觀察

　　土地出讓“北京模式”保地價平穩(wěn)控異常波動

　　土地是稀缺資源，為防控地價異常波動，北京市近年來采取多種靈活的出讓方式，創(chuàng)造了土地出讓的“北京模式”。

　　在交易方式方面，為防止出現(xiàn)高價地擾亂市場預期，北京對于居住用地主要采取“限地價，競保障性住房面積”的掛牌出讓方式。該方式旨在引導企業(yè)合理降低開發(fā)利潤，將未來可能建成的商品住宅作為保障性住房提供給中低收入家庭使用。

　　據(jù)國土局統(tǒng)計，截至目前，采用“限地價，競保障性住房面積”交易方式競建出的保障性住房面積約77萬平方米，由此減少的土地出讓收入約150億元，為社會增加各類保障性住房約1.7萬套。

　　對于部分具有特殊產(chǎn)業(yè)定位要求和特定社會、公益建設條件的商服用地，采用綜合評標的方式，以保證項目開發(fā)建設的品質(zhì)及其綜合效益的實現(xiàn)。

　　此外，根據(jù)市場調(diào)控需要，對于中小套型的用地項目，在房山、門頭溝、大興等區(qū)域試點采用了“限房價、競地價”、“限地價、競房價”的掛牌方式，近期推出的昌平沙河高教園居住用地即采用了“限房價、競地價”的掛牌方式。

　　此外，北京市國土局還嘗試采用將商服用地與保障房用地搭配出讓、融合報價的交易方式，在控制溢價率的同時加快保障房用地的供應。

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　　夏家胡同今日競價預計樓面價4萬內(nèi)

　　今天下午，備受關注的豐臺夏家胡同地塊將進入現(xiàn)場競價，截至昨天，該宗地已有21次網(wǎng)上報價，最高報價為14.5億元。記者了解到，包括中糧、中鐵、保利首開聯(lián)合體等10多家企業(yè)將出現(xiàn)競標中。

　　作為三環(huán)內(nèi)的稀缺地塊，該宗地一直備受房企關注，北京市土地儲備中心信息顯示，夏家胡同地塊位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)紀家廟地區(qū)。出讓面積為14.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米，更新后起始價為13.59億元，要求配建1萬平方米公租房，昨天最后一次報價為14.5億元。5月27日，北京市國土資源局暫停該宗地的掛牌出讓活動，并于6月19日恢復掛牌。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，本地塊體量不大，按照起價13.59億計算，起始樓面地價約為2萬元每平米。預計會超過價格上限，競爭保障房，可能在20.4億以上開始競爭保障房配套建設面積。因為地塊整體體量不大，對資金要求不高，預計出讓過程將比較激烈。

　　張大偉稱，剔除1萬平米的配套保障房后，僅有6.7萬平米的商品房住宅，即使全部建設商品房，也僅有500套以內(nèi)的銷售套數(shù)。目前周圍商品房住宅的物業(yè)售價在4萬-5萬左右。所以最后本地塊的樓面價剔除保障房后，樓面價格難以高于在售物業(yè)價格。按照第21次報價14.5億，剔除1萬平方米保障房面積，樓面價在2.18萬左右。張大偉預計，最后成交的樓面價剔除保障房部分應在3.5萬-4萬元之間。

　　張大偉稱，作為目前核心位置的優(yōu)質(zhì)地塊，供應稀缺，預計在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續(xù)之前的瘋狂出價現(xiàn)象。