房地產(chǎn)信托兌付風險猶大

　　機構(gòu)認為，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源和經(jīng)營現(xiàn)金流、籌資現(xiàn)金流均已改善，房地產(chǎn)行業(yè)債務風險亦隨之下降，預計市場擔憂的房地產(chǎn)信托兌現(xiàn)風險將得到大幅緩解，未來可能出現(xiàn)估值修復的投資機會。但在未來調(diào)控政策可能加碼的情況下，再加上房地產(chǎn)信托兌付高峰尚未過去，前期風險爆發(fā)較多，接盤資金會相對謹慎，這會加劇信托公司的兌付難度。

　　接盤資金相對謹慎

　　普益財富數(shù)據(jù)顯示，2012年共有566款房地產(chǎn)信托成立，合計募集資金1417.92億元，比2011年分別下降了27.34%和31.51%。普益財富分析認為，2012年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量和規(guī)模的減少主要有三方面原因。首先是因為房地產(chǎn)領(lǐng)域風險增加，部分信托公司更加注意該類項目的風險控制而降低該領(lǐng)域的投資比例，甚至有的信托公司通過有限合伙企業(yè)而非信托產(chǎn)品的形式為房地產(chǎn)項目融資，降低該類項目在公司報表中的比例。其次是在市場對房地產(chǎn)信托心存疑慮的情況下，部分房地產(chǎn)公司并不以房地產(chǎn)項目名義信托融資，轉(zhuǎn)而通過關(guān)聯(lián)企業(yè)申請流動資金信托貸款或通過其他名目融資。此外，部分信托公司在投資房地產(chǎn)項目時，產(chǎn)品推薦材料中并不明確僅投資房地產(chǎn)項目，而是將投資范圍擴大至工商企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和金融資產(chǎn)。這使得這類項目納入其他投向統(tǒng)計而不納入房地產(chǎn)投向統(tǒng)計。

　　用益信托工作室研究報告指出，2012年集合信托風險暴露較多，這種情況可能延續(xù)到2013年，保兌付仍然是各信托公司短期內(nèi)主要任務。其原因主要是，房地產(chǎn)信托兌付高峰尚未過去，在前期風險爆發(fā)較多的環(huán)境下，在房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利時代的過程中，接盤資金會相對謹慎，這會加劇信托公司的兌付難度。

　　收益率呈降低趨勢

　　數(shù)據(jù)顯示，去年主要城市的房價已經(jīng)企穩(wěn)并呈現(xiàn)回升跡象。同時，開發(fā)商新增資金同比增速在2012年4月見底，4月同比增長5%。此后一路上揚，9月同比增速已經(jīng)提高到10%。2012年上半年，開發(fā)商新增資金為43329億元，其中房地產(chǎn)信托只有1213億元，信托占比只有2.8%。因此，信托對開發(fā)商、對樓市的影響力有限。下半年這種情況仍未改變。

　　去年房地產(chǎn)信托收益率出現(xiàn)下降趨勢。2012年9月，房地產(chǎn)信托的平均預期收益率為9.79%。自2011年5月以來，首次跌破10%。用益信托工作室指出，去年房地產(chǎn)信托收益率下降，一方面是因為貨幣政策放松，資金利率下降，一年期Shibor下降了將近1個百分點；另一方面是因為樓市回暖，房價止跌回升，投資者對樓市的風險情緒有所好轉(zhuǎn)。

　　此外，截至2012年三季度，在房地產(chǎn)信托的各種投資方式中，貸款類成立了208億元，占比50%，創(chuàng)下2006年四季度以來的占比新高。

　　用益信托工作室認為，雖然房價走勢很難判斷，但從社會穩(wěn)定、經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的角度來考慮，溫和上漲是房價理想的運行方式。目前房價已經(jīng)止跌企穩(wěn)，房地產(chǎn)信托風險總體可控。房價上漲同樣緩解了投資者和信托公司的風險情緒，房地產(chǎn)信托收益率開始降低，未來可能會繼續(xù)降低。用益信托工作室認為，監(jiān)管部門仍然會控制房地產(chǎn)信托的發(fā)行。短期看，這項政策會延續(xù)，房地產(chǎn)信托料將低位運行。 （記者 高改芳 上海報道）

(來源:中國證券報)