黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)鍵詞·房地產(chǎn)稅

　　黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。”

　　從試點(diǎn)到立法

　　關(guān)于房產(chǎn)稅的話題，時(shí)間上可以說不短了，但真正發(fā)酵是在最近幾年。

　　1986年10月，《房產(chǎn)稅暫行條例》頒布實(shí)施，該條例規(guī)定對(duì)家庭住宅免征房產(chǎn)稅。

　　2010年7月，財(cái)政部宣布房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。

　　2011年1月，上海開展對(duì)部分

　　個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，適用稅率暫定為0.6%。征收對(duì)象為本市居民二套房及非本市居民新購房。

　　2011年1月，重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的二套房。

　　2012年12月，住建部部長姜偉新表示，正在研究房產(chǎn)稅試點(diǎn)，2013年將繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、編制實(shí)施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃。

　　2013年5月，國土資源部副部長胡存智表示，預(yù)計(jì)2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。條例出臺(tái)后，全

　　面征房產(chǎn)稅技術(shù)條件基本具備。

　　2013年11月，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

　　一時(shí)間，房產(chǎn)稅再次引發(fā)人們關(guān)注。

　　滬、渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅雖然目前房產(chǎn)稅的立法還沒有出臺(tái)，但國內(nèi)試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的城市已有上海和重慶兩地。其房產(chǎn)稅都是在扣除免稅面積后再進(jìn)行計(jì)算。

　　按照上海當(dāng)?shù)匾?guī)定，家庭住房人均如果不超過60平方米，就免征所得稅。比如以常見的3口之家為例，如果現(xiàn)有住房不超過180平方米，這就意味著不用交房產(chǎn)稅。

　　如果參考上海的稅政計(jì)算方法，同樣是3口之家，在鄭州市鄭東新區(qū)一套280平方米的復(fù)式房，假如市場(chǎng)交易每平方米單價(jià)為1.2萬元，那可能就要每年繳一次稅了。計(jì)算方式：（280-60×3）×12000（單價(jià)）×0.7（稅基系數(shù)）×0.4%（稅率）=3360元。如果家庭有多套房，計(jì)算方法很簡(jiǎn)單——幾套房面積相加抵扣人均免稅面積即可。

　　在試點(diǎn)城市重慶，對(duì)于別墅豪宅，房產(chǎn)稅的征收則高于一般往房。重慶一般住房稅率為0.5%，豪宅則在1%～1.2%。

　　參照重慶的稅政計(jì)算辦法，假

　　如在鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有套700平方米的別墅，家庭豪宅免稅面積為200平方米，最高稅率1.2%，那么這套別墅每年要繳房產(chǎn)稅：

　�。�700-200）×17000（評(píng)估單價(jià)）×1.2%（稅率）=102000元。

　　如何定義豪宅？通常情況下要考量諸多因素，如獨(dú)棟、聯(lián)排、多層，面積、地段、建材（外立面）、采光（樓距、容積率）、價(jià)值等。

　　獨(dú)棟、聯(lián)排別墅很容易識(shí)別。一些小區(qū)內(nèi)的7層以內(nèi)的大面積復(fù)式房，樓距寬，車位配備比超過1∶1，綠化、安保講究，這類住房一般稱高檔住房，也屬于廣義的豪宅。

　　重慶市規(guī)定，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房，建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以上的均為豪宅。

　　上海市對(duì)豪宅征稅沒有重慶高，稅率為0.6%。

　　以上僅僅是參考上海和重慶試點(diǎn)稅政計(jì)算的結(jié)果。房產(chǎn)稅到底征收多少，取決于未來的房產(chǎn)稅法。

　　杭州方案懸而未決

　　上海和重慶屬一線城市，對(duì)二、三線城市來說，假如征收房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)會(huì)是什么樣子？二線城市杭州一度醞釀其征收模式。

　　據(jù)悉，按照方案，杭州采用對(duì)增量房屋征收房產(chǎn)稅的模式，以家庭為單位綜合計(jì)征，免征面積為人均60平方米。稅率分為兩檔，對(duì)普通住宅，以交易價(jià)格4%的稅率征收；對(duì)于非普通住宅，以交易價(jià)格8%的稅率征收。

　　杭州一位參與政策討論的知情人士透露，簡(jiǎn)單地說，如果在開征之后不買房，原有的房產(chǎn)就不征稅；但如果開征之后買房，需要征收房產(chǎn)稅。在劃定免征面積時(shí)，要計(jì)算以前擁有房產(chǎn)的面積，然后再確定應(yīng)繳的房產(chǎn)稅稅額。

　　據(jù)此解讀，雖然方案是對(duì)增量住房征收，但在人均免征面積的劃定和認(rèn)定上，已經(jīng)涉及“存量”，即已有的房產(chǎn)。

　　照此方案，在對(duì)新購住房征收房產(chǎn)稅過程中，對(duì)免征面積的認(rèn)定將包含同一產(chǎn)權(quán)人名下的存量住宅面積，而后對(duì)超出面積部分按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　不過，盡管杭州方案在一定層面取得了共識(shí)，但最終沒有實(shí)施。

