【熱點(diǎn)三】十年房地產(chǎn)調(diào)控成效，如何評(píng)價(jià)？

投機(jī)投資行為被遏制

基本住房需求成主流

記者：這次出臺(tái)新政策，已經(jīng)是10年來(lái)我國(guó)第九次出臺(tái)全面的房地產(chǎn)調(diào)控政策�；仡櫡扛囊詠�(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的歷程，很多人稱(chēng)之為“十年九調(diào)、屢調(diào)屢漲”的歷程。請(qǐng)問(wèn)，造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的內(nèi)在原因是什么？應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效？

劉洪玉：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了1992—1998年“起步”、1999—2004年“量增”和2005—2010年“價(jià)漲”三個(gè)階段，市場(chǎng)的這些發(fā)展變化，政府政策的變化或調(diào)整起到了重要作用。

如果把2002年原建設(shè)部等六部委《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》的頒布作為近10年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的始點(diǎn)，10年來(lái)除了2008年受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響房?jī)r(jià)明顯下調(diào)、2011年和2012年房?jī)r(jià)漲幅較低外，其他年份的房?jī)r(jià)上漲幅度基本都超過(guò)了兩位數(shù)。因此，說(shuō)“十年九調(diào)、屢調(diào)屢漲”是一個(gè)客觀的事實(shí)描述。

但也許大家忽略了一個(gè)問(wèn)題，這就是“如果10年不調(diào)控意味著什么？”相信這個(gè)結(jié)果大家想都不敢想。

導(dǎo)致房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲的原因，至少有這么幾點(diǎn)：一，中國(guó)作為新興經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)人口和居民可支配收入持續(xù)快速增加，這是推動(dòng)住房需求增加、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本動(dòng)力；二，耕地保護(hù)的壓力，尤其是特殊土地所有與使用制度安排，抑制了土地的有效供給；三，住房市場(chǎng)一頭連著經(jīng)濟(jì)、一頭牽著民生，經(jīng)濟(jì)與民生又是相互依存的關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是一項(xiàng)異常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，容易顧此失彼；四，國(guó)際上也幾乎找不到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成功經(jīng)驗(yàn)供我們借鑒，相反許多國(guó)際一流學(xué)者都在關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，設(shè)問(wèn)自己國(guó)家的金融體系為什么直到次貸危機(jī)發(fā)生前還在大量發(fā)放次級(jí)房貸，而不像中國(guó)那樣收緊對(duì)非自住住房的貸款。

就近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果而言，客觀來(lái)看，住房投機(jī)和投資行為受到遏制，理性的基本住房需求成為市場(chǎng)主流，住房?jī)r(jià)格漲幅穩(wěn)步回落，冷卻降溫效果明顯。

從房?jī)r(jià)看，對(duì)我國(guó)40個(gè)主要城市商品住房?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)顯示，其上漲速度已經(jīng)從2009、2010年12月的同比上漲27.74%、27.26%，下降為2011、2012年12月的同比上漲3.64%、5.97%，調(diào)控效果比較明顯。

此外，有關(guān)住房交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市新建商品住房套均建筑面積從2009年的115.4平方米下降到2012年的109.1平方米，同期90平方米以下套型占比從45.2%提高到50.6%。這就意味著同樣建筑面積規(guī)模，可供應(yīng)的住房套數(shù)或市場(chǎng)上的住房機(jī)會(huì)增加了5.8%，而增加的住房機(jī)會(huì)中，又主要集中在了面向居民基本住房需求的中小戶(hù)型。市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，也應(yīng)看作是房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效。

【熱點(diǎn)四】為何采取偏重抑制需求的調(diào)控思路?

