2013年以來，在港上市的房地產(chǎn)企業(yè)海外融資明顯增多，僅1月融資額已超過去年全年內(nèi)地房企海外融資總額的一半。與房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等境內(nèi)融資方式相比，海外融資成本顯得較為低廉。但業(yè)內(nèi)人士指出，由于較為嚴格的外匯管理，海外資金進入內(nèi)地還需支付一定的額外成本。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化，未來房企海外融資成本可能持續(xù)增加。海外融資，沒有想象中那樣美。

　　房企海外融資井噴

　　2013年以來，在港上市房企的發(fā)債次數(shù)明顯增多，發(fā)債規(guī)模明顯增大。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，2012年共有25家內(nèi)地房企進行了25筆海外融資，融資總額約合600億元人民幣。而僅2013年1月，就有17家房地產(chǎn)公司通過海外融資渠道募集了約合420億元人民幣的資金，融資規(guī)模已超過去年全年內(nèi)地房企海外融資總額的一半。

　　無論從國內(nèi)環(huán)境還是從國際環(huán)境看，當下的確是開發(fā)商進行海外融資的時間窗口。從國際環(huán)境看，美國在2012年9月推出第三輪貨幣量化寬松政策（QE3）釋放大量流動性；剛剛上任的日本首相安倍晉三表示，強烈希望日本央行采取大膽的貨幣寬松政策。美日印鈔機開動為房企海外融資提供了大量的資金來源。從國內(nèi)環(huán)境來看，房地產(chǎn)市場去年下半年以來持續(xù)回暖，部分城市樓市量價齊升，投資者投資信心增強。

　　充裕的流動性使海外發(fā)債的整體認購情況良好。龍湖所發(fā)行的4億美元、7年期優(yōu)先票據(jù)獲得了高達40倍的認購；隨后禹洲地產(chǎn)所發(fā)行的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)15分鐘獲全數(shù)認購，且總認購額超過90億美元。

　　境內(nèi)外的有利環(huán)境為房地產(chǎn)公司融資提供了多種選擇。2012年房地產(chǎn)公司的海外融資以債權(quán)性質(zhì)的票據(jù)為主，而進入2013年，多家房企開始嘗試股權(quán)性質(zhì)的融資。1月13日，雅居樂發(fā)布公告表示發(fā)行7億美元的次級永久資本證券；1月16日恒大以6.5%的港股折價配股融資45億美元。香港券商京華山一分析師何偉富表示，開發(fā)商進行股權(quán)性質(zhì)融資等于增加了公司的股東權(quán)益，實際上等于降低了公司的負債率。接近恒大的人士也表示，恒大配股是為了履行承諾，調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)，降低負債率。

　　從融資成本看，各房企由于經(jīng)營狀況不同，融資成本差別甚大。奧園去年11月發(fā)行的5年期、1億美元的優(yōu)先票據(jù)年利率達13.88%，融創(chuàng)于去年10月發(fā)行的總額4億美元、5年期優(yōu)先票據(jù)年利率達12.5%。而評級相對較高的越秀地產(chǎn)今年1月發(fā)行的3.5億美元、5年期公司債券年利率只有3.25%，方興地產(chǎn)去年10月發(fā)行的5年期、5億美元的擔保票據(jù)年利率只有4.7%。但總的說來，多數(shù)在港上市房企的海外發(fā)債年利率都接近或超過10%。其中，除奧園、融創(chuàng)外，禹洲地產(chǎn)、中駿置業(yè)、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、明發(fā)集團發(fā)行的債券年利率也接近或超過10%。

　　資金綜合成本不低

　　表面上看，在港上市房企的海外融資成本與內(nèi)地房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式相比相對較低，但如果探究其流入國內(nèi)的方式，就能看到海外融資與國內(nèi)融資相比，成本并不低。

