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近期國務(wù)院出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控政策，在媒體和公眾中引起了熱議。調(diào)控為什么采取這樣的政策路徑、賣房征收20%個(gè)稅如何避免誤傷剛需，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍會(huì)有哪些影響？

記者采訪了清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉。

【熱點(diǎn)一】賣房征20%個(gè)稅，是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購房者？

取決于各地供求狀況

應(yīng)盡快出臺(tái)征管細(xì)則

記者：人們普遍認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房要征收20%差額的個(gè)人所得稅可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。受這種情緒影響，最近資本市場和個(gè)人住房交易也出現(xiàn)比較大的波動(dòng)。請(qǐng)問上述可能性是否存在？有沒有手段來避免這種政策的負(fù)效應(yīng)？

劉洪玉：此次“國五條”要求個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”個(gè)稅，實(shí)際上是還原個(gè)人所得稅法及相關(guān)法規(guī)的立法初衷，即合理共享房地產(chǎn)增值收益、合理調(diào)節(jié)居民收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平。

新的住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅計(jì)稅方式，無疑會(huì)增加住房交易成本，尤其是在過去房價(jià)上漲過快的部分熱點(diǎn)城市。目前，社會(huì)各界普遍擔(dān)心這一稅收是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，是否會(huì)推高房價(jià)。我的觀點(diǎn)是，如果當(dāng)?shù)厥袌鍪琴u方市場則大部分稅負(fù)會(huì)轉(zhuǎn)嫁，如果是買方市場則基本不能轉(zhuǎn)嫁。

很多人擔(dān)心這會(huì)否傷及無辜，即居民基本住房需求或“剛需”。我認(rèn)為在執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)時(shí)應(yīng)盡量避免這種可能性�，F(xiàn)行政策有這樣的規(guī)定，即“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅�！辈⒁�求“不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益�！�

對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征稅也是國際上的普遍做法，只是在征收方式、稅率設(shè)置、減免條件等方面有差異。英、美、德、法等國家對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓征收資本利得稅（Capital Gains Tax），但有許多寬免規(guī)定，其基本思路是，對(duì)主要自用住房轉(zhuǎn)讓免除全部或部分稅額，以支持其改善住房或變更住所的需要。所以，在我看來，我國在制定相關(guān)征管細(xì)則時(shí)，一定要參照國際上的這些經(jīng)驗(yàn)，使這個(gè)政策既能避免傷及無辜、保護(hù)弱者，又能打擊投機(jī)、調(diào)節(jié)收入分配、共享增值收益、促進(jìn)社會(huì)公平。建議盡快出臺(tái)征管細(xì)則，盡量縮短政策銜接的過渡期，消除社會(huì)疑慮，促進(jìn)市場穩(wěn)定。

【熱點(diǎn)二】改善型和投資型需求，怎么區(qū)分？

很難快捷簡便有效區(qū)分

重點(diǎn)應(yīng)遏制不住不租型

記者：限購政策實(shí)施以來，有效抑制投資投機(jī)型需求的同時(shí)，客觀上也造成了部分換房自住的改善型需求受到“誤傷”。十八大提出要讓人民居住條件更舒適，剛需和合理的改善性需求應(yīng)該保護(hù)。請(qǐng)問應(yīng)通過什么手段合理區(qū)分改善型和投資型需求？

劉洪玉：因?yàn)樽》烤哂凶宰『屯顿Y的雙重屬性，所以很難快捷、簡便、有效地區(qū)分改善型需求和投資型需求。從這個(gè)意義上來說，要達(dá)到抑制投資投機(jī)型需求的目的，出臺(tái)任何短期政策都很難做到十全十美。

從目前的政策取向來說，重點(diǎn)還是支持基本住房需求、首次購房需求，這是“住有所居”目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。對(duì)于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，政策取向保持中性甚至是短期內(nèi)不鼓勵(lì)，這是從當(dāng)前住房市場供求現(xiàn)狀的事實(shí)出發(fā)的。

從全面建成小康社會(huì)的中長期發(fā)展目標(biāo)要求來看，將來肯定要對(duì)改善型需求采取支持性政策。當(dāng)然，如果將投資型購房定義為購買住房后用于出租，我覺得政策也應(yīng)該保持中性，因?yàn)檫@種投資形成了租賃市場上的住房供給，有利于發(fā)展租賃市場、滿足租住需求。住房市場上真正需要打擊和遏制的，是投機(jī)型購房，即購房的目的既不是自住、也不是出租，而是長期閑置、等待升值后轉(zhuǎn)售牟利。這種投機(jī)型購房既推高了房價(jià)，又造成了寶貴住房資源的浪費(fèi)，是應(yīng)該重點(diǎn)打擊的對(duì)象。