2000年8月15日，市民王先生從原平谷縣村民李昌盛的手中花9萬元買下了3間民宅。這3間平房是李昌盛于上世紀(jì)80年代，向村里申請宅基地建的。

　　“我按照約定，一次性支付了全部購房款，他交房后，我就對房屋進(jìn)行了翻建，一直居住使用至今！”可是王先生萬萬沒料到，2012年這一帶拆遷，李昌盛竟然一紙訴狀將他告上法庭。

　　訴狀中稱：“王先生具有城鎮(zhèn)戶口，在購房時不是村集體的成員，請求法院依法確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，雙方互相返還財產(chǎn)�！�

　　拿到訴狀后，王先生氣憤不已�！懊髅髯约鹤×耸畮啄甑姆孔樱�現(xiàn)在買賣合同怎么就突然無效了呢？再說，當(dāng)時這里已規(guī)劃為城鎮(zhèn)，買的時候就已經(jīng)不是宅基地了�！睉阎�種種疑惑，王先生找到了北京市盛峰律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松。李律師詳細(xì)了解了案情后，建議王先生先收集證據(jù)，主要是政府的相關(guān)文件，以證明該房屋已經(jīng)不是農(nóng)村的宅基地。

　　律師剖析

　　宅基地已農(nóng)轉(zhuǎn)非 城鎮(zhèn)居民可以買

　　雙方買賣的房屋是不是屬于農(nóng)村的宅基地？李松律師認(rèn)為這是此案的關(guān)鍵�！皩τ谵r(nóng)村宅基地，相關(guān)法律有明確的規(guī)定，宅基地只能在本集體組織成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，不能出售給非本集體組織成員及城鎮(zhèn)居民�！�

　　此案中，雖然李昌盛原始取得該房屋是基于他是本集體組織的成員而批準(zhǔn)的宅基地，但是在房屋買賣時，該區(qū)域的宅基地已收歸國家所有，整個街道已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非。王先生向法院申請調(diào)查取證，最終法院從政府部門調(diào)取了當(dāng)年的政府文件，證明雙方在買賣房屋之前，訴爭房屋所在的某某街村民已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非，原村民集體所有的土地已轉(zhuǎn)為國家所有。因此，該土地上的房屋買賣行為不再使用土地管理法關(guān)于農(nóng)村宅基地禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

　　王先生當(dāng)時是城鎮(zhèn)居民，可以購買該訴爭房屋。同時，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系自愿達(dá)成的，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且協(xié)議內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因此李律師認(rèn)為：“李昌盛與王先生簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是真實有效的，李昌盛的訴訟請求不會得到法院的支持�！�

　　若土地性質(zhì)未變更 則買賣合同無效

　　“如果訴爭的房屋所占土地仍舊為宅基地，那么王先生作為城鎮(zhèn)居民是不允許購買的，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》將最終被認(rèn)定為無效�！辈贿^李松律師認(rèn)為，考慮到雙方的買賣行為已經(jīng)距今多年，房屋價格已經(jīng)顯著增長，法院在處理類似案件時也會權(quán)衡利弊。

　　對于合同無效，一般來說雙方都是存在過錯的�！叭绻�按原購房價返還，對于買受人而言是顯失公平的。因此基于公平原則，考慮到土地升值的客觀事實，在買受人返還房屋時，出賣人應(yīng)給予買受人相應(yīng)的補償�！�

　　至于補償?shù)臄?shù)額，在司法實踐中，法官享有一定的自由裁量權(quán)，法院會結(jié)合雙方的實際情況，酌情判令出賣人給予買受人相應(yīng)補償。

　　律師提醒

　　出賣人毀約應(yīng)三思后行

　　很多十幾年前已經(jīng)賣出去的宅基地，出賣人不惜花費高額的成本毀約，意圖收回以獲得巨額的拆遷補償。李松律師認(rèn)為：“這種違背誠實信用原則的做法不被社會所提倡，但在實踐中，導(dǎo)致買賣合同無效確實是雙方都存在過錯。對于無效的合同，法院都會酌情判令出賣人給予買受人相應(yīng)的補償。”

　　此外，李松律師特別提醒廣大讀者，購買宅基地上的房屋一定要慎重，如果沒有相應(yīng)的購買資格，最好不要購買，以免今后留下隱患，到頭來竹籃打水一場空。同時，宅基地的買賣也并非在任何情形下都是無效的，出賣人在毀約之前亦應(yīng)三思而后行。

　　今日我坐堂

　　北京市盛峰律師事務(wù)所 李松律師

　　盛峰所房地產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師。北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)法律委員會委員，專注于房地產(chǎn)法和建筑工程領(lǐng)域的研究和應(yīng)用，具有豐富的處理經(jīng)驗。