東南網(wǎng)-海峽導報5月6日訊(記者張順和)黃金剩女遠遠超過黃金剩男，驅(qū)動廈門房價上漲；廈門的均價天價合理比例大約是1：3；完善的房價體系應(yīng)該是雙軌制，即市場管商品房，越高越好，政府管保障房，越低越好……

　　昨天，在房米網(wǎng)主辦的海西經(jīng)濟發(fā)展論壇上，知名獨立經(jīng)濟學者金巖石就大家關(guān)心的房價問題，提出了自己的一些獨特見解。

　　剩女多的城市消費水平高

　　“當我在飛機上看到新聞?wù)f廈門相親女的多于男的一倍，我就知道這個城市的房價一定會上漲�！痹趯θ丝诹鲃拥挠^察中，金巖石得出了一套“黃金剩女經(jīng)濟學”。

　　何謂黃金剩女？29歲以上，碩士以上，未婚女；與之對應(yīng)的是黃金剩男，即32歲以上，碩士以上，未婚男。

　　根據(jù)統(tǒng)計，實際上，黃金剩男會遠遠多于黃金剩女，但這個社會為什么不討論剩男的問題？這是因為剩男憋不住，他會走出城市，z把村姑帶進鄉(xiāng)鎮(zhèn)。金男出城，而金女寧可被剩，也不愿下嫁。

　　“剩女多的城市，經(jīng)濟才有活力�！苯饚r石表示，剩女是社會進步的標志，“剩女”率與城市化率成正比。剩女在都市圈中流動，驅(qū)動消費升級。財富越多的地方“剩女”率越高，消費水平也越高。

　　金巖石肯定地說，在廈門，黃金剩女一定遠遠超過黃金剩男，這就是廈門這個城市競爭的力量。

　　廈門樓市均價與天價比1：3

　　什么是合理房價？相信這是大多數(shù)人都想得到答案的問題。

　　目前很多人熟悉的公式主要有三種，一是由收入決定，10年到15年的合理收入是房價的標準；也有人用租金回報率決定，認為合理房價應(yīng)該是15年到20年的租金回報率；還有就是成本決定，成本加上10%利潤。

　　如果用這三個標準來衡量中心城市的房價，得出的結(jié)論只有一個，那就是房價至少要跌50%，甚至80%。但是為什么房價持續(xù)上漲呢？

　　“決定房價的不是收入，也不是成本，而是單位空間的人口財富比�！苯饚r石解釋說，房價的本質(zhì)是城市空間的溢價，將伴隨著人口流動和財富積聚而形成。

　　如何衡量城市的合理房價？金巖石提出了一個“均價天價比”的概念。他通過對全球幾個金融中心城市的觀察，大概得出了一個均價天價比：1：5。也就是說，用這個概念看北京四環(huán)，如果有5萬到6萬的均價，也就意味著天價25萬到30萬即將出現(xiàn)。

　　金巖石認為，雖然廈門不是金融中心城市，但卻是區(qū)域中心，所以，均價與天價的合理比例大約是1：3。這就意味著，主城區(qū)均價達到2萬元/平方米的時候，你一定會看到6萬以上的天價，主城區(qū)均價3萬的時候，你一定會看到9萬以上的天價。

　　他認為，在中國，房地產(chǎn)的價值投資定律就是一個詞“中心”，即“中心城市”、“城市中心”、“中心城市的城市中心”。

　　樓市調(diào)控應(yīng)堅持“雙軌制”

　　近年來，政府在樓市調(diào)控上頻頻出手，但成效并不理想，也讓國人頗有微詞。怎樣的調(diào)控才是正確的方向？

　　在金巖石看來，現(xiàn)代城市樓市調(diào)控的基本準則應(yīng)該是雙軌制：市場管商品房，越高越好；政府管保障房，越低越好。

　　“高房價是城市的財富，保障房是政府的良心�！苯饚r石認為，一個城市，特別是北京、上海這樣的城市，如果賣不出30萬一平方米的天價，那是開發(fā)商的恥辱；但是一個城市如果不能夠給低收入群體，特別是背包進城打工的人提供基本住宅，那是政府的恥辱。

　　他表示，讓豪宅價格上漲、商品房價格上漲，然后抽取稅費反過來投資于保障房，通過高房價，剝奪高收入階層補償?shù)褪杖腚A層，這就是高房價調(diào)節(jié)收入和財富再分配的社會機制。

　　富人為什么會心甘情愿支付高稅費呢？在金巖石看來，道理很簡單，高端房具有三重屬性：奢侈品、信用資產(chǎn)、投資品。房價越高，信用資產(chǎn)產(chǎn)生的溢價就越高，投資產(chǎn)生的財富效應(yīng)也越高，所以富人會心甘情愿支付高額稅費。

　　“關(guān)鍵不在于誰支付費用，而是誰為窮人支付住宅保障的投資�！苯饚r石解釋，在這樣的背景下，政府只能管三件事：土地批復、立法征稅、保障公租。要把從富人身上征得的高額稅費，轉(zhuǎn)移給窮人，解決窮人的住宅問題，這才是真正的公平。

　　而如果一個國家的政府放棄自己應(yīng)當承擔的責任，反而去干預(yù)商品房的機制，則是一種推卸責任，同時也會讓更多的窮人買不起房子。