總建筑面積約為26.2萬平方米，建有26棟小戶型住宅樓和一棟舒適型宿舍樓，總計(jì)擁有公共租賃住房4042套，滿足約一萬名符合條件的城市青年白領(lǐng)職工、引進(jìn)人才、來滬務(wù)工人員等的階段性住房需求

保障和改善民生是國家發(fā)展的根本目標(biāo)，保障性住房建設(shè)是民生方面的一大熱點(diǎn)。在上海，作為國有骨干房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，上海地產(chǎn)集團(tuán)把積極參與保障性住房建設(shè)作為企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的重要途徑。

2013年5月14日，由上海地產(chǎn)集團(tuán)全資公司上海地產(chǎn)保障住房投資建設(shè)管理有限公司投資建設(shè)并實(shí)施經(jīng)租管理、全市首個(gè)集中建設(shè)的公共租賃住房社區(qū)——上海地產(chǎn)馨越公寓公共租賃住房，面向全市機(jī)關(guān)、企業(yè)、個(gè)人召開現(xiàn)場推介會(huì)，拉開了2013年上海公租房的供應(yīng)帷幕。綠意盎然的小區(qū)，清新怡人的環(huán)境，新古典主義風(fēng)格的樓棟外立面，時(shí)尚簡約的房型裝修，配以精致家具，讓每一位入住者都能擁有整潔、舒適、溫馨的家。推介會(huì)上，公租房需求單位代表，華山醫(yī)院黨委書記顧小萍表示，上海地產(chǎn)集團(tuán)響應(yīng)市政府關(guān)注民生的要求，與上海市政府一起辦了一件利民惠民的大好事。華山醫(yī)院地處靜安繁華地段，房價(jià)很高，難以解決每年畢業(yè)的近百名優(yōu)秀碩士生、博士生的住房問題，因此每年都有優(yōu)秀畢業(yè)生流失。馨越公寓公租房給華山醫(yī)院帶來喜訊，可以幫助解決華山醫(yī)院年輕醫(yī)護(hù)人員階段性住房的困難。公租房雖然對(duì)年輕醫(yī)護(hù)人員是一個(gè)臨時(shí)的家，但卻是一個(gè)溫馨體面的家。

馨越公寓是上海地產(chǎn)集團(tuán)保障住房領(lǐng)域的重要項(xiàng)目，也是上海構(gòu)建多渠道、分層次、成系統(tǒng)的住房保障體系的重要民生工程�？偨ㄖ�面積約為26.2萬平方米，建有26棟小戶型住宅樓和一棟舒適型宿舍樓，總計(jì)擁有公共租賃住房4042套，滿足約一萬名符合條件的城市青年白領(lǐng)職工、引進(jìn)人才、來滬務(wù)工人員等的階段性住房需求。

作為上海市首個(gè)按照公租房新的技術(shù)規(guī)范設(shè)計(jì)、建設(shè)的住宅小區(qū)，馨越公寓有著嚴(yán)格的建造標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把控小區(qū)質(zhì)量。上海地產(chǎn)集團(tuán)副總裁陳曉平說，上海地產(chǎn)集團(tuán)特意挑選優(yōu)秀年輕人組成團(tuán)隊(duì)用心去做馨越公寓，希望他們的產(chǎn)品能夠得到社會(huì)的認(rèn)可。

１

民生為本

提升保障住房品質(zhì)

“標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化”的設(shè)計(jì)有利于實(shí)現(xiàn)公共租賃房的產(chǎn)業(yè)化，降低造價(jià)，提高建設(shè)效率

保障性住房建設(shè)是民心工程、民生工程。馨越公寓投資大，成本回收慢，如何通過設(shè)計(jì)上的考量來實(shí)現(xiàn)“造價(jià)不高水平高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”，馨越公寓的團(tuán)隊(duì)們進(jìn)行了創(chuàng)造性的科學(xué)規(guī)劃。

