土地有限，住宅難增加，已成為房價上漲的理由之一

　　每年新增土地有多少用在住宅上

　　百城房價連續(xù)漲了14個月，而在影響房價上漲的因素中，地價的上漲首當(dāng)其沖。近日，有媒體報道稱，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一透露，中國房地產(chǎn)協(xié)會已經(jīng)向中央提交報告，建議把土地供應(yīng)與住房供應(yīng)規(guī)劃掛鉤，把穩(wěn)定房價的目標(biāo)和地價銜接。

　　然而，朱中一在接受中國青年報記者采訪時表示，他們并沒有向中央提交相關(guān)報告。但他承認(rèn)發(fā)表過“把土地供應(yīng)與住房供應(yīng)規(guī)劃掛鉤”觀點的文章。他認(rèn)為，目前土地市場出現(xiàn)分化。這種分化表明，土地供應(yīng)規(guī)劃與住房供應(yīng)規(guī)劃出現(xiàn)失衡，一二線城市土地供應(yīng)規(guī)模有限但人口增長急劇，三四線城市土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。

　　“地王”與“鬼城”并存，正成為房地產(chǎn)市場分化的突出表現(xiàn)。一方面，北京、上海、廣州、杭州等一二線城市，“地王”頻現(xiàn)，住宅供應(yīng)依然不足。一方面，鄂爾多斯、營口、常州等三四線城市，出現(xiàn)了大量超過本地消化能力的住宅項目，也被稱為“鬼城”現(xiàn)象。這些問題的背后是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展間的失衡，是土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)間的失衡。

　　土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)脫鉤

　　中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，其統(tǒng)計的100個城市房價環(huán)比6月上漲0.87%，這已經(jīng)是自2012年6月以來的第14個月上漲。北京、上海等一二線城市，樓市依然處在快速上漲通道。但一些三四線城市的樓市卻日漸冷清。

　　樓市冷熱不均，背后是供給與需求間的巨大差距。以鄂爾多斯為例，2011年年末，該市城鎮(zhèn)人口為141.27萬人，但當(dāng)年房地產(chǎn)開工面積達(dá)1009.4萬平方米。同樣是在2011年，北京市戶籍人口1277.9萬人，而房地產(chǎn)開工面積是1639.5萬平方米。這樣算下來，2011年，只有北京11%人口的鄂爾多斯，房地產(chǎn)開工面積卻接近北京市的2/3。

　　顯然，商品房供給量的大幅增加離不開土地供應(yīng)的支撐。而通常三四線城市的地價要遠(yuǎn)低于一二線城市的地價。

　　偉業(yè)我愛我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，城市發(fā)展的正常邏輯是，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，就業(yè)產(chǎn)生需求，需求聚集人口，人口聚集推動房地產(chǎn)開發(fā)。在一二線城市，這個邏輯是正常的，但在一些三四線城市，這樣的邏輯被顛倒了，變成房地產(chǎn)當(dāng)先鋒，自然也就會出現(xiàn)住宅庫存高居不下的局面。

　　在中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來，房地產(chǎn)市場分化的局面短時期內(nèi)很難改變，一些城市的發(fā)展觀念盲目超前，造成的住宅庫存需要大量時間才能消化。

　　但更重要的是，如何將土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)之間的關(guān)系理順。

　　“這是一個被忽視了多年的大問題�！标悋鴱�(qiáng)說，國土資源部每年公布的新增土地供應(yīng)量，數(shù)字都不小，但這中間有多少是用在了住宅上？

　　按照陳國強(qiáng)的統(tǒng)計，從全國看，這個比例僅為20%～30%。也就是說，每年新增的土地中，工業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)用地等非住宅用地占據(jù)了大頭。但是在美國、日本、德國、英國等發(fā)達(dá)國家，住宅用地在新增用地中的比例約為50%～70%。

　　北京今年的國有建設(shè)用地規(guī)劃共有5650公頃，其中住宅用地1650公頃，包括保障性安居工程800公頃，商品住宅850公頃。算下來，住宅用地僅占總供地規(guī)模的29%。

