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出租房稅收“黑洞”

“合同中所產(chǎn)生的所有費(fèi)用甲方不代開(kāi)發(fā)票，如需代開(kāi)發(fā)票的，開(kāi)發(fā)票所產(chǎn)生的稅款由乙方承擔(dān)。”

“合同中所產(chǎn)生的所有費(fèi)用甲方不代開(kāi)發(fā)票，如需代開(kāi)發(fā)票的，開(kāi)發(fā)票所產(chǎn)生的稅款由乙方承擔(dān)。”

這是北京某房地產(chǎn)中介公司房屋租賃合同中的一項(xiàng)條款。在發(fā)現(xiàn)了該條款后，北京白領(lǐng)張小玲(化名)發(fā)出了自己的疑問(wèn)：“為什么中介公司不主動(dòng)提供發(fā)票，而且發(fā)票的稅點(diǎn)竟然還要由消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)？”

法治周末記者走訪了北京市我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)等多個(gè)大型中介公司，幾位工作人員均對(duì)記者表示，其中介費(fèi)或服務(wù)費(fèi)是可以免費(fèi)開(kāi)具發(fā)票的，而每月房租發(fā)票的稅點(diǎn)則需要消費(fèi)者支付。

“至今沒(méi)有收到過(guò)任何一張所謂的中介費(fèi)發(fā)票�！币言诰┙騼傻毓ぷ鞫嗄�、曾在我愛(ài)我家等多個(gè)大型房地產(chǎn)中介公司租過(guò)房子的劉睿(化名)對(duì)法治周末記者表示，自己從未主動(dòng)索要過(guò)發(fā)票，也沒(méi)有任何一家公司主動(dòng)提供過(guò)發(fā)票。

深圳房地產(chǎn)律師劉子孺告訴法治周末記者，房地產(chǎn)中介公司至少要提供其收取的中介費(fèi)的發(fā)票，但是由于很多租房者沒(méi)有報(bào)銷(xiāo)需求，往往并不重視向其索要發(fā)票，一些公司可能因此逃脫了開(kāi)發(fā)票的義務(wù)。

“如果沒(méi)有發(fā)票的話，還可以根據(jù)公司實(shí)際收入情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)自行申報(bào)。但從實(shí)際操作上看，發(fā)票是稅務(wù)機(jī)關(guān)收稅的一個(gè)重要依據(jù)，用來(lái)核定公司的收入，如果沒(méi)有發(fā)票，這就很成問(wèn)題�！碧旖蚴心车囟惒块T(mén)一位工作人員也對(duì)法治周末記者表示。

在中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅金融法研究所所長(zhǎng)劉少軍看來(lái)，房地產(chǎn)中介公司在租房中的稅收問(wèn)題應(yīng)該得到進(jìn)一步整治與規(guī)范，不過(guò)目前也面臨著諸多改革的困難與阻礙，未來(lái)可以將其納入房產(chǎn)稅改革中進(jìn)行規(guī)范。

被遺忘的發(fā)票

劉睿雖然一直在租房，但他從來(lái)都沒(méi)有向房地產(chǎn)中介公司索要過(guò)發(fā)票，因?yàn)樵谒�看�?lái)，只有能夠報(bào)銷(xiāo)才有開(kāi)發(fā)票的必要，既然沒(méi)有報(bào)銷(xiāo)需求，有沒(méi)有發(fā)票也就并不重要了。

法治周末記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，接受采訪的多位租房者都和劉睿持類(lèi)似觀點(diǎn)，有的甚至是第一次聽(tīng)說(shuō)可以索要租房發(fā)票。

那么作為房地產(chǎn)中介公司，是否會(huì)主動(dòng)向消費(fèi)者提供相應(yīng)發(fā)票呢？

“我們可以給你開(kāi)中介費(fèi)的發(fā)票，而且是沒(méi)有稅點(diǎn)的。但要是開(kāi)每月房租的發(fā)票，你就得自己承擔(dān)5%的稅點(diǎn)�！北本┦谐�陽(yáng)區(qū)一家我愛(ài)我家門(mén)店的工作人員對(duì)記者表示。

