在實(shí)行了近3年后,溫州樓市“限購令”出現(xiàn)松動。一位接近國土部的人士告訴中國證券報記者,溫州房地產(chǎn)泡沫已明顯消退,此次放松限購的嘗試可能“闖關(guān)”成功,但考慮到目前仍須保持一定的政策壓制力度,限購和限貸等調(diào)控手段不會大規(guī)模放開。即使溫州的嘗試被相關(guān)部門默許,也很可能只是個案。

　　近日有消息稱,溫州市戶籍居民家庭如果已在溫州市區(qū)擁有一套住房,可以再購買一套市區(qū)住房,名下無房的可以購買兩套。

　　溫州并非第一個試圖放松限購的城市。2011年下半年以來,廣東佛山、中山等地曾試圖放松“限購令”,但很快被叫停。業(yè)內(nèi)人士表示,溫州的嘗試如果未被叫停,可能意味著調(diào)控風(fēng)向的微妙轉(zhuǎn)變,即行政性調(diào)控手段逐漸淡出,轉(zhuǎn)而由市場化機(jī)制主導(dǎo)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析,溫州松綁“限購令”與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場泡沫破裂并導(dǎo)致當(dāng)?shù)卣�府財政收入下降有關(guān)。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑的大背景下,溫州此舉可能引發(fā)其他城市效仿。

　　樓市低迷促調(diào)控放松

　　溫州“限購令”出臺于2010年8月,當(dāng)時規(guī)定,本地戶籍居民和能提供一年以上納稅或社保證明的外地戶籍居民,只能新購一套住房。當(dāng)時的背景是,溫州房地產(chǎn)市場投資需求旺盛,房價高企,漲幅遠(yuǎn)超全國平均水平。在全國出臺“限購令”的46個城市中,溫州是為數(shù)不多的非省會城市和計劃單列市。

　　在溫州“限購令”實(shí)施一年后,市場情況出現(xiàn)變化。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2011年9月以來,溫州房價連續(xù)22個月同比下降。目前溫州可售房源超過36000套,涉及預(yù)售建筑面積超過400萬平方米,庫存壓力高企。

　　“房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分,溫州房地產(chǎn)市場的低迷已影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長和財政收入�！弊〗ú孔》空�策專家委員會副主任顧云昌向中國證券報記者表示,民間信貸體系危機(jī)和出口貿(mào)易的低迷影響了溫州的樓市和經(jīng)濟(jì),扶持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展成為溫州松綁限購政策的根本動力。

　　很多二三線城市也存在類似情況。今年以來,由于經(jīng)濟(jì)增速放緩,不少二三線城市房地產(chǎn)市場供大于求形勢明顯。分析人士認(rèn)為,目前金華、紹興、臺州、佛山等地均有效法溫州的內(nèi)在動力。

　　事實(shí)上,對于除一線城市之外的多數(shù)限購城市來說,此前“限購令”的實(shí)際執(zhí)行力度并不大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果地方政府公開松動“限購令”,將釋放明確信號,對房地產(chǎn)市場的心理影響也更大。

　　調(diào)控思路謀變

　　盡管市場關(guān)注度頗高,但溫州并不是第一個試圖放松樓市限購的城市。2011年下半年以來,廣東佛山、中山等地曾試圖放松“限購令”,均迅速被有關(guān)部門叫停。與此前有所不同的是,目前距溫州傳出放松“限購令”的消息已過去數(shù)日,但并未被叫停。分析人士表示,這可能意味著有關(guān)部門對待放松限購的態(tài)度已由“嚴(yán)禁”轉(zhuǎn)為“默許”。

　　分析人士表示,新一屆政府履新的表態(tài)顯示,樓市調(diào)控的政策思路將從行政干預(yù)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲋鲗?dǎo)。因此,作為行政性調(diào)控代表手段的“限購令”,其放松乃至退出可能是大趨勢。顧云昌表示,由于不同城市的市場供需形勢有所不同,并非所有城市都會調(diào)整限購等行政性調(diào)控手段,但去行政化應(yīng)該是樓市調(diào)控政策的大方向。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一近日在博鰲房地產(chǎn)論壇期間透露,多個部門正在聯(lián)合制定房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制,后者將逐步取代行政性調(diào)控手段。

　　分析人士認(rèn)為,種種跡象顯示,樓市調(diào)控政策的思路正在尋求改變,此次溫州對“限購令”的放松很可能是該過程中的一個拐點(diǎn)性事件。

　　溫州或僅為個案

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是利好消息,對于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢來說同樣有利無害。另有分析人士指出,如果此時放松房地產(chǎn)調(diào)控,可能造成經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴,不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　朱中一認(rèn)為,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn),但多數(shù)地方房價和地價上漲的預(yù)期不減,中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不能放松。具體而言,對于土地供應(yīng)緊張,地價、房價上漲較快的城市,要強(qiáng)化地方政府責(zé)任制,強(qiáng)調(diào)住房用地的供應(yīng)計劃要與住房供應(yīng)計劃掛鉤,普通商品房用地的出讓價格要與穩(wěn)定房價的目標(biāo)責(zé)任制銜接。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,在全國70個大中城市中,6月有約90%城市的新房價格同比上漲,一線城市的漲幅均超10%。與此同時,多個地方出現(xiàn)高價地甚至“地王”,未來房價上漲的預(yù)期強(qiáng)烈。

　　“行政性調(diào)控手段的退出一定是漸進(jìn)過程�！币晃唤咏鼑�土部的人士告訴中國證券報記者,溫州房地產(chǎn)泡沫已明顯消退,此次放松限購的嘗試可能“闖關(guān)”成功,如果其他城市也跟進(jìn)嘗試放松,則很有可能被制止。

　　該人士表示,當(dāng)前房價上漲動力充足,地方政府對土地財政的依賴也很明顯,因此必須保持一定的政策壓制力度,尤其是限購和限貸等重要的調(diào)控手段不會大規(guī)模放開。即使溫州的嘗試被相關(guān)部門默許,很可能只是個案而已。

　　市場人士期待,相關(guān)部門應(yīng)盡快為溫州的這次嘗試定性。房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)莊凌顧問的觀點(diǎn)是,需要為限購政策定個說法。假如這只是一項(xiàng)臨時性的調(diào)控手段,那么至少應(yīng)提前明確退出條件。假如這是長期的民生政策,則需要更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯�、定量甚至立法。如果有關(guān)部門依舊無法給出權(quán)威說法,類似溫州市的做法恐怕會蔓延,調(diào)控政策的權(quán)威性將受到影響。

(來源:中國證券報)