一方面交易環(huán)節(jié)稅負(fù)日趨加重，一方面持有環(huán)節(jié)試點(diǎn)不斷推進(jìn)，二者如何平衡

　　房地產(chǎn)稅收體系改革需通盤考慮

　　本報(bào)記者 李松濤

　　從7月開始，北京的二手房購買者發(fā)現(xiàn)，自己要繳納的稅一下子增加了很多，購房成本陡然升高。尤其對青年人來說，增加的稅收負(fù)擔(dān)甚至到了多出一個(gè)首付的程度。

　　這背后并非稅率被調(diào)高，而是由于房產(chǎn)交易的計(jì)稅價(jià)格發(fā)生了改變。

　　我國目前執(zhí)行的二手房交易繳稅方式，基本上是由各地政府制定最低交易指導(dǎo)價(jià)，然后以這個(gè)價(jià)格為基準(zhǔn)來計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)。因此，二手房交易最低指導(dǎo)價(jià)格的風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)直接傳導(dǎo)到購房人的交易成本上來。

　　中國青年報(bào)記者從北京多家中介了解到，北京市從7月開始就調(diào)高了二手房交易的最低指導(dǎo)價(jià)，這個(gè)最低指導(dǎo)價(jià)最低的調(diào)整幅度為10%，高的調(diào)整幅度則達(dá)到30%。正是這樣的改變導(dǎo)致了二手房交易繳稅的大幅增加。這意味著，除了忍受高房價(jià)，購房人還要為購房繳納更多的稅金。

　　這樣的改變讓很多年輕人叫苦不迭，對他們來說，買房資金有限，多繳稅就意味著要籌集更多的購房資金。他們不明白，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)為什么要繳這么多的稅。

　　“從房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅的角度看，此次的調(diào)整是為了貼近市場價(jià)格，這樣才能實(shí)現(xiàn)真正的稅收，但從另外一個(gè)角度看，我們的房地產(chǎn)稅收體系是不是到了應(yīng)該調(diào)整的時(shí)候？”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總胡景暉說。

　　目前在我國的18個(gè)稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個(gè)，覆蓋了從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、新房出售、二手房交易的全過程，此外，還附著一項(xiàng)具有稅收性質(zhì)的 收費(fèi)，也就是教育費(fèi)附加。這10個(gè)稅種中，有5個(gè)是僅在房地產(chǎn)業(yè)征收，有5個(gè)則是涉及其他行業(yè)。有統(tǒng)計(jì)顯示，僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種在2003 年～2012年10年中就從900多億元上升到1.01萬億元。而同樣在這10年，我國稅收收入從兩萬億元增長到10.06萬億元。房地產(chǎn)業(yè)的稅收增速遠(yuǎn) 超稅收總收入增速。

　　不僅如此，在房地產(chǎn)從土地到二手房交易的各個(gè)環(huán)節(jié)中，存在重復(fù)征稅、稅上征稅的狀況。比如在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商就需要繳納契稅、印花 稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等稅種，到了銷售環(huán)節(jié)，購房人要繳納契稅、印花稅等，而到了二手房交易環(huán)節(jié)，交易雙方還要繳納個(gè)人所得稅、契稅、印花 稅、營業(yè)稅等稅種。

　　正是由于這樣的稅收體系，才造成房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入增速明顯高于整體稅收總收入的增速。為此，不斷有學(xué)者呼吁，要對房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)進(jìn)行合并清算。

　　近幾年，在交易環(huán)節(jié)稅負(fù)日趨加重的情況下，市場還要面對持有環(huán)節(jié)征稅的預(yù)期。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅收究竟應(yīng)該是一種怎樣的關(guān)系？很多業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收體系改革需要通盤考慮。

　　最低指導(dǎo)價(jià)上調(diào)，稅費(fèi)多的能增加數(shù)十萬元

　　按照中介的說法，7月?lián)p失了不少客戶，原因就在于北京市調(diào)高了二手房交易的最低指導(dǎo)價(jià)。

　　“7月的調(diào)整算是今年幅度最大的一次，全市普遍都上調(diào)了10%，一些價(jià)格上漲多的地區(qū)，則上調(diào)了30%�！� 北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，購房人的成本確實(shí)陡然增加了很多。

