包括調(diào)控回歸市場化，完善土地供應(yīng)，房產(chǎn)稅改革；上月70大中城市房價69個同比上漲

　　18日，中國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)再次印證了全國房價普漲的猜想：70個大中城市中，69個同比上漲，65個環(huán)比上漲。這是自2013年初國五條施行以來房價再創(chuàng)新高。面對行政化調(diào)控“越調(diào)越漲”的怪圈，剛剛結(jié)束的中共中央十八屆三中全會開出的藥方是：調(diào)控回歸市場化，完善土地供應(yīng)和房產(chǎn)稅改革將成為調(diào)控樓價的主要手段。專家認(rèn)為，在房價一路狂飆，房地產(chǎn)調(diào)控陷入僵局之時，三中全會提出的“明確市場對資源配置起決定性作用”，將成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的新思路。

　　■ 發(fā)布

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市10月房價數(shù)據(jù)，僅溫州同比下降

　　北上廣深同比漲幅超20%

　　新京報訊 （記者蔣彥鑫）10月，全國70個大中城市新建商品住宅價格從同比來看，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市延續(xù)了上月漲幅全部超過20%的情況；漲幅超過10%的城市達到21個，比上月增加6個。

　　21個城市同比漲幅超10%

　　昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布上月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上漲依然成為絕對的主流，北京、上海、廣州、深圳漲幅全部超過20%，漲幅超過10%的城市達到21個，僅有溫州繼續(xù)保持同比下降的態(tài)勢，降幅為1.5%，連續(xù)數(shù)月成為唯一同比下跌的城市。這也是溫州樓市連續(xù)第26個月下跌。

　　而從環(huán)比漲幅來看，溫州也已經(jīng)保持了連續(xù)4個月的下跌趨勢。

　　同比漲幅高與去年基數(shù)低有關(guān)

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲高，與去年同月對比基數(shù)相對較低有一定關(guān)系。初步測算，去年10月份70個大中城市新建商品住宅同比價格下降1.1%。

　　另外，城市之間房價變動仍是差異較大，同比價格上漲較多的，仍主要集中在一線城市和少數(shù)二、三線城市，大部分城市房價同比漲幅總體平穩(wěn)。

　　劉建偉還表示，判斷房價長期變動趨勢還要參考定基指數(shù)的變化。北、上、廣、深等盡管今年近幾個月新建商品住宅價格當(dāng)年同比上漲較多，但從以2010年價格為100的定基指數(shù)看，三年來每年平均漲幅在7%-8%。

　　■ 解讀

　　房價環(huán)比漲幅有所下降

　　劉建偉表示，10月份房價環(huán)比漲幅有所收窄。從總體上看，初步測算，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均漲幅為0.7%，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.2個百分點。

　　分城市看，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均漲幅為0.9%，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.5個百分點。天津等33個二、三線城市的新建商品住宅價格環(huán)比漲幅比9月份也有不同程度的收窄。

　　劉建偉分析說，10月份房價環(huán)比漲幅收窄，與部分城市進一步強化調(diào)控政策有關(guān)。一方面，由于開發(fā)商看好“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季，力推新項目，市場供應(yīng)量增加，一定程度上房價上漲的壓力有所緩解。另一方面，一些城市對部分項目也進一步嚴(yán)格了房價的銷售審批條件，房價環(huán)比漲幅受到了抑制。

　　一二線城市是上漲主流

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，從全國樓市看，市場已經(jīng)分化，一二線城市暴漲，三四線城市平穩(wěn)。整體市場冷熱不均衡。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的經(jīng)濟發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌、漲幅驚人。整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。

　　張大偉表示，目前大部分城市都面臨年度房價調(diào)控目標(biāo)的考驗，限價政策可能會全國再次收緊，而且信貸額度也會明顯約束市場成交。

　　■ 分析

　　應(yīng)對“越調(diào)越漲”需靠市場手段

　　《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中對房地產(chǎn)調(diào)控著墨不多，稍有關(guān)聯(lián)的舉措包括：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，以及加快推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)等。

　　與短期的限購、限價、限貸等行政控制不同，這些舉措核心是通過市場手段平衡供需。

　　影響房價關(guān)鍵在供給

　　自今年下半年以來，盡管北京、上海、廣州、深圳等地不同程度加強了政府對于房價的行政控制，但政府的調(diào)控之手仍然難以拉住房價的脫韁之繩。屢調(diào)屢漲的現(xiàn)實讓越來越多的學(xué)者開始認(rèn)同，影響中國房價的關(guān)鍵在于供給。

　　國家統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個城市10月的房價同比上漲均超過了20%。

　　這與年初各地政府制定的房價漲幅低于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增幅的承諾相距甚遠(yuǎn)，目前距離提交答卷還有兩個月的時間，即便北京、上海、深圳都加碼了更嚴(yán)格的行政調(diào)控舉措，調(diào)控目標(biāo)也基本成了不可能完成的任務(wù)。

　　“已經(jīng)到了動手術(shù)的地步，卻不斷強化政府的權(quán)力，妄想抓幾服止疼藥就能解決，最后招致市場的反彈�！濒吣洗髮W(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示。

　　行政調(diào)控不會馬上退出

　　長期以來，地方政府壟斷了供應(yīng)端所有的土地出讓市場，但土地資源緊缺以及土地財政的制約，單軌制供應(yīng)導(dǎo)致土地出讓遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了實質(zhì)需求，也使得農(nóng)民財富收入增長緩慢和因征地導(dǎo)致的社會矛盾累積。

　　目前，廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個省市已展開農(nóng)村土地集體入市的實質(zhì)性試點，專家分析，農(nóng)村集體土地入市順利實現(xiàn)，大量低成本閑置的農(nóng)村建設(shè)用地，將極大平抑土地市場價格，為火熱的房地產(chǎn)市場澆上一盆冷水。

　　另一引人關(guān)注的改革是在稅費領(lǐng)域，數(shù)年來“只聽樓梯響、不見人下來”的房產(chǎn)稅改革被明確，將成為在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域理順供給、持有和交易環(huán)節(jié)的改革突破口。

　　中山大學(xué)財稅系主任林江表示，房產(chǎn)稅的改革將不會是單純在住房保有環(huán)節(jié)的征稅，而是將全面協(xié)調(diào)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費改革，通過增加持有成本擠出閑置存量資源。

　　很多專家表示，雖然向市場還權(quán)、由市場配置資源是大勢所趨，但中國一直執(zhí)行的行政調(diào)控也不會馬上退出。據(jù)新華社電

　　聲 音

　　公報明確提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，這將打破地方政府對土地市場的壟斷，相應(yīng)的土地供應(yīng)量會增加；也會改變地方政府在土地市場上尋租空間和壟斷性利益過大的局面。此外，在樓市調(diào)控長效機制建立方面，今后會逐步淡化行政手段，回歸市場。未來政府部門對低收入群體的住房提供上應(yīng)該會加強。與之同時，商品房則會強化市場化的調(diào)控，兩條路并行。

　　——中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春

　　房地產(chǎn)的問題，不是房價本身高，而是經(jīng)濟運行深層次的問題導(dǎo)致房價高。影響房價主要有三大因素，供給、需求，以及解決供給和需求背后需要的經(jīng)濟和政策環(huán)境。

　　十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》著眼的就是解決經(jīng)濟運行中深層次的制度問題，其中提及的諸多內(nèi)容，雖然未具體地涉及房地產(chǎn)調(diào)控，但均會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響。

　　——北京市房協(xié)秘書長陳志