上海地產(chǎn)馨越置業(yè)有限公司總經(jīng)理荀旭東介紹，作為上海市首個(gè)按公共租賃房設(shè)計(jì)的保障性住房，在有限面積內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本功能和較高的舒適度，實(shí)現(xiàn)實(shí)用性、環(huán)境性、經(jīng)濟(jì)性、安全性和耐久性的有效結(jié)合，是馨越公寓的設(shè)計(jì)重點(diǎn)。為了充分利用有限的土地資源，在經(jīng)過多輪分析及比選之后，在設(shè)計(jì)上采用了小面寬戶型組成的單元式住宅，總體上行列式布置。同時(shí)，馨越公寓項(xiàng)目規(guī)劃限高40米，為了充分利用有限的高度空間，建筑層高定在2.7米，實(shí)現(xiàn)建筑層數(shù)的最大化。

在房型上，公共租賃房戶均套型面積要求不大于50平方米，最大不超過60平方米，為了努力做到“面積小，功能全，適應(yīng)性強(qiáng)”的標(biāo)準(zhǔn)戶型，在小面積的空間中滿足基本生活需求，需要在常規(guī)戶型的基礎(chǔ)上進(jìn)行空間整合，通過廳室合一、餐廚合一，形成復(fù)合空間。再以這些標(biāo)準(zhǔn)戶型組合成若干標(biāo)準(zhǔn)單元。為了保證創(chuàng)新設(shè)計(jì)的安全性，上海地產(chǎn)集團(tuán)與燃?xì)�、消防等相關(guān)部門就餐廚合一的問題進(jìn)行了充分的溝通，通過采取安全措施升級(jí)等手段保障安全�！皹�(biāo)準(zhǔn)化、模塊化”的設(shè)計(jì)有利于實(shí)現(xiàn)公共租賃房的產(chǎn)業(yè)化，降低造價(jià)，提高建設(shè)效率。

根據(jù)公共租賃房拎包入住的原則，上海地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)馨越公寓實(shí)現(xiàn)全裝修，并提供了床、衣柜、餐桌椅、空調(diào)等基本配置，裝修和家具配置均符合安全、環(huán)保、節(jié)能、耐用、經(jīng)濟(jì)的原則。另外，還提供人性化的菜單式家電租賃服務(wù)，承租人可以根據(jù)需要選擇租賃電視機(jī)、電冰箱和洗衣機(jī)等。

馨越公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)了豐富有序的建筑序列，建筑立面簡潔、溫馨。在高層住宅之間結(jié)合整體空間布置，設(shè)置了主題綠地，既營造出小區(qū)的整體效果，又互不干擾。結(jié)合建筑物形體布置的庭院花池、綠化、鋪裝，在創(chuàng)造出宜人的綠地同時(shí)，帶來個(gè)性和居家的歸屬感。

在軟環(huán)境上，馨越公寓為入住用戶提供最完善的住房保障，滿足他們的生活起居，帶給他們極大的居住舒適度。設(shè)置健身活動(dòng)場所、公共洗衣房等配套公共服務(wù)設(shè)施，設(shè)置配套商業(yè)及獨(dú)立的餐飲，充分體現(xiàn)市民化、人性化的特點(diǎn)。

馨越公寓位于上海市中心外圍，地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊有十幾條公交線路，有兩個(gè)軌道交通站點(diǎn)，臨近外環(huán)，自駕車出行便捷。周邊教育資源豐富，從幼兒園到大學(xué)一應(yīng)俱全，文化教育氛圍濃厚。商業(yè)與公共設(shè)施配套氛圍較好，醫(yī)療配套也比較完備，滿足小區(qū)生活的便捷度與舒適度。

2

綠色低碳

節(jié)能示范的標(biāo)桿

馨越公寓原建筑設(shè)計(jì)碳排放量為6657噸/年，經(jīng)過優(yōu)化及低碳技術(shù)實(shí)踐，減少碳排放量1092噸/年

在馨越公寓公共租賃房開發(fā)過程中，上海地產(chǎn)集團(tuán)始終貫徹可持續(xù)原則、落實(shí)節(jié)能減排、實(shí)現(xiàn)自然資源與能源的最小消耗，用最新的環(huán)境友好技術(shù)，減少建筑對(duì)自然環(huán)境的影響，節(jié)能率達(dá)到65%。目前，馨越公寓已獲得住建部綠色建筑一星標(biāo)識(shí)，也是上海第一個(gè)獲得綠色建筑及LEED認(rèn)證的公共租賃房項(xiàng)目。

