申銀萬國 

理性看待改革歷程：短期亮點帶來主題性機會，全局性改革將有深遠影響，但需較長時間推進，效果難在短期體現(xiàn)，局部時點可能有陣痛，并需面對種種難題。

短期比較容易推進的改革是：農村集體經營性集體建設用地流轉和盤活城市存量土地，短期主要利好在核心有工業(yè)用地儲備的個股。1）農村集體經營性建設用地流轉已在十多個省份試點十余年，相對成熟，未來主要是制度化、規(guī)范化，房地產板塊收益?zhèn)�股較少；2）盤活城市存量土地在供地瓶頸嚴重一線城市可能更容易推進，利好有城市工業(yè)用地儲備的的公司，如電子城、中糧地產、深長城、招商地產等�；騾⑴c工業(yè)用地一級開發(fā)和老舊工業(yè)區(qū)、城中村改造的公司，如招商地產、福星股份、空港股份、外高橋、南京高科等。

需要較長時間逐步推進的改革是：宅基地流轉、二胎政策和房產稅。1）長期的往往是全局的、重要的。宅基地流轉具有逐步打破政府對土地供應的壟斷、建立平抑房價、地價的市場機制的深遠意義，二胎將從長期帶來住房需求，房產稅則可調節(jié)稅收結構、抑制投資需求，逐步降低地方政府對土地財政的依賴；2）但長期政策需求謹慎、逐步推行，在短期都很難看到立竿見影的變化，并且可能在局部時點造成沖擊，例如宅基地入市可能在局部損傷開發(fā)商現(xiàn)有土地資產價格、房產稅可能在短期壓制房價。3）改革過程中要面對種種難題，需要妥善處理經濟發(fā)展、土地財政、社會公平與房價之間的關系。我們樂觀其成，但也不宜寄望過急，還需理性看待。

分析師：韓思怡