“即刻變更產(chǎn)權(quán)害怕房子賣(mài)虧”

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海、南京、杭州、哈爾濱等地也有相關(guān)試點(diǎn)，模式均不相同。

　　2007年年中，擁有政府背景的上海公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”的模式。65歲以上的老人將自己名下房產(chǎn)賣(mài)給公積金中心，可一次性收取房款；該房屋由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同；老人可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心。

　　然而，滬媒報(bào)道，2010年，“以房養(yǎng)老”上海試點(diǎn)早已停止，上海公積金管理中心表示，“無(wú)恢復(fù)時(shí)間表”。

　　最近一年，華東師范大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院教授汪榮明指導(dǎo)學(xué)生，專(zhuān)題調(diào)研“中國(guó)反向抵押貸款養(yǎng)老”模式。當(dāng)年京滬“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)失敗原因，也是調(diào)查內(nèi)容之一。

　　課題組發(fā)現(xiàn)，上�！耙苑孔灾�養(yǎng)老”項(xiàng)目初期咨詢(xún)者眾多，但是真正申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的對(duì)象僅是個(gè)位數(shù)。項(xiàng)目失敗的主要原因，汪榮明和學(xué)生們分析認(rèn)為，“大多數(shù)老人不能接受簽約的時(shí)候就變更房屋產(chǎn)權(quán)”。

　　家住上海普陀區(qū)的張女士，不接受的原因是“擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲”。

　　從2007年到2013年，張女士名下的老房子市價(jià)翻了幾番，“要是當(dāng)年賣(mài)給公積金中心，虧掉了�！�

　　此外，“南京試點(diǎn)”也廣被報(bào)道。2005年4月，南京湯山留園公寓試水“給我房子、替你養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿(mǎn)60歲以上、無(wú)兒無(wú)女無(wú)親戚的孤寡老人，可自愿將房產(chǎn)抵押給老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用于繳納養(yǎng)老費(fèi)用。老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸老年公寓所有。

　　兩年后，當(dāng)?shù)孛襟w的調(diào)查卻稱(chēng)，該公寓只有4名老人入住，留園老年公寓即將進(jìn)行工商注銷(xiāo)。

　　日前，記者按照2007年該老年公寓在網(wǎng)站上留下的電話(huà)與之聯(lián)系，不是無(wú)人接聽(tīng)就是關(guān)機(jī)。

　　汪榮明帶領(lǐng)的課題組分析，這個(gè)方案的限制條件過(guò)于苛刻，機(jī)構(gòu)公信力不夠，很多老人不敢把房產(chǎn)交給民營(yíng)機(jī)構(gòu)打理。

　　其他城市試點(diǎn)也遇到了類(lèi)似問(wèn)題：客戶(hù)過(guò)少。如今，都已基本銷(xiāo)聲匿跡。

　　“試點(diǎn)成功需政府引導(dǎo)給優(yōu)惠”

　　以往的失敗經(jīng)歷，讓不少人對(duì)未來(lái)將開(kāi)展的“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，產(chǎn)生悲觀情緒。

　　目前，新的試點(diǎn)方案尚未出臺(tái)。

　　孟曉蘇認(rèn)為，如果這次想要試點(diǎn)成功，保監(jiān)會(huì)首先要同意“住房反向抵押養(yǎng)老”作為一個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品。政府也要給一些優(yōu)惠政策，比如給老人免稅。（入保后每月從保險(xiǎn)公司處獲得的收入，正常情況應(yīng)交稅）。

　　再比如，老人越高壽，領(lǐng)取的養(yǎng)老金就會(huì)越多，政府也可以通過(guò)一些“高齡（保險(xiǎn)）補(bǔ)貼”，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司對(duì)高壽老人“管到底”。

　　李紅兵則建議，今后，“以房養(yǎng)老”可借鑒新加坡模式，由政府引導(dǎo)，給出優(yōu)惠政策，或購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，吸引更多公益組織參與。

　　而在“以房養(yǎng)老”這一話(huà)題逐漸升溫之時(shí)，有專(zhuān)家提醒，讓老年人安度晚年，不能把眼光局限于養(yǎng)老金數(shù)目、模式上。

　　去年全國(guó)兩會(huì)，作為全國(guó)人大代表的鄭功成，接到一位老人的電話(huà)，希望他呼吁養(yǎng)老金再漲一點(diǎn)。鄭功成說(shuō)，這位83歲的北京老太太，每月能拿2870多元退休金，但因生病住院，需長(zhǎng)期護(hù)理，還是捉襟見(jiàn)肘。

　　老年人晚年有高昂的醫(yī)療費(fèi)用等支出，只依靠基本養(yǎng)老金，根本難以承受�！爸袊�(guó)各級(jí)公共性財(cái)政投入，更應(yīng)向老年人的醫(yī)療保障、養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)傾斜�！编嵐Τ烧f(shuō)。

　　70年產(chǎn)權(quán)，“以房養(yǎng)老”最大阻礙？

　　多方認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”的主要障礙，是中國(guó)商品房產(chǎn)權(quán)最長(zhǎng)為70年。

　　“我買(mǎi)的是二手房，現(xiàn)在房齡已經(jīng)快30年了，等我老了，就算想以房養(yǎng)老，剛把房子抵押出去沒(méi)幾年，就滿(mǎn)70年了，這賬該怎么算？”北京市民張先生說(shuō)。

