房屋租售比仍低于國際水平

　　持有人出租房屋動力不足

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，未來一線城市房租繼續(xù)上漲的壓力仍然比較大，關鍵原因在于租房市場的供求關系不平衡。

　　在需求端，近兩年進入大城市的大學畢業(yè)生和外來人口數(shù)量不斷增加，同時房價持續(xù)高企和限購政策越來越嚴，使很多購房者轉而租房，增加了需求。

　　而在供應端，閑置房屋長期無法盤活成為租賃房源，進一步加劇了供求矛盾。

　　曾有樂觀人士認為，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)嚴厲、樓市成交量較低的情況下，會有不少人把原本打算出售的房子轉為出租，可以增加租賃房源。但事實上，效果并不明顯，很多房主寧愿暫時空置房產(chǎn)，也不愿意用于出租。究其原因，有人認為房屋出租后損耗風險高，影響日后出售收益，更多人則在理性的評估房價租金比以后，放棄了出租。

　　從供給方——房產(chǎn)持有者的角度講，租售比是衡量房租價格是否合理的關鍵指標。

　　租售比即房屋租金與房價的比值。國際上一般認為，租售比在1∶100—1∶150之間，市場是比較健康的，租金是合理可持續(xù)的。如果按照這一規(guī)律衡量，目前一線城市房租價格不僅談不上“高”，還有很大的上漲空間。

　　“現(xiàn)在像北京、上海這些地方，租售比都已經(jīng)低于1∶500了，這是很畸形的租售比�！睆埓髠フf。他舉例，租出一套北京市四環(huán)附近價值300萬元的房子，月租金大約5000元左右，一年除去物業(yè)費、取暖費，有可能收入僅四五萬元；如果房主把300萬存到銀行，按照年利率3%可以得到9萬元左右。在租售比懸殊的情況下，很難激勵房主、特別是那些并不急需資金的房主出租房子。

　　不過，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及兩個模糊問題。一是假定了房價是合理的。而目前一線城市房價普遍被認為偏高，也就影響到以此計算出來的房租的合理區(qū)間。二是購房者購房目的是什么。在京滬等地，不少購房者購房的一個前提是認定房價肯定會漲。對于這部分人來說，空置的房屋在未來賺取差價就足以獲利豐厚，房租則變成可以忽略的一部分。

　　何況，多數(shù)國家對房主在房產(chǎn)持有期間征稅，增加了持有成本，并且這種持有成本會隨著經(jīng)濟發(fā)展、房價起落而變動，以此鼓勵持有者出租房屋，還有不少國家對出租房屋給予稅收優(yōu)惠。而我國并不是這樣。因此，因租售比偏低而斷定當前一線城市租價并不高或仍有很大上漲空間，也嫌偏頗。

　　穩(wěn)定房租需增加供給

　　應鼓勵機構成為租房供應主體

　　如何緩解租房市場的供求矛盾？當前還是要在供應上做文章。通過增加供應，可以緩解租賃市場供求關系，進而穩(wěn)定房租價格。

　　這兩年政府大規(guī)模開工建設公租房，被認為有助于增加市場上穩(wěn)定的租賃房源，緩解供求矛盾。北京從2008年開始啟動公共租賃房建設，擬在“十二五”期間建100萬套保障房，其中包含公租房(含廉租房)30萬套。上海繼去年推出的近5000套市籌公租房外，今年再推約7000套公租房。但是，由于大量公租房項目還未建成入市，以及一些城市公租房項目過于偏遠、無人愿住等原因，公租房對穩(wěn)定租賃市場的作用，還需要時間來體現(xiàn)。

　　張旭表示，目前市場存量房源的盤活仍有難度，在租金收益率下降、房價上漲的情況下，依靠市場自行調(diào)節(jié)很難促進租賃房源增長。他認為，應通過減免個人所得稅、營業(yè)稅甚至獎勵等方式，鼓勵個人把閑置房源用于出租，盤活數(shù)量巨大的存量房。公租房則應加快建設進度，盡快入市，產(chǎn)生規(guī)模效應。同時完善公租房項目周邊的交通、生活配套，鼓勵人們申請、租住公租房。

　　“增加租房供應的思路還可以更加開闊�！鼻迦A大學房地產(chǎn)市場研究中心主任劉洪玉認為，除了政府建設的公租房和家庭個人出租房以外，還應鼓勵更多機構出租房屋。比如住房合作社和企業(yè)等，建設一定規(guī)模的房屋專門用于出租，也可納入政府的公租房體系，多渠道增加房源�！氨热绶康禺a(chǎn)公司，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司基本都是建了房子就賣了，他要拿去出租或作為公租房就不合算。應該采取一些鼓勵政策，像國外如果你出租的房子租給了政府制定的低收入家庭，就可以得到稅收減免等優(yōu)惠政策。要切實增加市場的租賃房源，必須鼓勵民營企業(yè)等機構也參與進來�！