【剖析】

　　停車管理暗藏巨大利益

　　一位多年從事物業(yè)管理的業(yè)內(nèi)人士介紹，很多的物業(yè)服務(wù)合同中對于停車費(fèi)如何收取、物業(yè)提供哪些服務(wù)等并無明確規(guī)定，其背后動因則是停車管理背后隱藏的巨大利益�！巴＼囐M(fèi)是物業(yè)收入的主要來源之一，大型社區(qū)的停車費(fèi)在千萬元以上，中小型社區(qū)一年的停車費(fèi)收入也能過百萬�！倍�目前北京大部分社區(qū)物業(yè)多與開發(fā)商是“父子公司”，不少物業(yè)公司的“霸王條款合同”成為買房的附屬條件，購房者或多或少都有些無奈。

　　【律師支招】

　　調(diào)解、協(xié)調(diào)停車位定價

　　北京煒衡律師事務(wù)所李霄然律師表示，按照現(xiàn)行法律法規(guī)，開發(fā)商自持的停車位，定價完全由開發(fā)商參照所在區(qū)域停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自行定價。上述提到的朝陽北路一項目，是商改住項目，土地性質(zhì)是商業(yè)用地，因此該小區(qū)獲批的500元/月的停車費(fèi)符合法律法規(guī)，業(yè)主想要通過司法訴訟手段解決該問題難度很大。不過，業(yè)主可以采取行政投訴，通過第三方調(diào)解形式與物業(yè)方面達(dá)成價格調(diào)整的協(xié)議。

　　而針對物管公司增設(shè)地上停車位問題，李霄然表示：“根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，社區(qū)公共地面上的車位歸全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會是其權(quán)利主體。公共地面上是否需要添加車位、如何劃分、如何收費(fèi)均需要由業(yè)主投票決定，物業(yè)公司擅自劃定車位和定價是不合理的。業(yè)主可以通過司法訴訟、投訴和協(xié)商等方式解決該問題�！�

　　我的小區(qū)廣告誰做主？

　　【案例】

　　小區(qū)多了廣告，物業(yè)不給說法

　　社區(qū)居民的衣食住行都是商家眼中的商機(jī)，小區(qū)廣告也成為很多社區(qū)的常見現(xiàn)象，除了傳單類“野廣告”，小區(qū)里、電梯里的廣告都是物業(yè)公司引入，并獲得收益，但這些廣告收益有多少？又用到了什么地方？

　　“電梯里的廣告收入去哪兒了？”家住南二環(huán)外安樂林路新奧洋房小區(qū)的李女士說，好幾年前，小區(qū)每部電梯里就被安置了三個液晶廣告屏，電梯外墻邊上還有一個。同樣，位于朝陽北路的天鵝灣小區(qū)，電梯里的廣告也是一下子多了起來

　　家住南三環(huán)外角門的京投銀泰陽光花園的王小姐最近也為小區(qū)廣告繁多而鬧心�！耙郧拔覀兾飿I(yè)是招商局的，一直管得挺好。換了個均豪物業(yè)公司后，小區(qū)里樓道里突然有很多廣告，我找物業(yè)投訴過。做廣告是不是得征求業(yè)主同意，收益是不是得返還業(yè)主？一直也沒有回復(fù)。”記者多次聯(lián)系京投銀泰陽光花園的物業(yè)經(jīng)理，但對方都表示負(fù)責(zé)人不在，不能接受采訪。記者咨詢多位律師了解到，小區(qū)公共資源所產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司披露相關(guān)賬目。

　　【剖析】

　　引入廣告須獲業(yè)主同意、公開賬目

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)營中盈利很難，引入廣告成為物業(yè)補(bǔ)貼收入的方法之一。

　　“住宅物業(yè)費(fèi)較低的小區(qū)，物業(yè)公司可能面臨入不敷出的情況，往往廣告做得多一些�！北本┮患覈�企物業(yè)管理公司的有關(guān)人士介紹，物業(yè)管理開支中的“大頭”是人員成本，占到了開支的70%左右。如按照新勞動法的規(guī)定，一個7×24小時的安保系統(tǒng)，物業(yè)公司需要雇傭4個人員來輪班；其次是公共設(shè)施的維護(hù)和更新。

　　他以京投銀泰陽光花園小區(qū)為例，項目包括一棟商場和10棟住宅，住宅的物業(yè)費(fèi)是2.55元/月/平方米，而商場在10元/月/平方米以上�！皢嗡阕≌�的賬，盈利并不容易，這或許是招商局物業(yè)后來退出的原因�！�

　　萬科北京物業(yè)等物管公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)，在小區(qū)內(nèi)引入廣告是常見的現(xiàn)象，也是為小區(qū)增加公共收入的好方法，但關(guān)鍵是要先獲得業(yè)主同意和公開營收的賬目。

　　“物業(yè)公司利用社區(qū)公共資源獲取的收益，有向業(yè)主公示的義務(wù)。”上述北京國企物業(yè)管理公司的有關(guān)人士表示，公司管理的物業(yè)中也有引入廣告的情況，其中的收益有兩個用途，即補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)或用于公共服務(wù)。為了避免業(yè)主的質(zhì)疑，公司會傾向于增加社區(qū)便民設(shè)施、開展社區(qū)活動等。

