“先報(bào)上名再說(shuō)，自住房、商品房‘兩手準(zhǔn)備’�！�12月初，購(gòu)房人孫先生報(bào)名參加北京首個(gè)自住型商品房恒大·御景灣的申購(gòu)。在了解到近10萬(wàn)人報(bào)名搶2000多套房子后，他表示，還是要同時(shí)尋找合適的普通商品房。

　　11月底，恒大·御景灣開始申購(gòu)，拉開了北京自住商品房入市的序幕。據(jù)測(cè)算，北京今年開建2萬(wàn)套自住商品房的任務(wù)完成無(wú)礙，明年預(yù)計(jì)都將投向市場(chǎng)。自住商品房入市，將給普通商品住宅市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？大戶型、改善房與剛需房、小戶型的感受冷暖不一，已初見(jiàn)端倪。

　　剛需房、小戶型房需求被分流

　　11月30日，位于豐臺(tái)郭公莊的京投萬(wàn)科·西華府開盤，當(dāng)天540套房子認(rèn)購(gòu)率達(dá)到86%。不過(guò)，令項(xiàng)目人士比較意外的是，和通常大戶型房源銷售緩慢不同，這一次恰恰是90平米以內(nèi)的小戶型去化較慢。

　　北京萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人分析，小戶型去化慢可能和當(dāng)天恒大·御景灣開始報(bào)名申購(gòu)有關(guān)。

　　據(jù)恒大·御景灣披露，該項(xiàng)目作為北京首個(gè)自住商品房，單套戶型為80-90平米兩到三居，單套總價(jià)在200萬(wàn)元以內(nèi)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，自住商品房面向剛性需求銷售，與剛需類商品住宅購(gòu)房群體重合度高，將直接影響后者的需求及市場(chǎng)前景。

　　北京中原提供的一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至12月11日，在今年全市成交的79782套商品住宅中，90平米以下的戶型成交31825套。而今年開建、明年將形成供應(yīng)的自住商品房就有2萬(wàn)套，加上明年成交的地塊將在下半年形成供應(yīng)，明年自住商品房入市量將在3萬(wàn)-3.5萬(wàn)套之間。

　　北京中原地產(chǎn)研究部還介紹，根據(jù)近年成交情況，單套總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)的房源總體呈下降趨勢(shì)。而剛需買房人承受力還在200萬(wàn)元以內(nèi)，這將導(dǎo)致剛需買房人向自住商品房轉(zhuǎn)移。

　　“混搭”商品住宅小戶型可能消失

　　商品住宅剛需小戶型需求被分流，同時(shí)其供應(yīng)也有下降的可能。特別是在商品住宅配建自住商品房的“混搭”項(xiàng)目上，由于自住商品房本身就主力供應(yīng)小戶型，商品住宅部分樓面價(jià)又高企，商品住宅部分再供應(yīng)小戶型的可能性較小。

　　例如，近期成交的東壩板塊3宗“混搭”地塊，首城地塊9萬(wàn)平米體量配建4.2萬(wàn)平米自住房，恒大地塊20.8萬(wàn)平米體量配建11.2萬(wàn)平米自住房，保利首開地塊9.35萬(wàn)平米體量配建5萬(wàn)平米自住房，自住房配建比例都在50%上下。

　　保利首開聯(lián)合體有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新項(xiàng)目商品住宅部分具體戶型設(shè)計(jì)還在討論，但“小戶型可能有困難”。

　　中原地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理任莉分析，像東壩板塊，近期商品住宅樓面價(jià)已達(dá)5萬(wàn)元/平米的水平，商品住宅未來(lái)售價(jià)則要到8萬(wàn)元/平米以上，這樣價(jià)位的高端項(xiàng)目肯定要做高附加值的產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)估計(jì)要在180平米以上。

　　在售改善型項(xiàng)目將更顯稀缺

　　在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，剛需、小戶型商品住宅需求雖然易被自住商品房分流，但考慮到總體供需關(guān)系，一部分買房人還將通過(guò)剛需型商品住宅解決住房問(wèn)題。自住商品房對(duì)剛需商品住宅沖擊究竟多大，還需拭目以待。不過(guò)當(dāng)下面向中產(chǎn)階層的改善型項(xiàng)目將從中受益。

　　一家央企開發(fā)商表示，自住商品房供地加大還帶來(lái)一個(gè)趨勢(shì)是，住宅供應(yīng)呈“啞鈴化”，兩頭大、中間小，一方面是高端商品住宅增多，一方面是面向剛需的自住商品房增多。這樣一來(lái)，面向普通中產(chǎn)、改善型需求的房源將減少，這一部分市場(chǎng)需求將扎堆目前已有的改善型項(xiàng)目。

　　記者就從近日開盤的亦莊一以改善型產(chǎn)品為主的項(xiàng)目了解到，通過(guò)兩周蓄客，該項(xiàng)目推盤就銷售70余套房。此外，與其類似的亦莊·金茂悅目前蓄客也是數(shù)倍于可供房源數(shù)。記者 張旭