　　北京教育資源密集的五道口、萬柳板塊都是上調(diào)幅度較大的區(qū)域，上調(diào)幅度在15%左右。一些樓盤由于房價(jià)上漲較快也成為被調(diào)整幅度較高的樓盤，比如位于北京東三環(huán)雙井的一個(gè)樓盤，最低指導(dǎo)價(jià)上調(diào)了29%，一個(gè)位于北京北四環(huán)望京的樓盤，最低指導(dǎo)價(jià)上調(diào)了24%。

　　按照目前的二手房交易繳稅項(xiàng)目來看，個(gè)稅、營業(yè)稅和契稅是最主要的三項(xiàng)。

　　一家中介以五道口一處學(xué)區(qū)房為例計(jì)算，這個(gè)樓盤的最低指導(dǎo)價(jià)從近30000萬元/平方米上調(diào)至35000元/平方米。假設(shè)該小區(qū)一套不足5年的 100平方米的住房要交易，將需要繳納房屋差價(jià)20%的個(gè)稅，5.5%的營業(yè)稅和1.5%的契稅。算下來，7月1日最低指導(dǎo)價(jià)調(diào)整之后，購房人將需要比調(diào) 整前多交二三十萬元的稅。

　　讓很多中介懊惱的是，不少客戶就因?yàn)闆]能趕在7月1日之前簽合同，最終因?yàn)樵黾舆^多的交易稅費(fèi)而放棄了買房。

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為10412套，相比6月的9232套上漲了12.8%。但同比2012年同期的17130套，則下降了39.2%。

　　胡景暉告訴記者，雖然環(huán)比6月，北京7月的二手房交易量還是上漲的，但由于北京二手房網(wǎng)簽一般要落后于實(shí)際交易一個(gè)月左右，所以，7月的網(wǎng)簽量并沒有真實(shí)反映當(dāng)月市場狀況。這個(gè)反應(yīng)會(huì)在8月體現(xiàn)出來。

　　“7月中下旬北京二手房市場新增需求登記量和實(shí)際交易量均有小幅回落。”胡景暉告訴記者，7月的實(shí)際交易量可能環(huán)比上月減少了近一成。

　　從目前市場看，房齡越短、面積越大、價(jià)格上漲越快、最低指導(dǎo)價(jià)調(diào)整幅度越大的二手房受到的沖擊就越大，購買者需要多付出的稅費(fèi)也就越多。這些稅費(fèi)都需要一次性付清，因此，對購房人來說，這就意味著購房首付比例的上升。

　　據(jù)一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人介紹，7月最低指導(dǎo)價(jià)的上調(diào)，對購房人帶來的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的增加，多的能達(dá)到六七十萬元，少的也有數(shù)萬元。

　　其實(shí)，這并不是今年以來北京第一次上調(diào)二手房交易最低指導(dǎo)價(jià)。4月就調(diào)整過一次，但那次的調(diào)整幅度不大，市場反應(yīng)并不明顯。

　　讓很多購房人不滿的是，相關(guān)部門并沒有事先通知要對最低指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整，從而造成買房的被動(dòng)。

　　“2011年北京出的政策，說是要對二手房交易最低指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，這就意味著可以不必事先通知。”張大偉說，多個(gè)城市如今都在進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，最低指導(dǎo)價(jià)隨時(shí)都可能調(diào)整。

　　接近真實(shí)交易價(jià)格總是那么難

　　相關(guān)部門至今也沒有解釋過為何在7月進(jìn)行了最低指導(dǎo)價(jià)的大幅度上調(diào)。而在業(yè)內(nèi)人士看來，此舉只是為了更加貼近市場價(jià)格。

　　以上述五道口板塊的小區(qū)為例，盡管其最低指導(dǎo)價(jià)被上調(diào)至35000元/平方米，但其市場交易價(jià)格接近70000元/平方米。在這個(gè)意義上，即使是調(diào)高了最低指導(dǎo)價(jià)，距離市場真實(shí)交易價(jià)格依然較遠(yuǎn)。

