政府賣地錢一季度增一半國五條遇土地財政“怪圈”

　　在一季度財政收入上，中央和地方的情況可謂冰火兩重天。

　　今年一季度，全國公共財政收入增長6.9%，比去年同期回落7.8個百分點。其中，中央財政收入同比下降0.2%，而地方財政收入同比增長13.7%�！斑@一減一增并不正常�！�4月18日，中央財經(jīng)大學(xué)財政稅收研究所所長曾康華在接受記者采訪時表示，地方財稅增加主要是受房地產(chǎn)成交額增加推動，表明地方對土地財政的依賴至今有增無減。他認(rèn)為，地方要走出“土地財政”怪圈，必須要加大地方稅制改革的力度，唯有改革才能消除地方錢袋子背后的焦慮。

　　增在“房”與“地”

　　“地方財政收入增長，主要是房地產(chǎn)市場成交額增加，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加。”在分析地方財政收入(本級)增長的因素時，財政部這樣解釋。

　　一季度，房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅普遍高于全國財政收入增幅。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入增幅分別為 38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。

　　這四項稅收合計2575億元，占地方財政收入14.78%。

　　中國18個稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個，其中5個稅種僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收，為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。另有5個稅種也涉及其他行業(yè)，包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。

　　本報記者梳理發(fā)現(xiàn)，5個涉及房地產(chǎn)及其他行業(yè)的稅種中，營業(yè)稅一季度累計收入4576億元，同比增加561億元，增長14%�！斑@些年地方財政收入增長，主要是房地產(chǎn)市場成交額增加，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加�！敝锌圃悍康禺a(chǎn)研究室主任倪鵬飛對本報記者表示，僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的上述五大稅種中，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達(dá)十倍有余。

　　除了“房”就是“地”了。地方政府性基金是地方收入的大頭，在分析其增長因素時，財政部給出的理由主要是“受土地成交額增加”的影響。財政部的數(shù)據(jù)顯示，一季度，國有土地使用權(quán)出讓收入7700億元，同比增長46.6%，而去年一季度同比下降34.6%。

　　此外，據(jù)記者采訪獲悉，部分省市區(qū)營業(yè)稅改增值稅試點后，相關(guān)收入歸屬地方，這也相應(yīng)增加了今年首季地方的財政收入�！胺康禺a(chǎn)交易帶動地方財政收入增速明顯�！蹦啭i飛說，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方財政收入的40%-60%，個別地方更高。

　　根在地方稅制

　　稅收收入靠“房”，基金收入靠“地”，地方土地財政的怪圈并非一天了。在談及地方稅制改革時，中科院稅收研究室主任張斌表示，這非常復(fù)雜�！罢嬲�的原因在于，分稅制導(dǎo)致地方財力吃緊�！睋�(jù)曾康華分析，眼下的地方財政收入占全國財政收入的比重，已由分稅制改革前的70%左右驟降到50%以下。雪上加霜的是，地方政府承擔(dān)著與其財力極不相匹配的事權(quán)。

　　在這種情況下，“土地財政”成了名副其實的“二財政”，依靠出讓土地使用權(quán)的收入，成為了地方財政的主力。因為土地出讓后，地方政府還能獲取包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等營業(yè)稅為主的收入，這些收入全部歸地方支配�！皟H此兩項就占到地方稅收的近四成。”曾康華說。

　　但無論如何，以土地出售為主的“土地財政”只能起到暫時性的緩解作用。這是與我國當(dāng)前實施的分稅制具有緊密聯(lián)系的�！俺�了規(guī)范現(xiàn)行的土地制度外，最根本的一條就是要對現(xiàn)行的財政稅收制度進(jìn)行改革�！蹦啭i飛舉例說，正在進(jìn)行的營業(yè)稅改增值稅的核心問題仍是稅權(quán)分配的問題。

　　安邦咨詢高級研究員賀軍撰文稱，土地財政導(dǎo)致中國政府今年將面臨空前的“財政焦慮”。長期以來，中國的財政收入保持了20%-30%的持續(xù)高速增長，2011年的增幅也高達(dá)24.8%，2012年的增幅雖降為12.8%，仍保持了兩位數(shù)增長。在2013年的預(yù)算中，全國財政收入126630億元，增長8%，增速降為個位數(shù)。一季度的財政收入增長明顯低于8%，中央財政收入甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。

