編者按：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖屢被調(diào)控，但房?jī)r(jià)仍是“漲”字當(dāng)頭。房?jī)r(jià)本已不低，卻屢調(diào)屢漲，“看不懂”的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)讓人困惑�！皾q”字之下，市場(chǎng)真相究竟如何？不同利益主體在此間又是如何角逐與博弈？《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者分赴各地探訪，力求還原市場(chǎng)原生態(tài)并求解真相。本報(bào)從今天起推出“房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘中國(guó)式困惑’”系列報(bào)道，敬請(qǐng)關(guān)注。

　　自2012年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，房地產(chǎn)成交量?jī)r(jià)齊升�！叭展獗P”、“一夜?jié)q價(jià)70萬(wàn)”、“徹夜排號(hào)”、“黃牛再現(xiàn)”等或真或假的市場(chǎng)信息造成了市場(chǎng)的一度恐慌。但事實(shí)上，各個(gè)城市的回暖速度并不一樣。近日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者選取了北京、上海、海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)和浙江省溫州市四個(gè)漲幅較大的城市，并聚焦其在調(diào)控政策高壓下顯現(xiàn)出的樓市行情。

　　全國(guó)房?jī)r(jià)的聚焦點(diǎn)

　　北京：92m 2住宅兩月漲110萬(wàn)

　　□記者　梁倩　高偉　實(shí)習(xí)生　周文其　北京報(bào)道

　　2013年初，38歲的李響為了換套更好的住房，賣掉了自己僅有的兩套在五環(huán)外的房子。

　　“一直都想換到單位附近住，看著房子持續(xù)上漲，不敢再觀望了�！崩铐懻f(shuō)，他之前看上的一套中信城92平方米的商品房已從2012年的450萬(wàn)元漲到500萬(wàn)元，所以在賣房拿到錢后，他立即和房主聯(lián)系，最終商定以510萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買。

　　“本想房到手了，也算安心了。沒(méi)想到由于這兩個(gè)月房?jī)r(jià)瘋漲，原房主卻想毀約�！崩铐懻f(shuō)，從年初到現(xiàn)在，他所買的這套房已從510萬(wàn)元漲至620萬(wàn)元，整整漲了110萬(wàn)元�！耙�?yàn)闈q的太多，原房主不干了，想毀約。但我全款都已經(jīng)付了，就差過(guò)戶�！�

　　一套92平方米的住房?jī)稍麻g上漲110萬(wàn)元雖是個(gè)例，但也正印證了北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一片艷陽(yáng)。

　　此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月70大中城市房?jī)r(jià)情況數(shù)據(jù)顯示，1月份，北京新建住宅方面環(huán)比漲幅高達(dá)2.1%，比去年12月份擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅方面，北京環(huán)比漲幅居一線城市最高，達(dá)1.0%。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度高漲，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)預(yù)期，完全超過(guò)我原來(lái)的預(yù)想。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，如果月環(huán)比超過(guò)1%，那么全年的上漲幅度就超過(guò)15%，因此，北京月環(huán)比已達(dá)2%以上，漲幅則不可想象。她認(rèn)為，房?jī)r(jià)月環(huán)比漲幅應(yīng)控制在0.5%到0.8%之間，才會(huì)比較平穩(wěn)。

　　對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出，影響房?jī)r(jià)上漲較多的主要原因有兩個(gè)方面，一是大部分開發(fā)商前期采用以價(jià)換量銷售策略取得了效果，現(xiàn)階段優(yōu)惠促銷力度削弱甚至取消；二是擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，導(dǎo)致首次置業(yè)的剛性需求和改善性置業(yè)的升級(jí)需求的購(gòu)房人群入市意愿較強(qiáng)，拉動(dòng)了性價(jià)比較高的住宅價(jià)格上漲。

　　“一方面，前一階段購(gòu)房者在買漲不買跌的心理作用下，購(gòu)房需求旺盛。另一方面，開發(fā)企業(yè)幾乎沒(méi)有銷售壓力，新房推盤動(dòng)力不足，二手房源經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的消化之后，總體房源較為緊張�！眰�業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在新房在較為嚴(yán)峻的供需形勢(shì)之下，隨著近期全國(guó)多個(gè)城市的樓市成交量持續(xù)走高，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)繼續(xù)回漲的局面。

