地供應(yīng)、加快保障性安居工程建設(shè)、加強商品房價格監(jiān)管、完善市場監(jiān)測分析和輿論引導(dǎo)、加緊研究建立多層次住房供應(yīng)體系等幾個方面提出了具體措施。

　　廣州市國土房管局強調(diào)，請各房地產(chǎn)企業(yè)和廣大市民及時關(guān)注廣州房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的最新變化，充分認識當前和今后一段時期房地產(chǎn)市場調(diào)控形勢，冷靜看待廣州市房地產(chǎn)市場運行情況，理性定價、理性購房。

　　不限購商用物業(yè)

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