歲末，北方部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，一些地方甚至出現(xiàn)新“地王”。但限購(gòu)政策不變等政策信息的提前釋放，也讓2013年樓市充滿“糾結(jié)”。明年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？為了提振經(jīng)濟(jì)會(huì)給樓市松綁嗎？不少疑問(wèn)仍然待解。

　　年末樓市：游走在“回暖”與“冷清”之間

　　年底的樓市一點(diǎn)都不平靜。不少城市樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的年末“翹尾”現(xiàn)象，部分城市還出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房行為，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)連續(xù)多月整體上行。土地市場(chǎng)供需兩旺，“地王”頻現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重大影響……樓市火爆氣氛彌漫一線城市。

　　然而，二、三線城市的樓市并不樂(lè)觀。以正在進(jìn)入傳統(tǒng)旺季的海南樓市為例，目前樓市如同陰霾彌漫的天氣一樣，正在冷清經(jīng)營(yíng)中“垂死掙扎”。

　　在�？跒I江西路“濱江度假城”樓盤(pán)，“歲末，抄底行動(dòng)”的宣傳標(biāo)語(yǔ)引人注目，但整個(gè)售樓中心卻顯得極其冷清，十分鐘內(nèi)并無(wú)前來(lái)看房的購(gòu)房者。置業(yè)顧問(wèn)郭芬芳告訴記者，12月份成交量并不明顯。“年末，開(kāi)發(fā)商采取了一些促銷(xiāo)措施刺激市場(chǎng)，但未達(dá)到預(yù)期目的�！惫�芳芳說(shuō)。

　　�？诤５閸u六東路“榮域海岸”置業(yè)顧問(wèn)魏景連說(shuō)，12月成交量環(huán)比有所回落，樓盤(pán)均價(jià)13000元左右，價(jià)格短期并未出現(xiàn)很大變化，普通商品房遭冷遇。

　　記者發(fā)現(xiàn)，其他各地樓市并未受“恐慌性”購(gòu)買(mǎi)熱潮襲擊，樓市也沒(méi)有出現(xiàn)極端反應(yīng)，有價(jià)無(wú)市的局面還在持續(xù)蔓延。開(kāi)發(fā)商迫于庫(kù)存壓力，正采取多種措施“以價(jià)換量”。在三亞市區(qū)大部分樓盤(pán)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)售房人員多于看房客的現(xiàn)象，往年熱火朝天的情景已然不再。

　　權(quán)威定調(diào)：市場(chǎng)化調(diào)控呼之欲出

　　日前舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出明確信號(hào)，明年將繼續(xù)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

　　住建部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)：“明年要繼續(xù)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，首先要繼續(xù)貫徹落實(shí)好既有調(diào)控政策�！背�了繼續(xù)發(fā)揮限購(gòu)政策效應(yīng)以外，明年還要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策。姜偉新表示，一方面要堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這是對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策基調(diào)的一個(gè)表態(tài)，確定2013年房地產(chǎn)政策總指導(dǎo)方針，給予市場(chǎng)提前打上預(yù)防針，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈。

　　盡管限購(gòu)政策不退出，但是建立市場(chǎng)化手段為主的調(diào)控政策體系還是得到共識(shí)。姜偉新認(rèn)為，這是明年要下氣力研究的一個(gè)重要問(wèn)題。他明確表示：“明年要配合有關(guān)部門(mén)加快研究以財(cái)稅金融等經(jīng)濟(jì)法律手段為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系。”

　　住建部政策研究中心原主任陳淮此前表示，限購(gòu)令取得了顯而易見(jiàn)的成效，首先擠掉了大部分投機(jī)性需求，改善了老百姓的價(jià)格預(yù)期，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展方向的緩沖空間。但他同時(shí)亦表示，限購(gòu)并非唯一選擇，只是當(dāng)前迫不得已的應(yīng)急措施。

　　今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速明顯下滑，一度曾有人認(rèn)為會(huì)通過(guò)松綁樓市來(lái)提振經(jīng)濟(jì)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，政府需要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但為樓市松綁的副作用很大，兩年前那一輪房地產(chǎn)暴漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到明顯傷害，也傷害到廣大消費(fèi)者，政府公信力受到損失，因此用樓市刺激經(jīng)濟(jì)無(wú)異于飲鴆止渴。

　　專(zhuān)家預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)緊盯經(jīng)濟(jì)增速

　　明年房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)仍存在。住建部政策研究中心副主任王玨林說(shuō)，現(xiàn)在我國(guó)家庭存款30多萬(wàn)億，資本增值的問(wèn)題沒(méi)有解決，消費(fèi)還比較集中在住房方面，如果再加上投資不能夠妥善處理，市場(chǎng)供需很容易會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)評(píng)論人蔡為民指出，明年房 地 產(chǎn) 會(huì) 保 持 合 理 的 上 漲 水 平 ，2013年G D P增幅在7.5%左右，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)大概在4%-8%之間。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，2013年，以上海為首的一線城市房?jī)r(jià)進(jìn)入上漲通道，但二線以下城市房地產(chǎn)原則上會(huì)不溫不火。因?yàn)闆](méi)有限購(gòu)，這兩年大量資金進(jìn)入二線城市投資，今后有個(gè)消化期。

　　并且，2013年房地產(chǎn)企業(yè)仍將處于去庫(kù)存周期，銷(xiāo)售的短暫復(fù)蘇或?qū)⒛軌驇��?lái)新開(kāi)工和投資的觸底反彈，但幅度有限。此前三亞樓市庫(kù)存量被曝還有110余萬(wàn)平方米，按照目前每月5萬(wàn)平方米的消化速度計(jì)算，消化完需要20個(gè)月左右。

　　有專(zhuān)家指出，從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)仍處于上升通道。我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于事實(shí)上的供需緊平衡狀態(tài)，緩和供需關(guān)系將成為“十二五”期間房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向。

　　此外，最近幾年保障房在新房成交量中的占比正逐步上升，樓市結(jié)構(gòu)正在發(fā)生著較大的變化。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年以來(lái)，我國(guó)新房住宅成交量中，保障房占比在30%左右，隨著竣工量上升，保障房對(duì)住房需求的影響會(huì)更加明顯。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，調(diào)控的一個(gè)有效成果就是保障房數(shù)量增加得很快，能夠稀釋商品房市場(chǎng)中的一部分剛性需求，在一定程度上減輕商品房市場(chǎng)需求的壓力。（王存福 李金紅）

(來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào))