房企股權(quán)交易料持續(xù)活躍

　　調(diào)整業(yè)務布局 加快回籠資金

　　2012年我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了低谷和復蘇，房企業(yè)績明顯分化，樓市的區(qū)域性差異更加突出。數(shù)據(jù)顯示，2012年滬深兩市涉及房企股權(quán)交易的公告超過360宗；2013年以來，已有20余宗房地產(chǎn)股權(quán)交易。業(yè)內(nèi)人士認為，部分房企開始對旗下業(yè)務進行調(diào)整，并通過盤活資產(chǎn)回流資金，促使房企股權(quán)交易風生水起，2013年隨著開發(fā)商業(yè)績分化、市場格局調(diào)整，還會有大量房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例出現(xiàn)。

　　開發(fā)商調(diào)整業(yè)務布局

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2012年滬深兩市涉及房企股權(quán)交易的公告超過360宗，平均下來幾乎每日都有涉及房地產(chǎn)股權(quán)的交易出現(xiàn)。進入2013年以來，已有20余宗房地產(chǎn)股權(quán)交易公告發(fā)布。從交易涉及的內(nèi)容及目的來看，主要是開發(fā)商對旗下房地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略調(diào)整以及為提高業(yè)績、緩解資金壓力而變賣項目。

　　可以看到，當前房地產(chǎn)市場正發(fā)生區(qū)域性變化。部分三四線城市樓市面臨過剩的風險，而一二線城市仍處供不應求狀態(tài)。受此影響，一些開發(fā)商正悄然調(diào)整業(yè)務布局。

　　2012年年底，新華聯(lián)對旗下地產(chǎn)項目進行了整合，公司將持有的惠州市國力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)作價2.86億元轉(zhuǎn)讓，同時加大了在北京地區(qū)的投入力度，以1.7億元收購北京一地產(chǎn)公司100%股權(quán)，從而間接獲得北京順義區(qū)一宗地塊。

　　為了繼續(xù)擴展北京市場，地處湖南的華天酒店更是計劃以債務鎖定的方式收購北京浩搏基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司43.4%股權(quán)。由于被收購資產(chǎn)承擔債務數(shù)額巨大且情況復雜，該項收購甚至引發(fā)深交所出具關(guān)注函。華天酒店方面則表示，公司進行此次收購的最終目的是拓展華天品牌的影響力。

　　值得注意的是，越來越多的房地產(chǎn)項目采取合作模式進行聯(lián)合開發(fā)。這主要體現(xiàn)在部分開發(fā)商運作項目一段時間后，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)引入新的合作伙伴，從而帶動項目后期建設(shè)。

　　萬通地產(chǎn)近期便以3.49億元將持有的天津泰達城市開發(fā)有限公司23.5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給天津融創(chuàng)置地有限公司。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，泰達城開的主要資產(chǎn)為天津泰達城項目，目前該項目住宅部分已售罄并入住，剩下的是商業(yè)部分。通過引入融創(chuàng)，萬通地產(chǎn)在后期能夠合作開發(fā)的同時，還將憑借股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得約1.5億元的投資收益。

　　樓市變化催熱股權(quán)交易

　　盡管樓市已逐漸走出低谷，但由于融資渠道有限，單純依靠銷售回款尚不能滿足所有開發(fā)商的資金需求。部分開發(fā)商不得不通過盤活資產(chǎn)、變賣項目回流資金。

　　近期，億城股份將持有的北京億城山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)以2.21億元的價格轉(zhuǎn)讓給嘉澤股權(quán)投資和國泰創(chuàng)業(yè)投資。同時，交易對方還接受北京億城山水全部現(xiàn)有債務8.59億元，北京億城還以1.50億元向交易對方出售頤園會所和配套房產(chǎn)。通過此次交易，億城股份捆綁出售了西山華府綜合樓以及西山華府會所、萬城華府會所、頤園會所和配套房產(chǎn)。

　　北京億城山水所擁有的項目除西山華府綜合樓項目以外已基本開發(fā)完畢，目前處于虧損狀態(tài)，2012年營業(yè)收入和凈利潤分別約1982萬元和-2579萬元。對此，億城股份認為，將上述資產(chǎn)剝離上市公司，盤活了資產(chǎn)，減少了負債，回收了資金，增強了公司資產(chǎn)的流動性。

　　無獨有偶，今年1月聯(lián)合大股東斥資近百億拿下北京兩宗熱門地塊的京投銀泰，早在2012年年末就集中出讓了一批子公司股權(quán)。其中，公司以1.36億元向北京萬科轉(zhuǎn)讓全資子公司京投陽光51%的股權(quán)；同時，北京萬科向京投陽光提供資金7395萬元用于償還股東借款。此外，公司還將持有的京投銀泰（湖南）置地投資有限公司80%股權(quán)以3.42億元轉(zhuǎn)讓給長沙萬科。對于這兩項交易，京投銀泰均表示將增加公司營運資金。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的區(qū)域性變化正促使開發(fā)商調(diào)整業(yè)務布局，而部分開發(fā)商為盤活資產(chǎn)、增加流動性，也有出售并調(diào)整旗下業(yè)務的需求，這直接促使房地產(chǎn)股權(quán)交易的增加。預計未來隨著開發(fā)商業(yè)績分化、市場格局調(diào)整，還將有大量房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例出現(xiàn)。