　　2011年9月，銀監(jiān)會(huì)在公開(kāi)辦復(fù)全國(guó)政協(xié)委員“以房養(yǎng)老”提案時(shí)表示，我國(guó)現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年，致“以房養(yǎng)老”難推行。

　　中信銀行2011年在多地試點(diǎn)推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，但明確規(guī)定，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。

　　“現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。銀行開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)也得考慮這方面的問(wèn)題。”長(zhǎng)春一家銀行個(gè)人貸款中心負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)。

　　對(duì)此，孟曉蘇并不認(rèn)同。在他看來(lái)，2007年出臺(tái)的物權(quán)法已經(jīng)明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”。金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂(yōu)“70年產(chǎn)權(quán)”的問(wèn)題，是自己束縛了自己。

　　“真正的住房反向抵押保險(xiǎn)，要保障抵押了房產(chǎn)的老人，按照房屋的實(shí)際價(jià)值，領(lǐng)取養(yǎng)老金直到去世�！泵蠒蕴K說(shuō)。

　　孟曉蘇認(rèn)為，“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”本身就是一個(gè)小眾產(chǎn)品。按照他的計(jì)算，我國(guó)目前大約有2000萬(wàn)無(wú)子女和失獨(dú)老人，如果其中有3%的人接受，就有60萬(wàn)人之多，這將極大改善他們的晚年生活。

　　孟曉蘇計(jì)算過(guò)，在北京，一套二環(huán)內(nèi)的100平米的老房子，市值約500萬(wàn)，如果做“反向抵押”投保，每個(gè)月可收取3.4萬(wàn)元養(yǎng)老金，直到去世，房屋增值還能領(lǐng)到更多。

　　“多了一種選擇，不具強(qiáng)制性”

　　民眾還擔(dān)心，政府提“以房養(yǎng)老”，那是不是沒(méi)有房子的人，就不能養(yǎng)老了，或者，只靠基本的養(yǎng)老金是不夠養(yǎng)老的？

　　在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)，華南農(nóng)業(yè)大學(xué)勞動(dòng)與社會(huì)保障系副教授張開(kāi)云，說(shuō)出了自己的理解：“以房養(yǎng)老是養(yǎng)老政策多層次、多支柱背景下的多選之一，是自愿選擇而非強(qiáng)制性的。同時(shí)在順序上，是存在了社會(huì)養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老、國(guó)家?guī)头觥⑸鐓^(qū)服務(wù)等養(yǎng)老選項(xiàng)后又增加了一個(gè)，而不是意味著，國(guó)家先收了你的房子，等你錢(qián)還不夠時(shí)，再考慮其他幫扶。”

　　9月19日和20日，民政部連續(xù)發(fā)聲，平復(fù)公眾對(duì)“以房養(yǎng)老”的質(zhì)疑：“以房養(yǎng)老”只是一種選擇，與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)沒(méi)有關(guān)系。

　　以房養(yǎng)老是養(yǎng)老政策多層次、多支柱背景下的多選之一，是自愿選擇而非強(qiáng)制性的。同時(shí)在順序上，是存在了社會(huì)養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老、國(guó)家?guī)头�、社區(qū)服務(wù)等養(yǎng)老選項(xiàng)后又增加了一個(gè)，而不是意味著，國(guó)家先收了你的房子，等你錢(qián)還不夠時(shí)，再考慮其他幫扶。 ——華南農(nóng)業(yè)大學(xué)勞動(dòng)與社會(huì)保障系副教授張開(kāi)云

　　多地探索以房養(yǎng)老模式

　　試點(diǎn)地點(diǎn)：北京

　　開(kāi)始時(shí)間：2007年

　　試點(diǎn)模式：出租自有房屋（保留產(chǎn)權(quán)），租金直接給付養(yǎng)老公寓費(fèi)用

　　存在問(wèn)題：無(wú)中間擔(dān)保機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老公寓地理位置偏遠(yuǎn)等

　　試點(diǎn)地點(diǎn)：杭州

　　開(kāi)始時(shí)間：2009年

　　試點(diǎn)模式：租房增收養(yǎng)老，售房預(yù)支養(yǎng)老，退房補(bǔ)貼養(yǎng)老，換房差價(jià)養(yǎng)老

　　存在問(wèn)題：實(shí)施規(guī)模較小，無(wú)法應(yīng)對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)等

　　試點(diǎn)地點(diǎn)：上海

　　開(kāi)始時(shí)間：2007年

　　試點(diǎn)模式：房產(chǎn)直接變賣(mài)給公積金中心，用所獲資金返租自己已售房屋

　　存在問(wèn)題：即刻變更產(chǎn)權(quán)，未考慮老年人對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期等

　　試點(diǎn)地點(diǎn)：南京

　　開(kāi)始時(shí)間：2005年

　　試點(diǎn)模式：與“倒按揭”有相似之處，但只針對(duì)房屋面積超60平米的“三無(wú)老人”

　　存在問(wèn)題：無(wú)中間擔(dān)保機(jī)構(gòu)，參與條件苛刻，不利推廣

　　試點(diǎn)地點(diǎn)：重慶、廈門(mén)、長(zhǎng)沙等

　　開(kāi)始時(shí)間：2011年

　　試點(diǎn)模式：以自己或子女的房產(chǎn)作為抵押，向中信銀行申請(qǐng)貸款，在約定期間通過(guò)分期還本付息方式還款或者以房產(chǎn)抵押

　　存在問(wèn)題：只能以房產(chǎn)估價(jià)的60%提供貸款，貸款到期后，老年人晚年無(wú)保障等