　　“這就是長期以來存在的問題，當(dāng)二手房交易的計(jì)稅價(jià)格背離市場真實(shí)價(jià)格的時(shí)候，二手房交易的稅費(fèi)就會(huì)少一大塊，也就無法起到這個(gè)稅收體系應(yīng)有的作用。”胡景暉說。

　　實(shí)際上，這個(gè)問題是自房地產(chǎn)市場開啟以來一直存在而沒有解決的問題。

　　1994年，原國家計(jì)委制定的《城市房產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》就規(guī)定，國家實(shí)行房產(chǎn)交易成交價(jià)格申報(bào)制度。房產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)申報(bào)。

　　但是，由于房產(chǎn)交易附著多項(xiàng)稅費(fèi)，少繳稅是交易雙方的共同訴求，所以在成交價(jià)格申報(bào)上，總是會(huì)低于實(shí)際成交價(jià)格。

　　這樣的行為后來被稱為“陰陽合同”。也就是說，房產(chǎn)交易雙方簽訂一份合同，上面標(biāo)注真實(shí)的成交價(jià)格，但在辦理房產(chǎn)過戶時(shí)則提供另一份合同，上面標(biāo)注的則是縮水的成交價(jià)格。通過這樣的方法，買賣雙方都能少交稅，皆大歡喜。

　　為了盡可能地貼近市場真實(shí)價(jià)格，相關(guān)部門想出了一個(gè)辦法，就是制定房產(chǎn)交易最低指導(dǎo)價(jià)，以此作為征稅的基礎(chǔ)。各地政府部門對此的基本思路是，當(dāng)真實(shí)的成交價(jià)格高于最低指導(dǎo)價(jià)時(shí)，就按照真實(shí)成交價(jià)格征稅，但真實(shí)的成交價(jià)格低于最低指導(dǎo)價(jià)時(shí)，則按照最低指導(dǎo)價(jià)征稅。

　　現(xiàn)實(shí)中，二手房交易基本就是按照最低指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行申報(bào)、繳稅、過戶，因?yàn)檎�府部門很難看到真實(shí)的交易價(jià)格。

　　以北京為例，2006年之前，每年北京市建設(shè)委員會(huì)都會(huì)發(fā)布一個(gè)小冊子，其中列明北京市各個(gè)區(qū)域的二手房交易指導(dǎo)價(jià)。這個(gè)指導(dǎo)價(jià)基本上只有實(shí)際成交價(jià)格的一半，有些甚至只有1/3。

　　2006年7月10日，北京市地稅局發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整二手房交易計(jì)稅價(jià)格的通知》，對現(xiàn)行的二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行了新的調(diào)整。這次調(diào)整被認(rèn)為是稅務(wù)部門加大對房產(chǎn)交易征稅力度的表現(xiàn)。

　　對稅務(wù)部門來說，二手房交易的計(jì)稅價(jià)格=各類房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格×建成年代修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)×房型修正系數(shù)。要做到稅收足額征收，調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格，也就是所謂的最低指導(dǎo)價(jià)是首要前提。

　　2008年、2010年、2012年，國家稅務(wù)總局先后發(fā)過數(shù)個(gè)文件，要求加強(qiáng)對二手房交易價(jià)格的評估，做到足額收稅。但效果一直不好。

　　“不斷上調(diào)二手房交易的最低指導(dǎo)價(jià)就是為了解決這個(gè)存在了多年的問題，但一直沒有解決好。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希告訴記者，各地都有顧慮，因?yàn)橐�促進(jìn)房地產(chǎn)交易，培育市場，所以往往對這個(gè)價(jià)格背離的情況睜一只眼閉一只眼。

　　據(jù)張大偉統(tǒng)計(jì)，在北京，從2004~2008年，每年都會(huì)調(diào)高一次二手房交易最低指導(dǎo)價(jià)，但2009年、2010年就沒有調(diào)整。

　　需要怎樣的房地產(chǎn)稅收體系

　　2011年，包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市提出要建立二手房交易動(dòng)態(tài)評估體系，以貼近真實(shí)市場價(jià)格。從這一年開始，重慶、上海開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。

