美國海岸高樓林立。

海外購房掀起熱潮，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。

　　國內(nèi)買房沒戲 美國買房抄底？

　　“國五條”抑制炒房 中國買房團(tuán)赴美國買房人數(shù)井噴 業(yè)內(nèi)人士稱賠多賺少

　　“上月傳出底特律破產(chǎn)，兩雙鞋就能買一套別墅。3月份開始，我們一共有3個(gè)看房團(tuán)到美國，有50多人在美國買了房。其中一個(gè)臺(tái)山老板一口氣在紐約市中心買了5棟樓，花費(fèi)400萬美元。真沒想到這么火�！� 說起3月份以來到美國買房的“井噴”，順帆投資移民有限公司總經(jīng)理陳金凱連說幾個(gè)“沒想到”。

　　國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場的抑制，尤其是各地陸續(xù)出臺(tái)“國五條”實(shí)施細(xì)則，讓越來越多投資者不看好國內(nèi)房地產(chǎn)投資前景，而將目光轉(zhuǎn)向海外。但中國買房團(tuán)海外“淘金”的日子并不好過，有業(yè)內(nèi)人士昨天表示，賺錢的只有三成，七成其實(shí)虧了。盡管美國的房價(jià)看起來比中國要低，但要玩轉(zhuǎn)美國樓市，可沒那么簡單。

　　陳金凱浸淫這個(gè)行業(yè)多年，每年都組織超過500人到美國看房。在他看來，年初開始市場不明朗，讓很多廣州投資者轉(zhuǎn)向海外購房，尤其“國五條”頒布以來，這種趨勢更為明顯。本月該公司就組織了兩個(gè)前往美國和加拿大的看房團(tuán)。

　　“國五條”打壓

　　海外買房井噴

　　在進(jìn)行15天的房地產(chǎn)市場考察之后，看房團(tuán)的17名成員中最終有10名選擇在美國置業(yè)，其中包括華人聚集區(qū)洛杉磯、舊金山和東部的紐約。30萬~50萬美元的公寓以及造價(jià)在80萬美元以下的別墅最受歡迎。

　　單從數(shù)據(jù)來看，今年第一季度，該公司承接的海外購房申請(qǐng)較上年增長了40%以上，尤其3月份“國五條”實(shí)施后，往美國買房的人更多。

　　廣東澳星俊匯投資移民有限公司資深置業(yè)顧問陳玉珍也表示，投資海外可以規(guī)避國內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)，加上大部分海外土地和房產(chǎn)都有永久產(chǎn)權(quán)，對(duì)投資者和開發(fā)商具有很大的吸引力。加拿大溫哥華，美國紐約、洛杉磯，澳大利亞墨爾本、悉尼等都是國人海外置業(yè)的首選之地。

　　廣州精湛咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉丹也說，國內(nèi)購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)美國，主要原因是國內(nèi)房地產(chǎn)投資回報(bào)率急劇降低，并且政府打壓投機(jī)性炒房。而另一方面，美國的經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇之中，依然有上升空間。以前50萬美元的房，現(xiàn)在可能二三十萬美元就能買到，是“抄底”的好時(shí)機(jī)。

　　“一些樓盤有六到九成是中國人購買，甚至有中國人排隊(duì)48小時(shí)等一個(gè)新樓盤開盤�！备吡�國際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維倫表示，隨著收入水平的提高和投資理念的成熟，國內(nèi)投資者去海外置業(yè)增速明顯。

　　“高回報(bào)”的誘惑

　　或?yàn)橐泼窕驗(yàn)橘嶅X

　　海外買房熱情井噴，中國人真是“鉆進(jìn)錢眼”里了嗎？實(shí)則不然。移民和投資都是海外買房的回報(bào)。

　　陳玉珍說，加拿大、美國、澳大利亞、新西蘭等移民首選國都已沒有買房移民政策，短期內(nèi)也不會(huì)有，現(xiàn)在能買房移民的只有塞浦路斯和葡萄牙。所以，從海外買房目的上看，到美國買房基本上是純投資，而到歐洲買房，則主要是為了移民。