不過(guò)劉睿則對(duì)法治周末記者表示，在自己沒(méi)有主動(dòng)詢(xún)問(wèn)的情況下，包括我愛(ài)我家在內(nèi)的任何一家房地產(chǎn)中介公司都沒(méi)有對(duì)他提起過(guò)發(fā)票的事情。

“最后拿到的只是收據(jù)�！币晃辉诒本┦心撤康禺a(chǎn)中介公司剛剛租過(guò)房子的消費(fèi)者在翻看了手頭的租房資料后告訴記者，而這也是大多數(shù)租房者的普遍遭遇。

在劉少軍看來(lái)，房地產(chǎn)中介公司應(yīng)該向消費(fèi)者開(kāi)具發(fā)票，不過(guò)發(fā)票的具體內(nèi)容則要視不同的交易情況而定，關(guān)鍵要看中介公司在交易過(guò)程中是以什么身份出現(xiàn)的。

我愛(ài)我家的另一位工作人員也對(duì)法治周末記者表示，作為中介公司，目前提供的主要有兩種租房業(yè)務(wù)：一種情況是中介公司只提供中介服務(wù)，消費(fèi)者最后和房東簽訂租房合同；另一種則是中介公司托管代理出租的房屋，租房合同的雙方是消費(fèi)者和中介公司。

“一般情況下是誰(shuí)收錢(qián)誰(shuí)開(kāi)發(fā)票，因此如果房地產(chǎn)中介公司只提供中介服務(wù)，那就只需要為消費(fèi)者開(kāi)具中介費(fèi)發(fā)票；而如果是由房地產(chǎn)中介公司代理的房子，應(yīng)該考慮負(fù)責(zé)代開(kāi)包括房租在內(nèi)的發(fā)票�！眲⑸佘姳硎尽�

劉少軍也指出，在房地產(chǎn)中介公司代理租房的業(yè)務(wù)中，公司最后賺取的并不是全部的交易費(fèi)用，而只是其中的一個(gè)差價(jià)，即它最后租給消費(fèi)者的價(jià)格與從房東手里拿到房子的價(jià)格差。

“這種情況下，要房地產(chǎn)中介公司開(kāi)全額的房租發(fā)票，對(duì)其來(lái)講確實(shí)也不公平。”劉少軍認(rèn)為。

劉子孺也表示，單獨(dú)從房地產(chǎn)中介公司角度來(lái)講的話，由于其本身不是真正意義上的出租人(真正的出租人還是房東)，因此它也并沒(méi)有出具發(fā)票的義務(wù)。

中介：不問(wèn)不開(kāi)

“我找的那家房地產(chǎn)中介公司不收中介費(fèi)，而且又明文規(guī)定不給房租開(kāi)發(fā)票，豈不是他們就不用納稅了呢？”張小玲對(duì)此頗為不解。

在劉子孺看來(lái)，雖然這種公司承諾不向租房人收取中介費(fèi)，但實(shí)際上可能直接在房東手上收了中介費(fèi)。

除了上述情況之外，劉子孺還表示，目前租房市場(chǎng)上一些房地產(chǎn)中介公司還廣泛存在著這樣一種經(jīng)營(yíng)模式——房東作為出租方把房子出租給房產(chǎn)中介，給中介的回報(bào)則是，免收其一個(gè)月的租金。

“這個(gè)過(guò)程中，公司表面上可能不會(huì)從承租人手上收取中介費(fèi)，但實(shí)際上已經(jīng)從出租人手上收了錢(qián)。”劉子孺認(rèn)為。

劉子孺告訴法治周末記者，這種情況下就很少會(huì)涉及到發(fā)票的問(wèn)題，因此也可能導(dǎo)致一部分稅收的流失。

據(jù)劉少軍介紹，按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定，出租房屋是要交稅的，但至今很多出租房子的人還都認(rèn)為這是沒(méi)有必要交稅的，而且也很少能夠?qū)�個(gè)人租房行為進(jìn)行繳稅監(jiān)督。