　　今年年初，房產(chǎn)交易差額要征收20%個(gè)稅的規(guī)定被重新提出，并在包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市開始執(zhí)行。

　　對買房人來說，最低指導(dǎo)價(jià)的調(diào)高、個(gè)稅征收的嚴(yán)格執(zhí)行都導(dǎo)致了購房成本的高企，而房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大的預(yù)期在不斷加強(qiáng)，這就意味著，在房產(chǎn)交易和持有環(huán)節(jié)都有著不小的稅收負(fù)擔(dān)。

　　市場呈現(xiàn)出一種矛盾狀態(tài)。一方面，供不應(yīng)求的市場格局需要將那些存量房逼出來進(jìn)入市場流通；而另一方面，交易成本的上升則讓很多人不具備購買能力。

　　“我們是不是應(yīng)該在交易環(huán)節(jié)征收這么多的稅？”胡景暉說，從2005年到現(xiàn)在，交易環(huán)節(jié)不斷加大稅收，但并沒有起到打壓房價(jià)的作用，也沒有起到促進(jìn)房產(chǎn)流通的作用，是該反思房地產(chǎn)稅收體系了。

　　在他看來，應(yīng)該在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)輕稅，而在持有環(huán)節(jié)重稅，這樣才能把那些閑置的住宅擠到市場上，增加供應(yīng)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心新出的《中國住房市場調(diào)控與政策》一書中也提到類似觀點(diǎn)。在這本書中提到，住房轉(zhuǎn)讓過程中，各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)實(shí)際均由購買人承 擔(dān)，在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅不僅不能從根本上抑制投資投機(jī)需求，反而將加重首次置業(yè)和改善性需求的負(fù)擔(dān)，抑制了大部分自住型需求，也不利于增加二手房的 供應(yīng)。建議在堅(jiān)持和完善限購政策的基礎(chǔ)上，降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。

　　其實(shí)，就在去年12月，時(shí)任財(cái)政部長謝旭人發(fā)表文章稱，要統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并。

　　但這個(gè)計(jì)劃實(shí)施起來并不容易。

　　“從正常的稅制建設(shè)來看，增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，合并交易環(huán)節(jié)稅收是大方向。”劉尚希說，但稅制改革不能抽象地談。如果從鼓勵(lì)二手房交易來看， 應(yīng)該減稅，但在現(xiàn)有市場環(huán)境下，要抑制投機(jī)，就不能減少交易環(huán)節(jié)的稅收。相對于北京的房產(chǎn)增值幅度，稅收負(fù)擔(dān)是重還是輕？房產(chǎn)增值并不是個(gè)人努力的結(jié)果， 對這部分獲益是不是應(yīng)該征收相當(dāng)分量的稅？

　　在劉尚�？磥�，我國現(xiàn)實(shí)的問題是房價(jià)看漲，而稅收的力度不夠，控制不住房價(jià)的上漲，在這個(gè)時(shí)候減少交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)就會(huì)造成不好的后果。如果現(xiàn)有的交易環(huán)節(jié)的稅收能做到位，就不會(huì)有很多人愿意在房地產(chǎn)市場投機(jī)�，F(xiàn)在的關(guān)鍵其實(shí)反倒是要把現(xiàn)有的稅收執(zhí)行到位。

　　“房地產(chǎn)稅制改革并不是簡單的改革，而是關(guān)聯(lián)了很多問題�！眲⑸邢Ｕf，比如地方稅，如果對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革，地方未來要以什么作為主要 稅種？比如土地制度，我國現(xiàn)有的二元土地結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了不同的土地利用方式，稅收在其中該如何調(diào)整？再比如房地產(chǎn)該如何定位，地方政府與房地產(chǎn)該是怎樣的關(guān) 系？此外，還會(huì)關(guān)聯(lián)到房地產(chǎn)調(diào)控、管理等問題。

　　在劉尚�？磥�，上述這些問題都決定著房地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)期和發(fā)展方向，這些問題不解決就無法推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革。而這些問題的解決需要大量的時(shí)間，目前還看不到時(shí)間表。

　　本報(bào)北京8月14日電