　　【他山之石】

　　萬科每季度曬賬單

　　“物業(yè)公司、商家在小區(qū)做廣告并不罕見�！北本┤f科物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理辦公室主任李玉龍說，前提是物業(yè)公司對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用征得全體業(yè)主的同意，收益及收益的分配也需要向全體業(yè)主公示。

　　李玉龍介紹，在實(shí)際操作中，每次廣告都去征求每一位業(yè)主同意或把廣告的收益平均分給每一位業(yè)主會比較困難。萬科物業(yè)采取的做法是：前期在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，取得所有業(yè)主對經(jīng)營“共用部位、共用設(shè)備設(shè)施”的授權(quán)，但業(yè)主也有權(quán)利不委托物業(yè)公司來進(jìn)行經(jīng)營。在萬科被授權(quán)的小區(qū)中，這部分收益有多種分配形式，比如50%納入公共維修基金，另50%則補(bǔ)充到物業(yè)費(fèi)上，用于公共服務(wù)。

　　“關(guān)鍵是賬目要向業(yè)主公開，萬科物業(yè)是每一個季度都向業(yè)主公示一次賬單�！崩钣颀埲缡钦f。

　　物業(yè)該不該代收快遞？

　　【案例】

　　拒快遞進(jìn)門，物業(yè)怕?lián)��?zé)

　　隨著網(wǎng)購的增多，相信不少朋友出門在外時都曾接到過快遞小哥打來的接貨電話。可是人不在家無法處理，或是快遞小哥被小區(qū)物業(yè)攔在門外，只能等業(yè)主自取或者再送一次。那么，物業(yè)能不能代收？愿不愿意代收呢？

　　目前，有不少快遞師傅告訴記者，在他們送貨過程中，有部分小區(qū)是不允許快遞車輛進(jìn)入的。記者致電其中一家小區(qū)新奧洋房的物業(yè)。該小區(qū)物業(yè)部門在電話中稱：“我們?yōu)榱藰I(yè)主安全考慮，不允許快遞的三輪車進(jìn)門，但是物業(yè)也準(zhǔn)備了小推車，可供快遞師傅使用�！�

　　另據(jù)速通快遞的快遞員郭師傅介紹，他所負(fù)責(zé)的豐臺菜戶營橋片區(qū)也有小區(qū)不讓快遞三輪車進(jìn)入�！奥犝f此前快遞在小區(qū)內(nèi)撞到孩子，物業(yè)怕?lián)��?zé)任就不讓進(jìn)入了。”

　　記者探訪了郭師傅負(fù)責(zé)片區(qū)的金泰麗灣、藍(lán)調(diào)國際及萬泉寺附近某部隊干休所，上述小區(qū)物業(yè)均表示，代收快遞并不在他們的服務(wù)范圍之內(nèi)，即使有也是物業(yè)工作人員個人幫助業(yè)主的行為。比如，某小區(qū)城建燕遠(yuǎn)物業(yè)公司的一位值班經(jīng)理坦言，他們之所以不代收快遞主要是怕?lián)��?zé)任�！疤詫毎l(fā)的貨物質(zhì)量參差不齊，萬一快遞送貨過程中損壞，或者我們物業(yè)保管過程中損壞，到時候說不清楚。再說了，小區(qū)內(nèi)便利店也有代收點(diǎn)�！�

　　【化解】

　　便利店代收活躍

　　與物業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度相對應(yīng)，各個社區(qū)便利店在快遞代收方面顯得比較活躍。業(yè)主在便利店取貨時則需要向便利店支付5毛到1塊的費(fèi)用即可。

　　“對于可能產(chǎn)生的糾紛，我們并不是特別擔(dān)心�！睋�(jù)中央戲曲學(xué)院附近一代收點(diǎn)老板告訴記者，目前北京很多便利店代收點(diǎn)都使用一款叫做“收貨寶”的微信公號平臺來進(jìn)行代收、取貨操作。在包裹到達(dá)代收點(diǎn)之后，可以通過短信或郵件的方式通知用戶。在取貨時，用戶需要提供取貨密碼才能取走包裹，特別重要的物品還可以要求同時核實(shí)身份證件。據(jù)了解，目前該微信平臺在北京、上海已有2000余家加盟社區(qū)店。

　　【他山之石】

　　華潤、龍湖可代收、設(shè)“快遞柜”

　　目前，一些以物業(yè)管理取勝的品牌開發(fā)商在快遞管理方面做得不錯。比如華潤·公元九里，業(yè)主在家時，物業(yè)會在門崗與業(yè)主核實(shí)后放行快遞人員，而單元門則需業(yè)主通過可視對講放行。當(dāng)業(yè)主不在家或不想讓快遞進(jìn)樓時，可以委托物業(yè)在門崗幫業(yè)主簽收。此外，小區(qū)還引進(jìn)“快遞柜”，業(yè)主不在家時，快遞人員將物品存進(jìn)“快遞柜”，發(fā)送密碼到業(yè)主手機(jī)上，業(yè)主憑碼直接領(lǐng)取，24小時內(nèi)免費(fèi)，超時后每天收費(fèi)1元。

　　龍湖時代天街也是同“快遞柜”公司簽署協(xié)議，設(shè)立“快遞柜”。而放不進(jìn)柜子的大件物品，如果外觀沒有損壞，在聯(lián)系業(yè)主后，物業(yè)會代客戶簽收。如果外觀損壞，也會和業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。

　　B12-B13版采寫/新京報記者 方王洋 自曾暉 陳禹銘