在焦灼等待了近一個(gè)月后，近日，北上廣深等地密集出臺(tái)了“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則。對(duì)比發(fā)現(xiàn)，盡管各地實(shí)施細(xì)則大同小異，但具體實(shí)行的松緊程度不一。其中北京、上海相對(duì)較為嚴(yán)厲，而廣州、深圳、重慶、天津等地細(xì)則相對(duì)較為溫和。地方版“國(guó)五條”細(xì)則主要著眼于房?jī)r(jià)控制、限購(gòu)限貸、二手房轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅、加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售監(jiān)管等。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以剛需為主，而當(dāng)前政策依然支持這部分購(gòu)房者的需求，未來(lái)樓市成交或?qū)⒈３窒鄬?duì)平穩(wěn)。

【新房市場(chǎng)】 成交熱潮后入市放緩

進(jìn)入4月以來(lái)，北京樓市項(xiàng)目入市的意愿大大下降。4月首周(4月1日至6日)北京住宅市場(chǎng)僅有4個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括望京·金茂府、望東亞·創(chuàng)展國(guó)際、香悅四季與易居國(guó)際，新增住宅產(chǎn)品475套，預(yù)售許可面積4.9萬(wàn)平方米，相比去年同期，入市項(xiàng)目數(shù)量增加了1個(gè)，但供應(yīng)套數(shù)與面積分別減少了6.9%和63%。清明小長(zhǎng)假期間(4月4日至6日)，北京住宅市場(chǎng)僅有1個(gè)項(xiàng)目入市，位于朝陽(yáng)區(qū)的望京·金茂府此次僅推出96套產(chǎn)品，預(yù)售許可面積2.7萬(wàn)平方米，供應(yīng)套數(shù)相比去年清明減少59%。

3月底出臺(tái)的京版“國(guó)五條”細(xì)則成為北京樓市的分水嶺，使得樓市由供需兩旺逐漸降溫。由于本輪調(diào)控政策央版與地方版的頒布存在1個(gè)月的時(shí)間間隔，供需雙方選擇在這一政策真空期集中推盤(pán)與購(gòu)買(mǎi)，使得3月北京樓市呈現(xiàn)供需兩旺的現(xiàn)象，但是隨著3月底京版細(xì)則的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放緩供應(yīng)節(jié)奏。一方面，新政頒布后，房企需要一定的時(shí)間消化政策，制定新的銷(xiāo)售策略；另一方面，新政實(shí)施之后，住建委對(duì)于預(yù)售證的審核更加嚴(yán)格，對(duì)于部分漲價(jià)項(xiàng)目不予發(fā)放預(yù)售許可證，使其不得不推后入市節(jié)奏、重新核定價(jià)格。“去年年底及今年年初積壓的購(gòu)房需求，在3月份大量項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)后得以釋放。新政落地之后，短期內(nèi)難以再積聚較大基數(shù)的購(gòu)房人群，這也是導(dǎo)致項(xiàng)目延遲開(kāi)盤(pán)的原因之一�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫如是分析。

價(jià)格方面，自2012年后期開(kāi)始的價(jià)格上漲階段已基本結(jié)束。4月以來(lái)開(kāi)盤(pán)的4個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，東亞·創(chuàng)展國(guó)際與望京·金茂府基本與上期報(bào)價(jià)持平，香悅四季報(bào)價(jià)比上期上漲500元/平方米，而易居國(guó)際由于上次開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2011年，且本身為商住類(lèi)型項(xiàng)目，是唯一一個(gè)開(kāi)盤(pán)價(jià)格上漲幅度偏高的項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)專家表示，自2011年調(diào)控之后開(kāi)始的價(jià)格下行至底部，繼而開(kāi)始反彈的變動(dòng)周期，是在限購(gòu)前提之下市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，而此輪價(jià)格由上行轉(zhuǎn)至平穩(wěn)，則更多是受到直接管控的影響。京版“國(guó)五條”細(xì)則中，除規(guī)定2013年房?jī)r(jià)控制指標(biāo)為與去年相比保持穩(wěn)定之外，還新增加一條“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。”價(jià)格上漲過(guò)快項(xiàng)目在取得預(yù)售許可證環(huán)節(jié)即遭到管制。隨著“限價(jià)”的逐漸實(shí)施，2013年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有望逐漸走穩(wěn)。

【二手房市場(chǎng)】 觀望情緒下降溫明顯

4月首周，北京市二手房市場(chǎng)的成交量、房源量、客源量及成交價(jià)格均出現(xiàn)明顯回落。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，近一周成交量環(huán)比上周下降幅度超過(guò)80%，按照全市水平估算，日均成交水平大概在200套左右。在鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭看來(lái)，這種過(guò)低成交狀態(tài)僅僅是短期現(xiàn)象，主要源于目前個(gè)稅征收的具體細(xì)節(jié)還未明確，購(gòu)房者觀望情緒較重。預(yù)計(jì)到4月下旬，各類(lèi)房源具體征收個(gè)稅的細(xì)節(jié)才會(huì)逐漸明晰，一些公房集中的區(qū)域成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)回升。

記者了解到，新政實(shí)施后首周，90平方米的小戶型成交占比達(dá)到74%，比3月份約增加了18個(gè)百分點(diǎn)。4月首周二手住宅成交均價(jià)為26533元/平方米，比3月下降約3%。由此推測(cè)，成交均價(jià)的回落主要是受倒成交結(jié)構(gòu)的影響，市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格仍處于穩(wěn)定狀態(tài)。事實(shí)上，當(dāng)前成交的案例主體多為首套剛需置業(yè)者，免征個(gè)稅的房源受關(guān)注度明顯提高。針對(duì)個(gè)稅政策尚不明確的情況，近期交易中買(mǎi)賣(mài)雙方仍然是通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式來(lái)約定后續(xù)的交易事宜，但業(yè)主對(duì)于承擔(dān)稅費(fèi)表現(xiàn)得并不積極，此外部分業(yè)主愿意通過(guò)適當(dāng)降價(jià)來(lái)促進(jìn)成交。

數(shù)字顯示，近一周新增客源量環(huán)比下降約28%，與此前正常狀態(tài)(2012年4季度到2013年1月)相比下降了22%。張旭認(rèn)為，新政后新增客源回落十分正常，相比成交量的大幅萎縮，新增客源量下降的其實(shí)并不顯著。預(yù)計(jì)等個(gè)稅征收方案確定之后，二手房市場(chǎng)的僵持狀態(tài)將有所緩和，市場(chǎng)趨勢(shì)也會(huì)更加明朗。與此同時(shí)，近一周新增房源量較3月平均水平下降約46%。業(yè)主在新政前的急售心理減少，部分改善型二手房的業(yè)主暫停出售以觀望后市。但與去年四季度相比，二手房新增房源量仍處于相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。綜合來(lái)看，與新政之前相比，二手房需求量出現(xiàn)明顯回落，成交量在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有明顯回升。排除近期觀望因素，賣(mài)方市場(chǎng)環(huán)境加之二套房首付上調(diào)，都使得購(gòu)房成本有所提高。有專家直言，4月份二手房網(wǎng)簽量肯定會(huì)低于萬(wàn)套，本輪調(diào)控下“量?jī)r(jià)下行”將成為主流趨勢(shì)，但幅度和調(diào)整周期尚難預(yù)測(cè)。