　　上海今年的供地計劃只列出了住房用地供應(yīng)總量，為1000公頃，這個數(shù)字低于2005年以來7年間土地平均年度實際供應(yīng)量。

　　再來看南京，該市今年計劃土地供應(yīng)總量4000公頃，其中市區(qū)計劃土地供應(yīng)總量3500公頃。而在市區(qū)的3500公頃中，保障性住房用地350公頃，商品住房400公頃。住宅用地僅占供地規(guī)模的21%。

　　廣州市今年計劃土地供應(yīng)總量約為2064公頃，其中商品房用地約450公頃，保障房用地約145公頃，住宅用地約占總供地規(guī)模的29%。

　　深圳市2013年計劃供應(yīng)建設(shè)用地1710公頃，其中，居住用地165公頃，居住用地僅占總供地規(guī)模的9.6%。

　　在杭州，今年的住宅用地規(guī)劃量僅占總供地規(guī)劃的12.28%。不過，在石家莊，這個比例為30%。在濟(jì)南，這個比例達(dá)33.1%。

　　理論上，住宅需求不足的城市，住宅用地比例可以調(diào)低一些，需求巨大的城市，住宅用地的比例就應(yīng)該調(diào)高，但現(xiàn)實中看不到這樣根據(jù)實際需求進(jìn)行的調(diào)整。

　　“表面看起來，各地土地供應(yīng)計劃都在增加，但具體到住宅用地上，比例顯然較低，這樣一來，市場預(yù)期怎么會不看漲？”陳國強(qiáng)說，在土地供應(yīng)上，如何切分很重要。相關(guān)部門是否計算過，要控制房價需要供應(yīng)多少住宅用地？很多城市的土地使用都熱衷于建政府辦公樓、建設(shè)廣場，到底應(yīng)該有多少來匹配居住需求？

　　中國社會科學(xué)院金融研究所研究員汪利娜也持類似的觀點。在她看來，由于土地、住宅建設(shè)分歸兩個不同的部門，造成了土地供應(yīng)規(guī)劃與住房供應(yīng)規(guī)劃之間的脫鉤。

　　“土地管理部門批地，靠的僅僅是各地報上來的數(shù)字，他們是否研究過各地的住房存量規(guī)模、實際需求、未來趨勢？”汪利娜說，正是由于這樣的批地、供地方式，助長了地方政府的土地財政，也讓開發(fā)商到處囤地。

　　在汪利娜看來，政府部門總是不能給出透明的信息，比如一個城市的存量房數(shù)量、在售項目規(guī)模、分布狀況、結(jié)構(gòu)特點等信息，公眾總是無法輕易看到。在市場出現(xiàn)了大幅波動的情況下，政府部門才會公布其中的一部分信息。而一些國家，每年都會公布住宅增長計劃，告訴大家這一年要建設(shè)多少住宅，解決多少人的住房需求，大家看了心里就會有底。

　　而在我國，住宅用地在總體用地供應(yīng)中占比本就不高，再加上相關(guān)信息的不透明，使得市場的預(yù)期總是看漲。

　　一二線城市增加住宅供應(yīng)的潛力有多大

　　去年下半年以來，一二線城市的房價始終處在昂揚向上的通道中。而在過往的判斷中，大家認(rèn)為土地的稀缺是造成一二線城市房價居高不下的根本原因。盡管不斷有聲音呼吁要加大供應(yīng)，但很難看到具體的行動。

　　對一二線城市來說，增加住宅供應(yīng)量是否還有空間？

　　在多位專家看來，答案是肯定的，這個空間不僅有，而且還不小。

　　從世界范圍看，我國的住宅用地占城鎮(zhèn)建設(shè)用地的比例明顯低于很多國家。2010年年初，中國國際金融公司曾發(fā)布一份中國建設(shè)用地供給潛力分析的報告。在這份報告中，該公司給出一個判斷：我國城市居住用地至少有幾倍的擴(kuò)張空間。

　　按照這份報告列出的數(shù)據(jù)，日本城市用地中，76%是居住用地。紐約居住用地占建設(shè)用地比重為42.2%，首爾為62.5%，倫敦為46.7%。而在我國的城市中，這個指標(biāo)僅為30%。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心出版的《土地供應(yīng)制度對房地產(chǎn)市場影響研究》一書對2006年至2012年我國國有建設(shè)用地供應(yīng)量及結(jié)構(gòu)進(jìn)行了統(tǒng)計分析，結(jié)果顯示，將住宅用地和商業(yè)服務(wù)用地相加，2006年～2012年這兩項用地占國有建設(shè)用地的比例為32.5%，如果只算住宅用地，則占國有建設(shè)用地的比例僅為22%。