　　由于在港上市房企的注冊地多位于開曼群島、百慕大群島等“避稅天堂”，嚴格意義上，在港上市房企都屬于外商投資企業(yè)。這就意味著在港上市房企所募集到的資金只能以外匯資本金的方式進入國內(nèi)。房企海外發(fā)債或股權(quán)融資的資金回流內(nèi)地，一般都以外匯資本金和“外保內(nèi)貸”為主要回流渠道，而這兩種渠道的隱性成本都不容小視。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，在港上市房企在內(nèi)地購置一塊土地之后，首先要申請項目公司立項，由當?shù)叵嚓P(guān)部門以及外匯管理部門批準注冊為外商投資企業(yè)，之后才能進行注資。開發(fā)商需要用自有資金支付第一筆資本金，之后才能申請外匯資本金注入。不過，申請的注冊資本金并不一定能夠獲得外匯管理部門的批準，相關(guān)部門需要根據(jù)資金規(guī)模進行考量，獲批的額度有可能小于開發(fā)商申請的規(guī)模。在這些申請都獲批之后，開發(fā)商才能進行注資，外匯才能從香港銀行匯至內(nèi)地銀行。當海外募集到的資金匯入開發(fā)商的外匯資本金賬戶之后，結(jié)匯成人民幣還需要一個過程。在工程建設(shè)過程中，這些外匯需要多次結(jié)匯，每次結(jié)匯都要根據(jù)相關(guān)合同、材料、發(fā)票向監(jiān)管部門報批。

　　“一般而言，開發(fā)商會分批將外匯匯入國內(nèi)，大筆外匯放在手中不能換匯是一件很痛苦的事情。”盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖對中國證券報記者表示，由于開發(fā)商的海外融資不能在短時間內(nèi)換成人民幣，當內(nèi)地房地產(chǎn)項目資金鏈吃緊時，“外保內(nèi)貸”就成為一種普遍的方式。

　　所謂“外保內(nèi)貸”，是指開發(fā)商將美元存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內(nèi)地銀行開具一張擔保函，開發(fā)商因此能夠獲得一筆授信額度。“外保內(nèi)貸”方式實際上是近期進行海外融資的開發(fā)商們普遍采取的一種模式，這意味著他們不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內(nèi)地銀行支付一筆貸款利息，而將外匯存在香港銀行獲得的利息十分有限。這些因素交織在一起，將導(dǎo)致海外融資的實際成本提高3-4個百分點。除此之外，在港上市房企每次海外發(fā)債還要支付募資額4個百分點左右的發(fā)行費用，這又是海外發(fā)債的一筆額外成本。各種成本加在一起，“外保內(nèi)貸”的實際成本已與信托不相上下。

　　萊蒙國際集團執(zhí)行董事、萊蒙商業(yè)公司及華盛萊蒙基金董事長王天也對中國證券報記者表示，萊蒙作為一家在港上市房企，目前暫不考慮進行海外融資。王天稱，目前由萊蒙集團運作的華盛萊蒙基金是公司的融資渠道之一�！坝行�時候，海外融資并不是最好的選擇�！�

　　發(fā)債成本或再走高

　　黃立沖認為，總體來說，海外融資不會比國內(nèi)的人民幣融資成本便宜。但現(xiàn)在是一種特殊狀態(tài)，全球的流動性出現(xiàn)了暫時性充裕，熱錢泛濫導(dǎo)致海外融資成本下降，使得當下成為進行海外融資的合適窗口。“這些從海外融到的資金實際上就是一筆熱錢，這些熱錢并不是對賭人民幣升值，而是看中了人民幣和美元之間的息差。這將影響外匯平衡，增大國內(nèi)的通脹壓力。”他還預(yù)測，幾個月之后，這種流動性過剩的情況可能會出現(xiàn)變化。

　　某香港上市房地產(chǎn)公司財務(wù)負責(zé)人對中國證券報記者表示，即使海外的資金狀況可以保持充裕，但未來出現(xiàn)新的樓市調(diào)控政策是大概率事件，這將改變國外投資者對國內(nèi)樓市的研判，對開發(fā)商的未來海外融資構(gòu)成影響。中國指數(shù)研究院的一份研報也表示，房地產(chǎn)市場回暖速度加快有可能讓政府調(diào)控持續(xù)加碼，大規(guī)模海外資本涌入亦有可能導(dǎo)致資金監(jiān)管部門從嚴控制跨境資金的流入。

　　實際上，近期房企的密集發(fā)債已引致穆迪、標普等評級機構(gòu)擔憂這些發(fā)債公司的資金狀況，下調(diào)了相關(guān)公司的評級，而評級下調(diào)必將導(dǎo)致未來融資成本增加。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險也日益引起海外投資者的重視。黃立沖介紹，與歐美房地產(chǎn)公司相比，中國房地產(chǎn)公司的發(fā)債成本相對較高�！胺康禺a(chǎn)行業(yè)具有一些天然的風(fēng)險。目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的政策打壓風(fēng)險，房地產(chǎn)公司海外融資需要為這些潛在風(fēng)險支付溢價。國內(nèi)房地產(chǎn)公司發(fā)債的成本比歐美房地產(chǎn)公司發(fā)債的成本要高出3-4個百分點�！保ㄓ浾� 于萍）