　　也正是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅超出想象，“國(guó)五條”應(yīng)時(shí)出臺(tái)。CR IC克而瑞研究中心顯示，北京新建住房均價(jià)2012年3月約為19110元，2013年1月約為22539元。這意味著，仍在調(diào)控中的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)自2012年3月開始回暖起，短短不到一年時(shí)間，北京新建住宅均價(jià)上漲17.9%。

　　CR IC分析指出，由于1月北京商品住宅市場(chǎng)供求比為1：4.79，相當(dāng)于5個(gè)人搶一套房。因此，造成房?jī)r(jià)上漲。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，近兩年，北京年新增常住人口保持在60萬(wàn)人左右。而每年新房與二手房成交量只有20萬(wàn)套左右。因此，北京的購(gòu)房需求不斷在增加，也造成了供求的不平衡。

　　值得注意的是，不只是房?jī)r(jià)上漲明顯，房租也隨之水漲船高，達(dá)到歷史最高漲幅。北京市統(tǒng)計(jì)局2月17日發(fā)布的居民消費(fèi)價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，1月北京房租同比上漲9.2%，達(dá)24個(gè)月來(lái)漲幅最高值。

　　雖然漲幅已經(jīng)說(shuō)明問(wèn)題，但多數(shù)租房者仍認(rèn)為統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)偏低。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)部分門店反映，北京城市中心區(qū)二手房租金去年繼續(xù)上漲，不少房源下半年比上半年上漲超過(guò)千元，漲幅超過(guò)15%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在限購(gòu)、限貸背景下，部分剛需人群資格有限，不得不選擇繼續(xù)租房；另一方面，房?jī)r(jià)的上漲，也給房東心理預(yù)期帶來(lái)變化，從而推高租房市場(chǎng)價(jià)格。

　　記者手記：作為全國(guó)政治中心的北京，背負(fù)著“首漲之都”之名。在全國(guó)人的眼中，北京漲則全國(guó)漲，北京的房?jī)r(jià)，牽動(dòng)著全中國(guó)人民的心。

　　最令人向往的度假地

　　海南：部分市縣現(xiàn)“鬼城”

　　□記者　魏驊　王暉余　博鰲報(bào)道

　　2月27日正值正月十八，瓊海市區(qū)一片繁榮景象，而距離市區(qū)僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮(zhèn)，卻是另一番景象。偶來(lái)的巴士和零星外地車輛格外矚目，晚20時(shí)街道仍難覓“人氣”�！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者沿博鰲海岸線走訪了“博鰲灣”和“長(zhǎng)灘雨林”兩個(gè)大型社區(qū)，發(fā)現(xiàn)這里已是名副其實(shí)的“鬼城”。

　　記者在長(zhǎng)灘雨林社區(qū)遇到了來(lái)自東北的王世寧夫婦，“這里人太少了，海浪聲音又大，晚上住在這里有些害怕�！蓖跏缹幷f(shuō)，我們是去年底搬進(jìn)來(lái)的，老伴晚上都不敢自己出門，小區(qū)內(nèi)外都很少見(jiàn)人。買房時(shí)候售樓員說(shuō)房子快賣光了，可是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)這棟樓里的住戶可能不超過(guò)5戶。

　　長(zhǎng)灘雨林項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，該項(xiàng)目共有精裝現(xiàn)房1700套，現(xiàn)已售出1300套，僅2月就銷售了50余套，起價(jià)23000元/平方米，均價(jià)在26000元/平方米左右，入住率為30%至40%左右。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銷售和入住情況并非向置業(yè)顧問(wèn)形容的那么樂(lè)觀。2010年開始集中銷售的長(zhǎng)灘雨林項(xiàng)目，由于銷售成績(jī)不佳且銷量下滑形勢(shì)嚴(yán)峻，開發(fā)商捂盤惜售至今，且目前仍有兩棟公寓樓未對(duì)外開盤銷售。

