地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)會(huì)接著漲嗎

　　2013年全國(guó)土地收入首超4萬(wàn)億元，6年累計(jì)收入15.6萬(wàn)億元

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 劉德炳 | 北京報(bào)道

　　地王頻出的2013年，最終給中國(guó)土地市場(chǎng)豎起了新的標(biāo)桿：財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入高達(dá)41250億元，這創(chuàng)出了土地市場(chǎng)有史以來(lái)的新高。而且自2008年以來(lái)，6年間全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入已經(jīng)高達(dá)15.6萬(wàn)億元。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，數(shù)字背后，地價(jià)的不斷上漲是重要原因。而地價(jià)上漲或又將助推高房?jī)r(jià)，面包與面粉之間的游戲和爭(zhēng)議又將上演。

　　土地總收入超4萬(wàn)億創(chuàng)新高

　　剛剛過(guò)去的一年，地方政府的錢包明顯鼓了起來(lái)。財(cái)政部國(guó)庫(kù)司日前發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2013年地方政府性基金收入(本級(jí))48007億元，同比增長(zhǎng)40.3%。

　　對(duì)于地方政府性基金收入在2013年呈現(xiàn)出迅速增加的態(tài)勢(shì)，究其原因，財(cái)政部的報(bào)告指出，主要是土地出讓合同成交價(jià)款增加較多：國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入41250億元，比上年增加12732億元，增長(zhǎng)44.6%。這是國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入首次突破4萬(wàn)億元。同時(shí)，土地收入占地方政府基金收入的比重高達(dá)86%。

　　專家指出，雖然地方政府性基金收入并不在目前地方財(cái)政收入的統(tǒng)計(jì)口徑中，但數(shù)據(jù)顯示，土地財(cái)政仍然是地方財(cái)政收入的重要支撐。

　　多個(gè)地方的土地市場(chǎng)印證了這種走勢(shì)。以北京為例，2013年北京共出讓土地建筑面積達(dá)2380萬(wàn)平方米，總地價(jià)1822億元，創(chuàng)北京土地市場(chǎng)新高。而在杭州，2013年土地成交200多宗，入賬1300多億元，同比增長(zhǎng)110%以上，比2009年高出近300億；其中主城區(qū)成交100宗，出讓收入為840.77億，同比增98%。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者查閱財(cái)政部國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該數(shù)據(jù)在2012年為28517億元，2011年為33173億元，2010年為29109.94億元，2009年是13964.76億元，2008年則是10375億元。2008—2013年，地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入合計(jì)達(dá)15.6萬(wàn)億元。

　　量?jī)r(jià)齊漲助推地價(jià)狂飆

　　對(duì)于2013年全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入總價(jià)創(chuàng)歷史性新高，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，主要是兩個(gè)原因，一是土地成交數(shù)量出現(xiàn)增長(zhǎng)，二是土地成交均價(jià)在上漲。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積38814萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)8.8%；土地成交價(jià)款9918億元，增長(zhǎng)33.9%。

　　朱光告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，從近年來(lái)的土地購(gòu)置面積走勢(shì)看，2012年年初以后，市場(chǎng)供應(yīng)冷清，企業(yè)拿地意愿較弱，土地購(gòu)置面積同比步入下跌區(qū)間，但下半年隨著優(yōu)質(zhì)地塊入市，供地增加，企業(yè)拿地意愿回升。2013年以來(lái)，土地市場(chǎng)伴隨樓市回暖日益火爆，龍頭企業(yè)集中拿地，土地購(gòu)置面積同比再次反彈向上。

　　另?yè)?jù)測(cè)算，2013年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)2555元/平方米，同比增長(zhǎng)23%。

