別被“國(guó)五條”嚇蒙了倉(cāng)促賣房 看看你是哪種情況，怎么繳稅更劃算

揚(yáng)子晚報(bào)整理3種賣房情形，你可對(duì)號(hào)入座，選擇最劃算的方式賣出二手房

“國(guó)五條”細(xì)則持續(xù)發(fā)酵的這幾天里，二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫，交易量高企。據(jù)南京鏈家提供的數(shù)據(jù)，3月1日-5日，該中介所有門店成交量較上月同期 增長(zhǎng)104.38%，店均房源量增長(zhǎng)302.61%；客源量上漲84.61%。在市場(chǎng)恐慌的環(huán)境下，有些人急著賣房不一定是理智的選擇。在著急賣房前，先 得把自家要出手的房子情況搞清楚，再把新舊兩種稅費(fèi)算一算。揚(yáng)子晚報(bào)羅列了三種比較常見的賣房情形，為你算筆賬，看看怎么買賣更劃 算。

揚(yáng)子晚報(bào)記者 張遙

A 寧愿交營(yíng)業(yè)稅避個(gè)稅？不一定劃算！

就這幾天記者采訪了解的情況來(lái)看，市場(chǎng)上有些人為了搶跑“國(guó)五條”細(xì)則，甚至寧愿繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅來(lái)賣掉不滿五年的房子。其實(shí)若房產(chǎn)未達(dá)到一定升值比例，這樣做未必劃算，因?yàn)樾抡�并非按買賣差價(jià)20%征稅，而是按照除去契稅、營(yíng)業(yè)稅和裝修費(fèi)等稅費(fèi)后所得的20%征收。

舉例來(lái)看，如果一位購(gòu)房者當(dāng)初以100萬(wàn)元買入一套90平方米商品房，目前市值漲到170萬(wàn)元，但不滿五年，現(xiàn)在急于出售需繳納的稅費(fèi)有，全額5.6%的營(yíng)業(yè)稅9.52萬(wàn)元，全額1%的個(gè)稅1.7萬(wàn)元，以及1.2%的中介費(fèi)2.04萬(wàn)元，共計(jì)13.26萬(wàn)元。

如果等這套房滿5年后再出手，此時(shí)按所得20%征收個(gè)稅的政策肯定已經(jīng)落地，那么所需繳納稅費(fèi)主要是個(gè)稅和中介費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅為零。而個(gè)稅并不是差 額70萬(wàn)元的20%即14萬(wàn)元。而是70萬(wàn)元扣除各種涉房支出，包括：原契稅1萬(wàn)元，公共維修基金1.08萬(wàn)元，裝修費(fèi)用10萬(wàn)元，利息假定為8萬(wàn)元，最 終個(gè)稅為(170-100-1-1.08-10-8)×20%=9.98萬(wàn)元。再加上中介費(fèi)2.04萬(wàn)元，實(shí)際稅費(fèi)12.02萬(wàn)元，這與現(xiàn)在著急賣掉所需 繳納的費(fèi)用還更省一點(diǎn)錢。如果升值得很少，除去契稅和裝修成本等費(fèi)用甚至可能無(wú)需繳納個(gè)稅。

B 想把房子過(guò)給孩子？不一定省錢！

“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，有些暫時(shí)賣不出房子的市民想到可以先把名下房產(chǎn)過(guò)戶給自己的孩子或老人，通過(guò)這樣的“買賣”來(lái)提高買入價(jià)，以方便未來(lái)出 手。但這樣的做法同樣會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題。例如，如果目前手中房產(chǎn)未滿五年，那么需要按照上文中的方法好好計(jì)算一下，看看以目前手中房產(chǎn)的升值率是否劃得來(lái)。

即使劃得來(lái)，那么過(guò)戶給自己的孩子依然有幾點(diǎn)需要想清楚。

第一，孩子一定已成年，不然即使過(guò)戶仍會(huì)被視為同一家庭的房產(chǎn)，等于做無(wú)用功。

第二，過(guò)戶等于買賣，把房子過(guò)給孩子相當(dāng)于擠占了孩子的一次購(gòu)房名額，在“限購(gòu)令”暫時(shí)不會(huì)解除的情況下，已成年的孩子不久便面臨買房大計(jì)，屆時(shí)首付及利率都無(wú)法享受首套房的優(yōu)惠政策。

第三，過(guò)戶給孩子或老人，更名后的房產(chǎn)持有年數(shù)將從零開始計(jì)算，因此需等滿五年出售才能避免全額5.6%的營(yíng)業(yè)稅。不然要按照過(guò)戶時(shí)新的價(jià)格計(jì) 算營(yíng)業(yè)稅。比如說(shuō)，140萬(wàn)元的房產(chǎn)在過(guò)戶3年后遭遇家庭特殊情況不得不賣掉，假設(shè)屆時(shí)價(jià)值漲至150萬(wàn)元，那么光營(yíng)業(yè)稅就要繳納8.4萬(wàn)元。

C 兩套房其中一套為共有，也不急賣！

昨日有一位李女士向揚(yáng)子晚報(bào)記者咨詢，說(shuō)自己有兩套房產(chǎn)，其中一套與自己的母親共有，給老人�。涣硪惶诪樽约汉驼煞蚬灿�，屬于自住。本來(lái)就考慮 改善住房條件的她，正在琢磨是否需要趕緊把自己手里的房賣掉，換一套大房子住。李女士表示，自己手頭并不寬裕，目前自住的房子升值又較多，盡快賣掉可以避 免未來(lái)?yè)Q房時(shí)繳納過(guò)多的個(gè)稅。

目前普遍認(rèn)為，現(xiàn)行賣房個(gè)稅中的“滿五年家庭唯一住房不征稅”這條“老政策”不大可能改變。在這個(gè)前提下，李女士完全可以把自己的名字從與母親 共有的那套房產(chǎn)中改出，以達(dá)到唯一住房的條件。據(jù)了解，南京房管局對(duì)非夫妻間的去名視同買賣，但李女士可以提前在公證處與母親約定自己只占有房產(chǎn)1%的份 額，這樣從1%的房?jī)r(jià)中產(chǎn)生的各種稅費(fèi)將很少。未來(lái)如果需要換房，只需把自己和丈夫所住的唯一房產(chǎn)賣出，滿五年可不繳個(gè)稅。