只管需求效果會(huì)不理想

今后要多渠道增加供應(yīng)

記者：近年來(lái)，我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策偏向于從需求端入手，增加供應(yīng)的手段卻不多，實(shí)際上看效果也不明顯。為什么會(huì)采取這樣的偏重抑制需求的調(diào)控思路？應(yīng)怎樣增加有效供給？

劉洪玉：回顧我國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)控的歷史，在2010年以前基本上是為防止開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱對(duì)供給端實(shí)施的調(diào)控，在住房需求持續(xù)快速增加的大背景下，如果用房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)評(píng)價(jià)調(diào)控效果肯定難以令人滿(mǎn)意。例如，收緊“地根”“銀根”、改革土地供應(yīng)方式等肯定會(huì)抑制供給。從另一個(gè)角度看，企業(yè)未必都有執(zhí)行政府調(diào)控政策的自覺(jué)性，比如縮短開(kāi)發(fā)建設(shè)周期、不要囤房囤地、增加中小戶(hù)型普通商品住房供應(yīng)、控制供給價(jià)格上漲速度等。

因此，從2010年開(kāi)始將調(diào)控政策的重點(diǎn)改為需求管理，改變調(diào)控思路后的效果應(yīng)該是有目共睹。但強(qiáng)調(diào)需求管理并不意味著就可以放松供給管理，從2012年末開(kāi)始熱點(diǎn)城市住房市場(chǎng)的供求關(guān)系又出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況就說(shuō)明了這一點(diǎn)。所以今后的調(diào)控除了進(jìn)行更加嚴(yán)格的需求管理，還要通過(guò)多種渠道增加商品住房用地供應(yīng)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)土地出讓合同中有關(guān)開(kāi)發(fā)周期條款的執(zhí)行力度等，來(lái)改善住房市場(chǎng)上的供應(yīng)緊張狀況。

【熱點(diǎn)五】房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍應(yīng)該注意什么？

不應(yīng)該看作短期調(diào)控工具

交易環(huán)節(jié)稅種應(yīng)探索合并

記者：新政策提出房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍要擴(kuò)大。從現(xiàn)有重慶上海的試點(diǎn)效果看，擴(kuò)圍應(yīng)該注意些什么？在增加房產(chǎn)稅這種持有環(huán)節(jié)稅收的同時(shí)，是否應(yīng)考慮降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)？

劉洪玉：自2003年以來(lái)，我國(guó)一直在積極探索和推動(dòng)房地產(chǎn)稅收制度改革，其總體思路是建立以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收為核心的房地產(chǎn)稅收制度，使之成為推動(dòng)地方財(cái)稅收入體制改革、調(diào)節(jié)個(gè)人財(cái)富分配和貧富差距、促進(jìn)資源優(yōu)化配置與有效利用、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行效率與穩(wěn)定性的一項(xiàng)長(zhǎng)期制度。

因此，依住房?jī)r(jià)值在持有環(huán)節(jié)征收 “房產(chǎn)稅”或“物業(yè)稅”的改革，是這項(xiàng)制度建設(shè)的重要內(nèi)容，目前社會(huì)上過(guò)于看重其影響房?jī)r(jià)的效果，將其視為住房市場(chǎng)調(diào)控的短期政策工具，是不全面的。

增加持有環(huán)節(jié)的稅收，從保持社會(huì)總體稅負(fù)基本穩(wěn)定的要求出發(fā)，就應(yīng)該簡(jiǎn)化交易環(huán)節(jié)的稅制、減輕交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)。重慶和上海自2011年初開(kāi)始對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，是我國(guó)房地產(chǎn)稅改革歷程中的重要進(jìn)展，兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，在引導(dǎo)住房合理消費(fèi)、抑制投資投機(jī)型購(gòu)房方面產(chǎn)生了積極的作用，為在個(gè)人住房領(lǐng)域從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅探索了經(jīng)驗(yàn)。

此次“國(guó)五條”提出要擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，在擴(kuò)圍的過(guò)程中，一定要盡快就改革目標(biāo)和實(shí)施路徑達(dá)成共識(shí)，并在此基礎(chǔ)上出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)稅改革方案，推動(dòng)各地的房產(chǎn)稅改革，降低改革成本，同時(shí)也為未來(lái)正式全面實(shí)施房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。

我理解的與個(gè)人住房相關(guān)的房地產(chǎn)稅改革理想目標(biāo)是：首先，在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收契稅和個(gè)人所得稅，并根據(jù)房屋屬性和交易特征設(shè)計(jì)梯級(jí)稅率，其中契稅由現(xiàn)有的契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅合并而來(lái)，個(gè)人所得稅由現(xiàn)有的個(gè)人所得稅和土地增值稅歸并而來(lái)。其次，在持有環(huán)節(jié)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，由現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而來(lái)。