　　“高回報(bào)”是去美國買房最吸引人之處。第一，不限套數(shù)，可以申請(qǐng)五成貸款；第二，可以獲得高額租金收益和物業(yè)升值回報(bào)，可抵充月供，年收益率15%以上；第三，美國經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，不愁房子貶值或出手難。在美國置業(yè)市場上混跡了9年的陳金凱如是說。

　　5年前，廣州的劉浩在美國購房時(shí)嘗到了甜頭，他以15萬美元的價(jià)格競得了位于紐約皇后區(qū)的一棟面積140平方米的三室兩廳的房子。兩年后，這棟房子就漲到了35萬美元。劉浩見有賺頭，便在國內(nèi)開了一家公司，專門接待中國人到美國購房�！昂芏嗳藛栁业矫绹�買房能不能移民，我明確說不能。但我告訴他們，穩(wěn)獲15%以上的回報(bào)沒問題。大部分投資者都沒退縮，他們覺得美國房價(jià)都這么低了，未來應(yīng)該能迎來像北京、上海、廣州那樣瘋狂漲價(jià)的黃金十年。”

　　在陳玉珍看來，不僅是美國，歐洲買房也是“高回報(bào)”的劃算買賣。從移民政策來看，歐洲從來都沒有買房移民政策，當(dāng)前實(shí)施是因經(jīng)濟(jì)低迷，政策不會(huì)長久，將來肯定會(huì)收緊，所以，現(xiàn)在到歐洲買房是好時(shí)機(jī)�！捌咸蜒朗菑娜ツ甑�，塞浦路斯也是從兩年前開始買房移民的。塞浦路斯是在當(dāng)?shù)赝?0萬歐元，全家人就可以拿當(dāng)?shù)鼐G卡。葡萄牙是申根國家，要求高一點(diǎn)，投資門檻是50萬歐元，5年后可以拿葡萄牙綠卡。”

　　中國房價(jià)超歐美

　　北京廁所換美國別墅？

　　此前一條“100萬元在世界各國能買到什么房子”的微博曾在網(wǎng)上瘋傳。微博說，100萬元在澳大利亞新南威爾士州能買到一套五臥室三浴室的房子，在俄羅斯莫斯科市中心能買到一套兩臥室兩浴室的房子，在北京只能買到郊縣房山某村60平方米的毛坯房。

　　廣州康翔商務(wù)咨詢公司經(jīng)理何戎說，美國政府對(duì)外國人買房沒有任何限制。如果一次性買房就比較簡單，只需要付款即可，如果需要貸款，則需要美國的公司做擔(dān)保。舊金山市中心一套面積150平方米的房子，價(jià)格也100萬美元。距離市區(qū)開車半小時(shí)到1小時(shí)一套獨(dú)立的別墅，也不過40萬美元。平均下來房價(jià)大概5000~6000美元/平方米。跟中國一線城市的房價(jià)相比，美國的房價(jià)要低得多。

　　劉丹也向記者證實(shí)，現(xiàn)在要在曼哈頓購買公寓，100多平方米的三房兩廳的公寓，地段一般的話，只要二三十萬美元，大約200萬元人民幣。平均下來只有1.2萬元/平方米。

　　陳玉珍說，歐洲的房子也比國內(nèi)的北上廣低得多。在葡萄牙里斯本，50萬歐元，可以買到面積160平方米左右的別墅。平均下來，也就2萬元/平方米。再看澳大利亞，悉尼市中心公寓，八九十平方米，賣70萬澳元。80萬澳元就可以買到四五百平方米的別墅，平均下來也就人民幣1萬元/平方米。

　　“抄底”美國正當(dāng)時(shí)？

　　暗礁重重的海外買房

　　但低價(jià)房未必都是香餑餑。

　　2009年，來自廣東中山的馬先生在新澤西購買了一棟價(jià)格45萬美元的別墅，這棟別墅不僅臨江，還配有兩個(gè)車庫，有花園和游泳池。但他很快發(fā)現(xiàn)，在美國要經(jīng)營一套別墅不輕松。“每年地產(chǎn)稅要交10000美元，社區(qū)管理費(fèi)要3000多美元，房子的日常保養(yǎng)、草坪整理，一年也要10000多美元。”一年下來，就算不掙錢，也要支出兩萬多美元。