　　據(jù)海南克而瑞咨詢中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年長(zhǎng)灘雨林全年銷售為483套，而2012年銷量下滑至88套，在開盤量增加的情況下銷量下滑82%。今年1月至2月24日，博鰲亞洲灣是博鰲鎮(zhèn)銷售最好的項(xiàng)目，僅售出28套。

　　為比對(duì)調(diào)查情況與開發(fā)商敘述的出入，記者在長(zhǎng)灘雨林社區(qū)采訪近4小時(shí)，發(fā)現(xiàn)看房大廳始終無(wú)人問(wèn)津，3輛看房電動(dòng)車司機(jī)已許久未接待客人，且車座上落滿了厚厚的塵土。晚20時(shí)，銷售人員所稱“基本售罄的看�！畼峭酢�”20層共有6戶亮燈戶，空置率在95%以上。

　　百米之隔的“博鰲灣”的空置率更高，記者晚間觀察小區(qū)整體空置率近99%。據(jù)海南克而瑞咨詢中心監(jiān)測(cè)，2011年該項(xiàng)目全年銷售完成513套，而2012年僅售出8套。

　　與嚴(yán)峻的數(shù)據(jù)相悖的是銷售代理的統(tǒng)計(jì)�！吧鐓^(qū)總規(guī)劃住宅共約1000套，目前僅余100余套，銷售情況火爆請(qǐng)抓緊選購(gòu)�！辈�鰲灣銷售領(lǐng)隊(duì)說(shuō)。而當(dāng)記者電話采訪另一位銷售顧問(wèn)時(shí)，得到的答復(fù)卻是“目前已簽約售出700余套，共有100余位業(yè)主入住”。

　　夜晚行走在博鰲灣長(zhǎng)約幾公里的沙灘上，除觀光燈塔和兩家酒店外燈管耀眼，其他小區(qū)大多漆黑一片，儼然一座“濱海鬼城”。

　　據(jù)海南克爾瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，自2010年海南獲批國(guó)際旅游島以來(lái)，海南樓市的發(fā)展十分迅速。未來(lái)3至5年，海南包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量，達(dá)到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫(kù)存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫(kù)存量最少的三亞需要24個(gè)月消化，�？趲�(kù)存消化周期需要50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月，最嚴(yán)重的陵水需要101個(gè)月。

　　雖然在此之前，海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人已對(duì)此否認(rèn)，表示數(shù)據(jù)存在重復(fù)統(tǒng)計(jì)情況，很多擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有形成實(shí)際潛在供應(yīng)的情況。

　　但是，根據(jù)海南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現(xiàn)了多起開發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標(biāo)志性樓盤。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，一方面由于部分城市在房地產(chǎn)調(diào)控前的非理性發(fā)展，以致在連續(xù)調(diào)控后出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，因海南旅游地產(chǎn)的特殊性，旅游熱潮逐漸消退，房屋空置率逐漸提高，但部分“候鳥”社區(qū)出現(xiàn)高空置率屬合理情況。

　　海南克而瑞咨詢中心總經(jīng)理王路指出，海南國(guó)際旅游島作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，應(yīng)適當(dāng)放寬民間資本進(jìn)入旅游資本市場(chǎng)的條件，由于海南獨(dú)特的旅游地產(chǎn)資源，宜采取更為有效的舉措精準(zhǔn)調(diào)控，樓市調(diào)控政策不能“一刀切”。

　　王路說(shuō)，海南國(guó)際旅游島的旅游地產(chǎn)發(fā)展主要依賴內(nèi)地購(gòu)買力，國(guó)家樓市調(diào)控政策中限貸限購(gòu)政策對(duì)旅游地產(chǎn)影響極大，國(guó)家應(yīng)針對(duì)國(guó)際旅游島個(gè)案進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控：放寬個(gè)人購(gòu)買貸款政策，減少住宅用地審批比例，提高服務(wù)配套用地建設(shè)比例，提高房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門檻等。

　　記者手記：地處亞熱帶的海南，四季如夏，擁有國(guó)內(nèi)最稀缺的自然資源，是國(guó)人度假旅游的休閑圣地。但就是這樣一個(gè)令人垂涎之地，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻已經(jīng)過(guò)數(shù)輪起起伏伏。