隨著萬科作為徽商銀行基礎(chǔ)投資者的消息發(fā)布，近期開發(fā)商“涉銀”的消息不斷。新華聯(lián)發(fā)布公告稱該公司參與籌建民營銀行的消息屬實，再加上此前越秀地產(chǎn)收購創(chuàng)興銀行75%股份以及綠地與貴州省正在籌劃組建銀行的事件，近段時間開發(fā)商通過投資銀行成為了業(yè)內(nèi)焦點。不難看出房企進(jìn)軍銀行業(yè)的背后是開發(fā)商對于“錢”的追求迫切，正如萬科集團(tuán)董事會主席王石早前所言，房地產(chǎn)說到底是金融問題，將來的房地產(chǎn)市場，沒有幾千億元的融資平臺你只是一個打工的。

“涉銀”成風(fēng)

10月29日，徽商銀行在香港路演，主角卻成了世界最大的開發(fā)商——萬科。路演過程中，徽商銀行向機(jī)構(gòu)投資者披露，萬科出資4.19億美元成為徽商銀行的最大單一股東。

對此，萬科董秘譚華杰回應(yīng)入股徽商銀行一事時表示，參股是為更好地滿足客戶在金融服務(wù)方面的需求。相對于萬科過千億的年規(guī)模，此次參股投資不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，助公司率先向客戶提供領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升全面居住服務(wù)方面的競爭力。

一時激起千層浪。隨著萬科入主徽商銀行，更多的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)姻銀行事件隨之披露。

11月4日，新華聯(lián)不動產(chǎn)股份有限公司董事會發(fā)布公告稱，該公司參與籌建民營銀行的消息是真實的，相關(guān)事宜正等待國務(wù)院的正式批準(zhǔn)。據(jù)公告，湖南省人民政府已正式行文向國務(wù)院請示，由新華聯(lián)作為共同發(fā)起人之一成立民營銀行，注冊地在湖南長沙，注冊資本為50億元人民幣。而此次亦并非該公司首次涉及銀行業(yè)務(wù)，早在2012年11月，新華聯(lián)便收購了湖南新華聯(lián)建設(shè)工程有限公司100%的股權(quán)。而截至目前，湖南新華聯(lián)建設(shè)工程有限公司持有長沙銀行股份約10358萬股，占長沙銀行總股份的4.48%。

幾乎與萬科發(fā)布投資徽商銀行的同時，廣東本土開發(fā)商越秀地產(chǎn)也公布了自己投資銀行的事宜。越秀集團(tuán)旗下的上市公司越秀地產(chǎn)對外宣布，向創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購，以每股35．69港元現(xiàn)金收購最多不超過75%股份，所涉及金額約為116．44億港元。

而在此前，綠地集團(tuán)在8月底宣布與貴州省政府簽署金融戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在發(fā)起設(shè)立外資小額貸款公司、商業(yè)銀行，組建金融資產(chǎn)交易所、金融租賃公司等方面開展合作。目前“涉銀”的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到了30多家。

融資優(yōu)勢

在中國的地產(chǎn)界，地根和銀根一直是開發(fā)商的命脈，隨著房企實力的增長，開發(fā)商正在試圖改變自身被操縱的命運，投資銀行無疑是根本之道。

從收購南聯(lián)到B轉(zhuǎn)H申請，再到如今的入股徽商銀行，萬科一直在試圖打開更寬的融資渠道，使自身的發(fā)展道路更為順暢。

其實，“涉銀”房企的優(yōu)勢已經(jīng)在過去幾年中展現(xiàn)出來，如近段時間來，黑馬泰禾頻繁高價拿地的背后，與其老板黃其森本人的銀行從業(yè)背景有著密切聯(lián)系，同時該企業(yè)還是福州商業(yè)銀行和海峽銀行的股東。此外，擴(kuò)張迅猛的銀泰、光耀東方等房企，其老板沈國軍、李貴斌均在此前從事過銀行業(yè)務(wù)。

而萬科也曾嘗過與銀行有“關(guān)系”的甜頭。2012年5月，萬科股東大會授權(quán)董事會在105.9億元的額度以內(nèi)與華潤集團(tuán)及其華潤集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行合作。萬科最終選擇了三家“華潤系”的合作伙伴，分別是珠海華潤銀行、深國投信托和漢威資產(chǎn)管理公司。通過合作，萬科用足了105.9億元的額度。

