某外資房企總經(jīng)理稱，剛需產(chǎn)品供不應求，肯定會出現(xiàn)價格小漲的情況，“現(xiàn)在小幅漲價不意味著賣不出去，只是賣得慢一點而已。由于調(diào)控加碼政策已出臺，價格大漲的條件也不具備。”

　　國務院版“國五條”細則3月1日發(fā)布后，改善型買家入市步伐明顯加速。

　　3月4日，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布監(jiān)控數(shù)據(jù)：上周（2月25日-3月3日），上海市新建商品住宅成交面積為25.85萬平方米，環(huán)比（較前周）上漲57.3%；成交均價為25651元/平方米，環(huán)比上漲10.12%；新增供應面積為16.92萬平方米，環(huán)比上漲153.67%。

　　佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅稱，上周上海市新建商品住宅25651元/平方米的成交均價，創(chuàng)下了去年4月1日以來的近49周新高。中高端房源成交占比提升，是上周成交均價大幅上揚的主因。

　　某外資房企總經(jīng)理認為，上周上海中高端房源成交占比大幅提升，表明春節(jié)前剛需、中小戶型成交旺盛的勢頭已向上傳導；而此前市場風傳的二套房貸收緊政策落地，也進一步促使改善型買家加速入市。

　　改善型買家加速入市

　　來自佑威的統(tǒng)計顯示，上周上海樓市中高端住宅的成交占比急劇提升。

　　其中，成交單價在2.5萬元以下的新建商品住宅成交面積為15.43萬平方米，環(huán)比增加了35.36%；成交單價在2.5萬-4萬元的商品住宅成交面積為5.68萬平方米，環(huán)比增加了105.28%；成交單價在4萬元以上的商品住宅成交面積4.75萬平方米，環(huán)比增加了116.93%。

　　黃志堅說，中高價位房源的成交面積增幅，遠高于57.3%的成交面積平均漲幅，這也直接抬高了上周的成交均價。

　　21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計也顯示，上周上海市成交面積排名前十的樓盤中，成交房源套均面積大于120平方米的樓盤多達6個；成交均價超過3萬元/平方米的樓盤也有5個，相比之下，成交均價在2萬元/平方米以下的樓盤只有兩個。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師黃河滔解釋，早在“國五條”細則落地前，樓市量價齊升已經(jīng)加重了調(diào)控加碼預期，隨著國務院版“國五條”細則的落地，改善型需求入市節(jié)奏加快，這對樓市成交均價產(chǎn)生了傳導作用。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟同樣猜測，國務院版細則的發(fā)布，讓“國五條”的殺傷力顯現(xiàn)，可能會有部分購房者涌入一手房市場，促成一手市場量價齊升的局面。

　　某外資房企副董事則認為，中高端市場成交量反彈，與國務院版“國五條”細則落地的關聯(lián)不大。

　　“上周中高端房源成交量大幅上漲，可能還是與春節(jié)前樓市成交翹尾的延續(xù)性有關。因為從時間上看，‘國五條’對新房市場的影響不會那么快�！痹撏赓Y房企副董事認為，由于新政的地方細則還沒出爐，因此新政對市場的影響還需進一步觀察。

　　不過，該副董事也認為，從中長期看，新政將對高端市場帶來進一步的抑制。

　　“剛需房仍有漲價動力”

　　相比之下，受訪業(yè)內(nèi)人士普遍認為，剛需市場受“國五條”沖擊力度相對較弱。

　　某外資房企總經(jīng)理直言，上周上海樓市25.85萬平方米的成交量中，單價在2.5萬元以下房源成交量仍有15萬平方米，表明剛需仍是市場主導。單價在2.5萬元以上房源的成交占比大幅提高，不是說剛需在減少，而是因為剛需產(chǎn)品供應量在減少，其實這類需求還是很旺盛的。

　　黃志堅也認為，剛需還是政府支持的對象，其需求也難以壓制。只要供不應求的局面未扭轉(zhuǎn)，價格就有上漲的動力。

　　持有類似觀點的受訪者不在少數(shù)。

　　前述外資房企總經(jīng)理分析，雖然“國五條”里出現(xiàn)了二套房貸款收緊的內(nèi)容，但目前二套房貸款所占比例較為有限，即使收緊對樓市的影響也較為有限。目前剛需中首次置業(yè)者仍占主流。因此，在地方細則出臺前，“國五條”對滬上新房市場的影響不會太大。

　　該總經(jīng)理預計，新房市場仍將沿著去年底以來的軌跡發(fā)展，“在政策影響不是很大的情況下，就要看供求關系。剛需的供不應求，改善型需求的上升，會導致兩者之間相互傳導市場信號，觸發(fā)出更大的成交量�！�

　　這位外資房企總經(jīng)理還猜測，在此狀況下，肯定會出現(xiàn)價格小漲的情況，“現(xiàn)在小幅漲價不意味著賣不出去，只是賣得慢一點而已。由于調(diào)控加碼政策已出臺，價格大漲的條件也并不具備�！�

　　不過，滬上一開發(fā)商直言，“上周上海樓市成交均價上漲，主要是結(jié)構(gòu)性因素所致，并非實質(zhì)性漲價�！�

　　“3月樓市小陽春難現(xiàn)”

　　可見的是，短期內(nèi)，受訪開發(fā)商對新房市場并未太過悲觀。

　　滬上一開發(fā)商稱，上周上海樓市的成交量、供應量雙雙大幅回升，表明樓市已徹底從春節(jié)假期中恢復過來。

　　據(jù)該開發(fā)商介紹，下周末，該公司一個剛需樓盤將加推165套房源。

　　“我們原定的推盤時間就在下周末，同時也不擔心調(diào)控新政的利空影響。”該開發(fā)商認為，對于剛需市場而言，“國五條”還有些許利好，所以沒更改推盤時間。

　　在他看來，“國五條”中有關“提高預售門檻”的要求，對滬上房企影響不大。因為上海目前的預售標準已經(jīng)是“主體結(jié)構(gòu)性封頂”，因此現(xiàn)有的預售標準不太會再做提高，“短期內(nèi)如果要求現(xiàn)房銷售，那么對新增供應量也是不利的。”

　　上述外資房企總經(jīng)理亦稱，“如果預售標準再提高，會加劇樓市供不應求的局面。”

　　21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，上周上海市新建住宅新增供應面積為16.9萬平方米，為春節(jié)后的單周供應量新高，但仍處2012年底以來的低位。

　　黃河滔稱，樓市眼下正處于政策落實的敏感時期，市場短期內(nèi)的謹慎、觀望情緒，或?qū)�樓市后續(xù)供應的入市節(jié)奏構(gòu)成制約。

　　上述滬上開發(fā)商也坦言，眼下該公司在定價上會維持前期基本平穩(wěn)的策略，“就目前的市場而言，短期內(nèi)價格還是會上漲的。但從中長期看，對整體市場而言，由于政府再度表明了調(diào)控決心，新政對價格的影響還是負面的�！�

　　不光是價格。黃志堅還擔心，“國五條”對投機、投資購房應該是一個重大利空，也必然會遏制擁有多套房的需求，加上結(jié)構(gòu)失衡導致的后市成交量的下降，預計今年3月的樓市“小陽春”難現(xiàn)。