馨越公寓宿舍樓采用集中集熱、分戶換熱的太陽能集熱系統(tǒng)，是上海市目前單體住宅建筑中集熱面積最大的集中集熱、分戶換熱的太陽能集熱系統(tǒng)，為宿舍樓662個(gè)房間，提供經(jīng)濟(jì)的24小時(shí)生活用水，熱水保證率達(dá)50%以上。

馨越公寓住宅樓東西立面采用了電動(dòng)鋁合金百葉簾外遮陽系統(tǒng)，遮陽率最高可達(dá)80%，不僅可以遮擋直射輻射，還可以遮擋漫射輻射，從而降低室內(nèi)制冷負(fù)荷，達(dá)到節(jié)能的目的。外遮陽系統(tǒng)還可以根據(jù)人們的生活習(xí)慣，調(diào)節(jié)室內(nèi)光照度，并且易于建筑結(jié)合，比內(nèi)遮陽節(jié)能近30%。

馨越公寓近3000平方米的非人防地下車庫及物業(yè)辦公用房采用了光導(dǎo)照明系統(tǒng)，也是上海目前在地下車庫應(yīng)用面積最大的光導(dǎo)照明系統(tǒng)。大直徑光導(dǎo)管遵循集中布置整齊美觀的原則，主要布置于車道，每套間距8米，主要用于車道照明，輔助車位照明，地上采光罩考慮地面道路避讓及與地面景觀的結(jié)合。相比傳統(tǒng)電力照明，光導(dǎo)照明系統(tǒng)隔音隔熱防火、安全、舒適健康、無需電力、使用年限更長，維護(hù)更方便。 

根據(jù)模擬測算，馨越公寓原建筑設(shè)計(jì)碳排放量為6657噸/年，經(jīng)過優(yōu)化及低碳技術(shù)實(shí)踐，碳排放量為5565噸/年，減少碳排放量1092噸/年，為上海公共租賃房建設(shè)起到了引領(lǐng)和示范作用，整個(gè)項(xiàng)目符合住建部《低碳地產(chǎn)實(shí)踐項(xiàng)目》認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。

３

探索

可持續(xù)發(fā)展的模式

2013年，上海市7000余套高質(zhì)量的公共租賃房面向社會(huì)，將緩解上海市民望房興嘆的局面

住房保障問題既是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)問題，又是一個(gè)非常重要的社會(huì)問題和政治問題。在中國城市化發(fā)展進(jìn)程中，解決好城市低收入人群的住房問題對(duì)于社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定具有重要意義。從經(jīng)濟(jì)效益角度講，保障房盈利模式尚不明確，探索保障房盈利模式，使保障房項(xiàng)目能保持合理的盈利空間，是實(shí)現(xiàn)市場良性發(fā)展的重要前提。相對(duì)于其他保障房，公租房耗資大、周期長、回籠慢。由于公租房只用來出租不對(duì)外銷售，租金又低于周邊的租金水平，對(duì)于承建、經(jīng)租并實(shí)施公租房管理的企業(yè)來說，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是我們值得研究的問題。

馨越公寓首次將公租房與商品房的建設(shè)同步規(guī)劃、統(tǒng)一布局，在上海市政府的支持下，采用捆綁式開發(fā)，土地按基準(zhǔn)地價(jià)供應(yīng)，一半為公租房，一半為商品房。上海地產(chǎn)集團(tuán)副總裁陳曉平說，“我們向上海市政府承諾，必須先做好公租房，再做商品房，現(xiàn)在馨越公寓公租房已經(jīng)推出，馨逸公寓公租房也即將推出，而商品房才剛剛開始開工。在建成商品房之前，公租房階段性的虧損先由地產(chǎn)集團(tuán)承擔(dān)一部分，等商品房建完并對(duì)外銷售后，產(chǎn)生的利潤再彌補(bǔ)前期公租房的投入成本及損耗部分，至于商品房產(chǎn)生的效益能不能覆蓋前期公租房的虧損，我們還在探索中�！�

住房問題，與百姓生活息息相關(guān)，與國家命運(yùn)絲絲相連�！白”Ｕ戏�，圓安居夢，暖百姓心”。2013年，上海市7000余套高質(zhì)量的公共租賃房面向社會(huì)，將緩解上海市民望房興嘆的局面，讓民眾獲得更多實(shí)惠，提高幸福感。