　　汪利娜告訴記者，人人都說北京住宅供不應(yīng)求，北京土地稀缺。但實際上，造成這種印象的原因在于，在北京，住宅的分配出現(xiàn)了嚴(yán)重的錯位，結(jié)構(gòu)上很不合理，而在土地問題上，北京根本就不缺地，缺的是土地的合理使用。

　　“跟東京、大阪、紐約、香港等城市比，北京、上海住宅的密度和高度差得很遠(yuǎn)�！蓖衾�娜說，北京每年拿出的土地供應(yīng)計劃中，到底有多少是用來滿足普通百姓的住房需求的？那么多的土地都用到了什么地方？面向普通百姓的住宅增加了沒有？

　　實際上，市場已經(jīng)有了變通。在北京，已經(jīng)有規(guī)模不小的商業(yè)用地建成了住宅，與普通住宅的區(qū)別僅在于，這種住宅的產(chǎn)權(quán)只有50年。

　　在一二線城市中，住宅供應(yīng)量的增加至少有3種途徑：一是隨著城市的擴(kuò)大，將農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)化為國有土地，用來建設(shè)住宅；二是將現(xiàn)有的存量重新利用；三是調(diào)整住宅建設(shè)的關(guān)鍵指標(biāo)。

　　在陳國強(qiáng)看來，如果能在這三方面進(jìn)行改變，住宅的供應(yīng)量能增長數(shù)倍。

　　“比如將住宅的容積率調(diào)高一倍，至少就能增加一倍的供應(yīng)量。北京的人口密度在世界大都市中并不算高�！标悋鴱�(qiáng)說，政府部門有意無意地傳遞給市場一種錯誤的觀念，讓大家認(rèn)為，一個城市的土地是有限的，所以住宅的增長很困難。但僅僅是調(diào)高住宅用地比例和項目容積率，就能增加數(shù)倍的供應(yīng)量。

　　從容積率這個指標(biāo)來看，在世界范圍內(nèi)，我國城市普遍偏低。北京住宅用地容積率限制在2.8以下，上海為2.5以下，而在香港，這個指標(biāo)可以達(dá)到10，紐約甚至可以達(dá)到12。

　　按照中國國際金融公司2010年的報告，我國新建商品住房平均容積率為1.36，其中一線城市為1.76，二線城市為1.53，三線城市為1.27，四線城市為1.17。而同期香港為4.5，新加坡為3.82，首爾為2.5，東京為2.2。

　　陳國強(qiáng)告訴記者，政府部門應(yīng)該清楚增加供應(yīng)的方法，只不過行動上比較慢。因為每邁出一步都會遇到強(qiáng)大的阻力。

　　這種阻力來自現(xiàn)有的二元化土地制度，來自地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)對土地的需求，來自各種各樣既得利益群體。

　　“比如增加住宅用地比例，必然影響工業(yè)、商業(yè)服務(wù)用地，這是地方政府肯定要算計的。”陳國強(qiáng)說，再比如讓農(nóng)村集體用地入市，勢必面臨現(xiàn)有土地制度的障礙。

　　而不論是中國國際金融公司的報告，還是國務(wù)院發(fā)展研究中心的《土地供應(yīng)制度對房地產(chǎn)市場影響研究》，都認(rèn)為在我國現(xiàn)有的土地財政背景下，地方政府有動力少賣地賣高價，而不會有動力多賣地賣低價，結(jié)果是土地供應(yīng)始終偏緊，價格偏高。越是房價高的城市，政府就越?jīng)]有動力多賣地。

　　在這些困難下，一二線城市房地產(chǎn)市場上漲的預(yù)期總是無法改變，而預(yù)期恰恰又讓更多的人沖進(jìn)市場，房價的連續(xù)上漲不可避免地成為無奈的顯示。 本報記者 李松濤

　　本報北京8月5日電