　　由于別墅不像公寓那樣可以出租，因此，馬先生的別墅只能等著它升值。3年下來，別墅大概升值了20%，但除去每年的收費(fèi)，他僅賺了六七萬美元。算下來，每年的收益率不過5%，總體不劃算。

　　“我以前看美國電影中經(jīng)常有人冬天鏟雪，在園子里修剪草坪和樹枝，起初以為美國人真會(huì)享受生活。后來才知道，如果不修剪草坪，樹枝不整齊，鄰居會(huì)投訴。如果門前雪不鏟，流浪漢在你的屋前摔倒了，房主是要賠償?shù)��！彼�笑著說。

　　這也讓他萌生了將房子出手的想法，但他一直沒有找到買家。

　　他了解到，如果別墅要出手，還要交納相當(dāng)于房價(jià)8%的所得稅、中介傭金3%、過戶稅和其他手續(xù)費(fèi)，約6萬美元。直到這時(shí)他才明白，在美國投資別墅風(fēng)險(xiǎn)非常大，跟在中國不同。單從投資的角度講，在市區(qū)的公寓顯然更劃算。

　　“到美國買樓的中國人，應(yīng)該說賺的少，虧的多，七成虧了。”陳金凱說，海外買房最大的風(fēng)險(xiǎn)是匯率變化。尤其這些年人民幣急劇升值，對(duì)海外買房來說也是喜憂參半，喜的是門檻降低，但憂的是把賺到的錢轉(zhuǎn)換成人民幣時(shí)也會(huì)縮水。以一套價(jià)值100萬美元的房子為例，即便年收益率15%，但如果人民幣持續(xù)升值，美元對(duì)人民幣匯率由6.7：1變?yōu)?.2：1，這也足以讓投資者3年內(nèi)賺到的20萬美元化為烏有。

　　陳金凱提醒，很多買房的人，需要請(qǐng)一個(gè)專門的人替你在美國收租、打理房子，或辦理房屋交易。僅此一項(xiàng)，每年至少1萬美元。

　　中國人抬高美國房價(jià)？

　　近年來，關(guān)于中國投資者在美國買房的“豪氣”報(bào)道不絕于耳。

　　上月，一位中國母親在紐約第五大道花650萬美元為兩歲女兒購買豪宅的消息更是引起轟動(dòng)，該房產(chǎn)均價(jià)23萬元/平方米。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)去年公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2012年中國購房者在美國房地產(chǎn)市場全年共投入約90億美元。美國國家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會(huì)常務(wù)董事史密斯也說，美國房產(chǎn)11%的國際銷售量都是來自中國，特別是在高端市場，所占比例更高。在不少美國人看來，中國人抬高了美國房價(jià)。在美國和澳大利亞，甚至出現(xiàn)抵制中國購房團(tuán)的舉動(dòng)。

　　“從政府角度講，肯定歡迎。但當(dāng)?shù)孛癖娍隙ú粴g迎，澳大利亞的很多華人聚集的街區(qū)基本上都被中國人買下了�！标愑裾湔f。但她同時(shí)認(rèn)為，說中國人炒高了美國房價(jià)有些過頭，因?yàn)槊绹�的房價(jià)根本不是中國投資者可以控制的。

　　陳金凱和劉浩也持同樣觀點(diǎn)，中國買房者不可能抬高美國房價(jià)，所謂“中國人抬高美國房價(jià)”只是一些美國人買不起房的牢騷之詞。中國投資者每年購買的美國房子還不到存量的1%，根本不可能影響到美國房價(jià)。并且，一些華人房地產(chǎn)開發(fā)商意識(shí)到華人的購買潛力，于是紛紛為華人設(shè)計(jì)樓盤，吸引華人購買。實(shí)際上自己人在賺自己人的錢。

　　“不少中國富人巴不得房子升值，而美國本地人則希望房子降價(jià)，因?yàn)榉孔咏祪r(jià)后房產(chǎn)稅也少了。所以，中國買房者在美國不遭人待見倒是真的�！眱扇苏f。（記者 肖歡歡 李華 實(shí)習(xí)生 程鈺惠）

(來源:廣州日?qǐng)?bào))