　　一消一漲，加大了中國財政平衡的難度和壓力。剛剛就任財政部部長的樓繼偉曾表示，中國“應(yīng)該建立穩(wěn)定平衡的強大的財政”。他表示，現(xiàn)在財政支出增長非�？欤�今后不太可能出現(xiàn)超規(guī)模的增長，這方面國內(nèi)面臨實質(zhì)性壓力。

　　財政焦慮不僅僅是中央才有，對地方政府而言，涉及實實在在的利益問題。對地方來說，現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)、營改增，首先沖擊的就是地方財政。就此，賀軍也認(rèn)為，與中央政府相比，沒有發(fā)債權(quán)的地方政府面臨的“財政焦慮”更為嚴(yán)重，也更有可能出臺畸形的增收舉措。這當(dāng)中，房地產(chǎn)稅收一枝獨秀，使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型變得異常艱難。曾康華說，逼急了，地方還會轉(zhuǎn)向多征稅、重復(fù)征稅以及增加名目繁多的罰款等。(華夏時報)

　　政府拿走房價六成歷次樓市調(diào)控成“空調(diào)”

　　日前，某媒體負(fù)責(zé)人稱，“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4 萬億元，繳納契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%�！痹撐⒉┍晦D(zhuǎn)發(fā)一萬多次，“75%”這一驚人的數(shù)字，引發(fā)了較大爭議。

　　對于上述計算方法，多位業(yè)內(nèi)人士表示，簡單地將該年的土地出讓金與稅費相加，除以該年新建商品房銷售總額，并不準(zhǔn)確。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強向記者表示：“土地出讓金與房地產(chǎn)銷售兩者發(fā)生的時間并不匹配。也就是說，拿地之后，出讓地塊上的項目獲得銷售收入通常是在一年半到兩年之后，因此當(dāng)年的土地出讓金并不能簡單地計算為當(dāng)年的房地產(chǎn)的成本。此外，從銀行獲得貸款會產(chǎn)生相應(yīng)的融資成本和財務(wù)成本，這些都是開發(fā)商的成本之一�！薄巴恋爻鲎尳鹨约岸愘M占房地產(chǎn)銷售收入百分之六十左右�！标悋鴱姳硎荆�地價約占房價成本的三分之一到二分之一，稅費大約占房地產(chǎn)銷售的三成到四成。除了土地和稅費之外，房企還有其它成本產(chǎn)生。

　　包括中國指數(shù)研究院副院長陳晟、華東師大商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉在內(nèi)的專家均認(rèn)為，目前來看，60%是比較客觀的比例。

　　財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)交易帶動地方財政收入增速明顯，收入達(dá)到17428億元，同比增長13.7%，但同期的中央財政收入14606億元，同比下降0.2%。歸地方所有的稅種中，營業(yè)稅為4596億元，同比增加561億元，增長14%；土地增值稅822億元，同比增長34.7%；契稅917億元，同比增長38.3%。“從中可以看出房地產(chǎn)對地方政府的重要性和貢獻(xiàn)度，稅費與土地價格難以下降，加之原材料、勞務(wù)用工費的上漲，正所謂水漲船高，房價難以下降。這也是歷次調(diào)控成為空調(diào)的主要原因。”華偉表示。(華夏時報)

　　政府賣地：去年入賬2.7萬億元

　　國土資源部20日公布《2012年中國國土資源公報》顯示，2012年全國出讓國有建設(shè)用地面積32.28萬公頃，出讓合同價款2.69萬億元。其中招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積29.30萬公頃，出讓合同價款2.55萬億元。

　　全國重點城市土地抵押監(jiān)測表明，截至2012年底，全國84個重點城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億元，同比分別增長15.7%和23.2%。全年土地抵押面積凈增4.72萬公頃，抵押貸款凈增1.12萬億元。公報顯示，2012年全國批準(zhǔn)建設(shè)用地61.52萬公頃，其中轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)用地42.91萬公頃，耕地25.94萬公頃，同比分別增長0.6%、4.5%、2.5%。

　　2012年，全國供應(yīng)房地產(chǎn)用地16萬公頃，全國105個監(jiān)測城市住宅地價同比漲幅為2.3%，維持在歷史低位水平。截至2012年底，全國處于在建狀態(tài)住房用地26.3萬公頃，同比增加31.3%。(新華社)