業(yè)界稱(chēng)北京限價(jià)政策或全面放開(kāi)

　　“頂豪”來(lái)了，北京成交樓面單價(jià)最高的項(xiàng)目終于有了動(dòng)靜。業(yè)內(nèi)人士口中的“頂豪”就是融創(chuàng)在東三環(huán)的項(xiàng)目觀瀾嘉苑。北京市住建委的網(wǎng)站顯示，12月13日，位于東三環(huán)農(nóng)展館附近的高價(jià)地項(xiàng)目觀瀾嘉苑獲得預(yù)售證，住宅部分預(yù)售價(jià)格高達(dá)16.5萬(wàn)元/平米，商業(yè)部分的預(yù)售價(jià)格則達(dá)到約18.2萬(wàn)元/平米�！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　�

　　>>進(jìn)展

　　預(yù)售價(jià)最高項(xiàng)目獲批

　　“限高令”顯然在逐步退出。13日，憑借高達(dá)16.5萬(wàn)/平方米的預(yù)售單價(jià)，觀瀾嘉苑一舉成為北京預(yù)售價(jià)最高的項(xiàng)目。

　　根據(jù)公告顯示，觀瀾嘉苑本次共申領(lǐng)了51套產(chǎn)品預(yù)售證，其中包含16套商業(yè)單元和35套住宅產(chǎn)品。住宅產(chǎn)品的戶(hù)型面積在245平米到383平米不等。商業(yè)產(chǎn)品的主力面積分為200平米左右、250平米左右、300平米左右三種。

　　“35套住宅，合計(jì)面積9780平米，合計(jì)預(yù)售額為16.14億元，均價(jià)為16.5萬(wàn)/平米。其中最高的一套為4單元的602室，合計(jì)建筑面積為373.89平米，預(yù)售均價(jià)為19萬(wàn)，總價(jià)為7107萬(wàn)元�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　張大偉還算了一筆賬，農(nóng)展館地塊合計(jì)建筑面積為59152平米(其中有部分不可售），如果按照平均售價(jià)16.5萬(wàn)計(jì)算，項(xiàng)目總貨值在97.6億左右，如果后續(xù)項(xiàng)目有一定溢價(jià)，大概總貨值可以突破100億。而在成本方面，43億的土地成本，外加平均每平米8000元的建安裝修成本5個(gè)億，正常的稅費(fèi)、管理成本5億-10個(gè)億，累計(jì)將達(dá)到60個(gè)億左右，剩下的將是資金成本了�！叭绻�按照10%的年資金成本計(jì)算，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)短將是本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵�！�

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也告訴記者，融創(chuàng)以16.5萬(wàn)元均價(jià)取得農(nóng)展館地塊的預(yù)售審批，一舉將北京豪宅單價(jià)拉到新的高度，今年北京也僅有13個(gè)項(xiàng)目共售出了23套成交單價(jià)超10萬(wàn)的房源。但融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目在7.3萬(wàn)元/平方米的地價(jià)倒逼下，將成為首個(gè)整盤(pán)均價(jià)超10萬(wàn)、甚至突破15萬(wàn)元的項(xiàng)目。

　　>>背景

　　所處地塊為單價(jià)最高

　　事實(shí)上，該宗地在成交之初就備受關(guān)注。

　　2013年9月，融創(chuàng)以21億元的總價(jià)，外加異地建設(shè)27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積的條件如愿摘得東三環(huán)的絕版地塊農(nóng)展館地塊。

　　該宗地東至規(guī)劃棗營(yíng)西一路，南至北京軍區(qū)老干部服務(wù)處，西至農(nóng)展館，北至棗營(yíng)正街。用地性質(zhì)為F1住宅混合公建用地，建筑規(guī)模為5.9萬(wàn)平方米。這宗地為北京重量級(jí)的稀缺地塊，7.3萬(wàn)元/平方米的成交樓面單價(jià)也一舉創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄，是北京成交樓面單價(jià)最高的地塊。

　　在該宗地成交之初就有業(yè)內(nèi)人士指出，中標(biāo)企業(yè)需要在異地以8000元每平米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)醫(yī)院，按照最終成交的27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積計(jì)算，該宗地的樓面價(jià)約為7.3萬(wàn)元/平方米。彼時(shí)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該宗地的售價(jià)將在15萬(wàn)元/平方米以上，將新創(chuàng)北京豪宅項(xiàng)目最高價(jià)格標(biāo)桿。

　　果然不出所料，觀瀾嘉苑的預(yù)售價(jià)格在之前預(yù)計(jì)的價(jià)格之上。

　　>>分析

　　豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該項(xiàng)目的入市無(wú)疑將加劇高端項(xiàng)目市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2011年~2014年，北京均價(jià)10萬(wàn)以上的頂豪項(xiàng)目，年均成交量只有20多套，2011年最高，28套，2014年到目前只有21套；均價(jià)8萬(wàn)~10萬(wàn)的項(xiàng)目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套�！敖衲昴甑字撩髂昴曛�，將有大量高端項(xiàng)目且主力戶(hù)型在200平方米以上的項(xiàng)目扎堆入市，2015年的北京頂豪市場(chǎng)，可能將是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的市場(chǎng)�！睆埓髠フf(shuō)。

　　不過(guò)，在郭毅則認(rèn)為，雖然從市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目看似面臨較大困難，但實(shí)際情況并非如此。首先，在稀缺性前提下，價(jià)格本就一路看漲。其次，當(dāng)前高端客群對(duì)于北京豪宅的價(jià)值判斷也在發(fā)生變化，2013年，北京只有7個(gè)項(xiàng)目曾售出單價(jià)過(guò)10萬(wàn)的房源，而2014年增至13個(gè)項(xiàng)目，多出的6個(gè)項(xiàng)目中有5個(gè)項(xiàng)目都是在這兩年持續(xù)銷(xiāo)售的項(xiàng)目，購(gòu)房者正在逐步接受北京頂豪新的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。最后，北京老牌豪宅銷(xiāo)售期普遍已長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，相比之下，新項(xiàng)目更符合當(dāng)前豪宅客群的居住需求，戶(hù)型分割、功能定位均有所升級(jí)，產(chǎn)品價(jià)值的提升賦予了項(xiàng)目更高的附加值，也有助于讓客戶(hù)認(rèn)可這個(gè)價(jià)格。記者 桂瑰