探因：銀行貸款額度受限

自今年初“國五條”頒布以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資遂被迫收緊。但6月份的“錢荒”直接加速了房貸從寬松到收窄的腳步。受銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性以及房貸額度緊張的影響，銀行流動(dòng)性困局似乎仍未突圍，銀行依然在繼續(xù)收緊個(gè)人住房貸款額度，并逐步調(diào)整其貸款業(yè)務(wù)。

某國有大型銀行廣州分行一客戶經(jīng)理指出，從銀行自身來看，上半年的貸款額度基本已經(jīng)滿了，以往出現(xiàn)這種貸款資金缺口的時(shí)候，央行會(huì)釋放出一些額度出來，但今年央行卻改變了以往的做法，沒有松口，導(dǎo)致各家商業(yè)銀行出現(xiàn)貸款額度緊張的局面。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，這次央行不肯釋放更多的流動(dòng)性，已經(jīng)表明貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)中趨緊，銀行提高個(gè)人住房貸款的要求也在情理之中。不過，這并不僅僅是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)遇到問題，房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)同樣如此�！霸�5月中旬，各地對(duì)房地產(chǎn)貸款的審批已經(jīng)收緊。只不過大家的注意力都集中在房?jī)r(jià)行情，忽略了房地產(chǎn)資金狀況的變化。”國內(nèi)某地產(chǎn)中介代理公司市場(chǎng)總監(jiān)表示。

日前，有業(yè)內(nèi)銀行理財(cái)專家為此算過一筆賬，假設(shè)銀行有100萬元，如果貸給個(gè)人客戶買房，即便是二套房貸，也只能上浮基準(zhǔn)利率的10%。按照5年期貸款利率，100萬元最終約可獲得19.37萬元的利息。如果是個(gè)人首套房貸款，還需在利率上給客戶一定折扣。而一般住房貸款的還款周期都達(dá)20—30年之久，資金很難迅速返還給銀行。

倘若貸給小微企業(yè)客戶，貸款利率則普遍上浮30%—40%，1年至少可獲得約4.67萬元利息，如果維持利率不變的情況下，5年累計(jì)利息可獲23.35萬元，比住房貸款多掙3.98萬元。

而對(duì)于有置業(yè)剛需的貸款人來說，銀行收緊首套房貸意味著一筆更大的開支。記者算了一筆帳，對(duì)于首次置業(yè)者來說，若商業(yè)貸款100萬元，20年等額本息還款，兩個(gè)月前按照基準(zhǔn)利率8.5折來算，每月還款6917元，但取消了8.5折后，月還款需要7485元，每月多還568元，20年下來要多還利息13.63萬元。

置業(yè)：“錢荒”對(duì)樓市影響有限

“錢荒”會(huì)否蔓延到樓市？若持續(xù)下去，這將對(duì)備受投資者關(guān)注的未來房?jī)r(jià)走勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有何影響？

日前，恒德投資董事長(zhǎng)王瑜接受記者采訪時(shí)表示，目前市場(chǎng)上整體流動(dòng)性是過剩的，央行手上仍有很多存款準(zhǔn)備金，因此“錢荒”只是短期現(xiàn)象，但它會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。銀行和其他金融機(jī)構(gòu)對(duì)目前存貸期限結(jié)構(gòu)的調(diào)整客觀上也會(huì)延長(zhǎng)其持續(xù)的時(shí)間。“錢荒”之后有可能導(dǎo)致銀行主動(dòng)收縮資產(chǎn)負(fù)債表和降低杠桿，從而影響企業(yè)貸款總量和利率水平。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一位分析師表示，“錢荒”并未蔓延到樓市，2013年上半年，各大房企的銷售情況普遍較好，從去年下半年以來商品房持續(xù)暢銷，使得很多房企迫切需要補(bǔ)倉土地，而5月以來，各地優(yōu)質(zhì)土地接連出讓，繼而“地王”頻出。

該分析師進(jìn)一步指出，近期一線城市土地市場(chǎng)異�；钴S，這也在一定程度上反映了房地產(chǎn)行業(yè)的資金目前為止尚處于充裕狀態(tài)，與當(dāng)前的“錢荒”形成了鮮明的對(duì)比。此外，在廣州二手房市場(chǎng)，從今年2月份到5月份，二手住宅市場(chǎng)成交量已連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)明顯超越一手的現(xiàn)象，絲毫看不出“錢荒”的跡象。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在銀行個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，個(gè)別銀行甚至從年前開始就在壓縮個(gè)人房貸，房貸業(yè)務(wù)的占比總體上在下降，而經(jīng)營(yíng)性貸款在上升。這跟銀行利潤(rùn)的增長(zhǎng)有較為密切的關(guān)系。就房貸業(yè)務(wù)利率水平而言，其對(duì)銀行來說利潤(rùn)并不高，因此銀行需要壓縮房貸業(yè)務(wù)，延后對(duì)個(gè)人住房貸款的審核放款。7月份過后，銀行個(gè)人住房貸款額度會(huì)逐步寬松，彼時(shí)居民家庭首套自住購房貸款需求將會(huì)得到進(jìn)一步滿足。因此，目前這輪貸款利率上浮并非始于6月下旬銀行間流動(dòng)性緊張之后，而是在年初甚至去年底就出現(xiàn)的現(xiàn)象。

值得投資者注意的是，目前來看，今年下半年，一線城市供需不會(huì)發(fā)生激烈變化，樓市總體將保持平穩(wěn)，期望房?jī)r(jià)下跌是不現(xiàn)實(shí)的，但大漲的理由也不充分。消費(fèi)者完全沒有必要因?yàn)椤板X荒”的傳聞，就影響自己的買房決定。（記者 黃倩蔚 實(shí)習(xí)生 魏可非）