　　據(jù)悉，國務(wù)院提出要求，在繼續(xù)完善杭州方案的同時(shí)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收擴(kuò)容的方式，要采用“集中批準(zhǔn)一批”的方式，而不宜采用單個(gè)會(huì)簽、單個(gè)批準(zhǔn)的方式。

　　“試點(diǎn)城市肯定會(huì)更多鋪開。”杭州本地一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)專家說。

　　網(wǎng)絡(luò)版本不靠譜

　　其實(shí)早在今年年初，網(wǎng)上就盛傳“房產(chǎn)稅開征最新消息”，據(jù)稱“2014年1月1日起，對(duì)擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費(fèi)，每年按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收1%～3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額”。

　　不僅如此，“消息”還詳細(xì)設(shè)定了全國住房信息聯(lián)網(wǎng)的時(shí)間表：

　　2013年12月31日以前，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)，不得以任何借口推延。

　　此“消息”放出后，一片嘩然，甚至連專家也出面點(diǎn)評(píng)。中山大學(xué)稅收研究中心主任楊衛(wèi)華教授認(rèn)為，“消息”的說法不夠穩(wěn)妥，稅率太高，此等說法更像是一種討論的意見，

　　而不是要出臺(tái)的政策。而且他認(rèn)為，在沒有總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)之前，倉促出臺(tái)房產(chǎn)稅政策不現(xiàn)實(shí)。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所研究員張鵬認(rèn)為，這個(gè)版本的設(shè)置一看就比較外行，首先是稅率過高、不現(xiàn)實(shí)。他還認(rèn)為，“消息”混淆了住房交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。

　　后來有人核實(shí)“消息”來源，可

　　能是來自某經(jīng)濟(jì)專業(yè)報(bào)紙地產(chǎn)版，該版刊登了該報(bào)下屬研究院房地產(chǎn)研究中心的一份《關(guān)于堅(jiān)決變革房地產(chǎn)制度的建議》。文中提出，限購政策應(yīng)該退出，由稅收手段代替，此外還給出有關(guān)配套政策、有關(guān)公務(wù)員住房等建議。此文經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)多番傳播，走樣成為了所謂的“房產(chǎn)稅開征最新消息”。

　　開征房產(chǎn)稅近期不可能

　　房產(chǎn)稅何時(shí)會(huì)開征？又會(huì)帶來哪些影響？專家們各有看法。

　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家鄭榮華指出，房產(chǎn)稅的推行從稅收制度上一定會(huì)執(zhí)行累進(jìn)稅制度，也就是說，分產(chǎn)品、數(shù)量、價(jià)值與實(shí)際功能需求進(jìn)行不同的征稅。因此對(duì)高端住宅與投資性需求的兩類來說是一個(gè)嚴(yán)厲的打擊，而對(duì)剛性需求來說影響不大，甚至還能刺激剛性需求市場(chǎng)。

　　鄭榮華說，房產(chǎn)稅的推行對(duì)房

　　地產(chǎn)市場(chǎng)也必然會(huì)產(chǎn)生影響，但這影響僅局限于結(jié)構(gòu)性的影響。對(duì)整個(gè)市場(chǎng)并不能起到大家認(rèn)為的拐點(diǎn)效應(yīng)。

　　“我國土地在建設(shè)和銷售過程中，已經(jīng)交了很多稅，再征稅有重復(fù)征稅的嫌疑。”住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，解決問題的唯一辦法是，建立房地產(chǎn)法律制度體系，在立法基礎(chǔ)上，再開展房地產(chǎn)稅制綜合改革。

　　秦虹認(rèn)為，如果希望通過房地產(chǎn)相關(guān)稅收去調(diào)控整個(gè)市場(chǎng)，需要制訂一個(gè)疏堵結(jié)合的稅制方案，而不僅是一個(gè)針對(duì)保有環(huán)節(jié)開征的房產(chǎn)稅種。他說，由于法律和現(xiàn)實(shí)操作上的障礙，房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以開征。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長、中國財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長賈康認(rèn)為，長期來看，“房產(chǎn)稅”立法還是非常必要，不過先行先試也十分必要，“在做頂層設(shè)計(jì)和積極立法時(shí)，

　　允許摸著石頭過河，在肯定上海、重慶試點(diǎn)的前提下，形成某些基本共識(shí)后逐漸往前推，未來有條件時(shí)，制定相關(guān)法律。”

　　我省會(huì)開征房產(chǎn)稅嗎？

　　省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長宋向清認(rèn)為，短期內(nèi)，鄭州開征房產(chǎn)稅的可能性不大。

　　宋向清說，一線城市和準(zhǔn)備較為充分的二、三線城市可能成為下一批房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)城市。⑨5