在劉少軍看來(lái)，房地產(chǎn)中介公司納稅管理屬于地方稅務(wù)，各地的規(guī)定都是不一樣的。

上述天津市某地稅部門(mén)工作人員告訴法治周末記者，比如天津市目前就主要分兩種情況對(duì)房地產(chǎn)中介公司的租房市場(chǎng)業(yè)務(wù)進(jìn)行征稅。

“對(duì)于那些規(guī)模比較小的中介公司，即個(gè)體工商戶(hù)來(lái)說(shuō)，收取的是定額稅。”她進(jìn)一步解釋說(shuō)，“稅務(wù)部門(mén)會(huì)根據(jù)同地區(qū)同行業(yè)的基本收入情況進(jìn)行稅額的確定，由此核定出一個(gè)具體交稅的數(shù)額，這種公司只需要按期固定上繳這一數(shù)額的稅款就可以了�！�

對(duì)于規(guī)模較大的一些房地產(chǎn)中介公司而言，該地稅人士表示，這種企業(yè)的稅收主要依靠發(fā)票或者其賬目情況，一般都采取企業(yè)自行申報(bào)的模式。

但是她也坦言，現(xiàn)在房產(chǎn)中介租房市場(chǎng)部分的稅收主要是根據(jù)發(fā)票來(lái)進(jìn)行管理的，而目前很多消費(fèi)者都不會(huì)主動(dòng)索要發(fā)票，因此監(jiān)管起來(lái)還是有難度。

個(gè)人：納稅幾乎為零

在劉子孺看來(lái)，目前我國(guó)的租房市場(chǎng)上，尤其是個(gè)人租賃市場(chǎng)上，房東本應(yīng)為承租人開(kāi)具房屋租賃費(fèi)用的發(fā)票，但實(shí)際上這種可能性幾乎為零。

據(jù)了解，北京市地稅局2004年出臺(tái)的個(gè)人出租房屋管理辦法規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租房屋應(yīng)征收的各項(xiàng)稅費(fèi)，可選擇按照政策規(guī)定，分稅種計(jì)算繳納各種稅費(fèi)；也可以選擇綜合征收率計(jì)征方式，綜合征收率標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)際租金收入的5%計(jì)征。

劉子孺告訴法治周末記者，個(gè)人出租房屋的數(shù)量特別巨大，稅收規(guī)模也不容小覷。

不過(guò)劉子孺也坦言，由于發(fā)生在個(gè)體與個(gè)體之間的交易，由于變化頻繁很難監(jiān)控，加之目前房產(chǎn)信息公開(kāi)程度也不夠，因此稅務(wù)部門(mén)很難控制實(shí)際交易狀況。

劉少軍也表示，據(jù)他了解，目前個(gè)人房屋出租的稅收很少得到有效征收，也很少有人會(huì)主動(dòng)去納稅。

中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)教授吳旭東在接受法治周末記者采訪時(shí)表示，目前應(yīng)該提升對(duì)房屋租賃市場(chǎng)稅收問(wèn)題的重視程度。

吳旭東告訴法治周末記者，未來(lái)規(guī)范還要從源頭抓起，嚴(yán)管房地產(chǎn)中介公司的交易行為，通過(guò)未來(lái)房產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)與發(fā)票制度的不斷完善來(lái)對(duì)其進(jìn)行綜合整治。

“這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該從未來(lái)房產(chǎn)稅征收的角度進(jìn)行統(tǒng)一解決，稅務(wù)部門(mén)在研究這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，還應(yīng)該把稅和發(fā)票的問(wèn)題同時(shí)予以明確�！眲⑸佘娬J(rèn)為。

不過(guò)在一些人眼中，加強(qiáng)了對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的稅收管理，雖然保證了國(guó)家的稅收，但這種壓力最終可能還要由消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)。

房地產(chǎn)律師秦兵對(duì)法治周末記者表示，從政策角度上看，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)承租人的保護(hù)。如果承租人的權(quán)益能夠得到有效的保障，承租人會(huì)更加主動(dòng)地向房地產(chǎn)中介公司索要發(fā)票。