珠海華潤銀行的前身是珠海市商業(yè)銀行，后被華潤集團(tuán)下屬企業(yè)收購，更名為珠海華潤銀行。它和萬科擁有共同的大股東——華潤，憑借這層關(guān)系，萬科在珠海華潤銀行幾乎以當(dāng)年銀行貸款利率下限獲得了約70億元長期貸款。和深國投的合作也一樣，萬科通過深國投發(fā)行約30億元信托，10%左右的收益率，在當(dāng)時的市場環(huán)境下也是較低水平。憑借著大股東與銀行的關(guān)系萬科用上了便宜錢，這就不難看出萬科此次入股徽商銀行的動機(jī)。 　　

國內(nèi)錢貴

隨著銀行對于房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險擔(dān)憂加劇，開發(fā)商從銀行能拿到的貸款越來越少，根據(jù)銀監(jiān)會今年上半年公布的數(shù)據(jù)顯示，在新增房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占24.55%，同比下降12個百分點。

開發(fā)商能從國內(nèi)銀行拿到的錢越來越少，而且越來越難，這對于在A股上市的企業(yè)而言境況更加窘迫，萬科無疑就是受害者之一。

截至2013年上半年，萬科將在一年內(nèi)到期的長期借款前五位均為信托借款，總計約77.9億元人民幣，其中利率最高為11.2%，最低為6.16%。

與此同時，金額前五名的長期借款也都是信托借款，總計47.9億元人民幣，其中利率最高為10%，最低為6.85%。此外，萬科曾于2008年發(fā)行了兩筆公司債券，利率在5%-7%之間。除此之外，萬科所獲得的主要銀行貸款時，銀行貸款利率下限還尚未放開，五年期以上長期貸款利率不會低于6.55%左右的水平。

這就構(gòu)成了萬科的基本融資成本，約在8%-10%之間浮動。這樣的融資成本，與萬科的“追趕者們”相比并沒有優(yōu)勢，中海2012年的融資成本僅為3.6%左右。龍湖的融資成本經(jīng)過債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，也可以維持在6%-7%之間。

即使這樣貴的錢對于一般企業(yè)而言還不一定拿得到。

此前沸沸揚揚的國內(nèi)開啟房企再融資平臺的消息終于有了最終定論，只不過是企業(yè)的一廂情愿。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前已經(jīng)有38家A股上市房企發(fā)布了再融資預(yù)案或因重大事項停牌。令人吃驚的是，上市房企累計再融資計劃規(guī)模已達(dá)707.16億元。在這些房企中，只有迪馬股份的再融資方案獲得證監(jiān)會受理。因此，穩(wěn)固的融資通道對開發(fā)商而言事關(guān)重要。

更大圖謀

房企投資銀行不僅是用錢方便，其背后隱藏著更大的金融野心。

正如譚華杰所言，徽商銀行可以“助公司率先向客戶提供領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)”，所謂的社區(qū)金融服務(wù)是指：一、代理各種便民服務(wù)，方便居民生活，如代收水電費、電話費、代理非稅收收入、代繳交通罰款等。二、開發(fā)銷售理財產(chǎn)品，幫助小區(qū)業(yè)主財富增值。三、進(jìn)社區(qū)開展金融知識與服務(wù)講座，豐富物業(yè)活動。四、涉足電商，構(gòu)建社區(qū)內(nèi)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行、電話銀行、短信銀行等全渠道的電子服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

這背后的利潤空間有多大呢？萬科通過近30年的積累，目前其社區(qū)居住人口截止到2012年底已經(jīng)達(dá)到了300萬人，這是一個龐大的資源，以每個人年消費1萬元計算，一年消費額將達(dá)到300億元，如果收取3%的傭金，每年收益高達(dá)9億元。而到了2017年，萬科入住業(yè)主預(yù)計將達(dá)到800萬，屆時這部分收益將達(dá)到24億元，而且是長期的、穩(wěn)定的收益。

社區(qū)金融服務(wù)不僅可以給開發(fā)商帶來可觀的傭金收入，同時未來面向個體的小微金融服務(wù)也可能成為新的增長點。

目前花樣年聯(lián)合光大銀行推出了彩生活e卡通，恒大聯(lián)手中國郵政推出了金融便利店等社區(qū)金融服務(wù)已經(jīng)開始運作了。