　　朱光表示，從近年來(lái)土地價(jià)格走勢(shì)看，2011年在國(guó)家樓市調(diào)控背景下，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商拿地更顯謹(jǐn)慎與理性，土地價(jià)格出現(xiàn)回落。2012年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的大環(huán)境下，土地市場(chǎng)也先抑后揚(yáng)，帶動(dòng)全年土地平均購(gòu)置價(jià)格觸底回升。進(jìn)入2013年，樓市持續(xù)升溫，雖然國(guó)土部要求年內(nèi)禁出地王，但房企拿地勢(shì)頭不減，同時(shí)部分地方政府為獲取土地出讓金，積極推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活躍，也導(dǎo)致土地價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。

　　2013年8月26日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》發(fā)布的《2013年中國(guó)地王圖》數(shù)據(jù)顯示，2013年以來(lái)，各大房企在全國(guó)跑馬圈地，部分城市的地王價(jià)格創(chuàng)出了史無(wú)前例的新高。在北京、上海、廣州、杭州等城市，地王一浪高過(guò)一浪。以上海為例，2013年5月9日，浦東新區(qū)世博會(huì)地區(qū)A09A-02地塊經(jīng)過(guò)200多輪競(jìng)價(jià)，最終被一家臺(tái)灣企業(yè)Maxbase Holdings limite以12.12億元拍得，樓面單價(jià)為39932元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)47.5%，打破了2011年以來(lái)的上海土地成交紀(jì)錄。不料，這一紀(jì)錄僅僅持續(xù)了幾小時(shí)，同一區(qū)域A09B-02地塊被遠(yuǎn)東新世紀(jì)中國(guó)投資有限公司以9.78億元摘得，成交樓面單價(jià)高達(dá)40079元/平方米，成為單價(jià)地王。

　　地方政府降房?jī)r(jià)的決心大打折扣？

　　2013年土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭已經(jīng)延續(xù)到2014年。今年1月，多個(gè)城市的土地市場(chǎng)依然十分火爆。北京今年1月成交的土地建筑面積就高達(dá)344萬(wàn)平方米，成交總價(jià)高達(dá)406億元，土地收入同比大幅增長(zhǎng)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院2月11日的報(bào)告顯示，1月，包括北京在內(nèi)的10個(gè)典型城市土地成交建筑面積2636萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24.7%，同比增長(zhǎng)1.3%；土地出讓金收入1436億元，環(huán)比增長(zhǎng)56.6%，同比增長(zhǎng)155.2%；土地成交均價(jià)為5449元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)108%，同比增長(zhǎng)151.9%。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，面粉漲價(jià)了，面包自然會(huì)漲價(jià)。同理，地價(jià)的進(jìn)一步上漲，無(wú)疑將為房?jī)r(jià)上漲提供新的動(dòng)力，畢竟土地是房?jī)r(jià)成本的重頭。而且土地收入的不斷增加，表明了地方政府對(duì)賣地更加依賴，未來(lái)地方政府降房?jī)r(jià)的決心將大打折扣。

　　記者在北京走訪發(fā)現(xiàn)，由于地價(jià)的高漲，位于北京東五環(huán)望京區(qū)域一項(xiàng)目的開盤價(jià)已經(jīng)高達(dá)9萬(wàn)多元/平方米，而去年同質(zhì)的周邊項(xiàng)目?jī)H賣到5萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米，這一新價(jià)碼被多位業(yè)內(nèi)人士驚嘆為天價(jià)。

　　朱光表示，盡管地價(jià)有所上漲，但是同時(shí)供應(yīng)量也有所增加，這或許將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的抑制。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，2013年北京商業(yè)住宅用地供應(yīng)總量較2012年增加了兩倍，達(dá)到978萬(wàn)平方米，其中滿足民生住房的比例達(dá)到70%，這表明在政府著力建立行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的背景下，是要通過(guò)增加市場(chǎng)供應(yīng)、遏制投機(jī)保障剛需，來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。

　　值得警惕的是，一線城市的高地價(jià)正在向部分二線城市蔓延。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，二線典型城市土地成交均價(jià)2986元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)86.2%，同比增長(zhǎng)78.9%，土地價(jià)格快速上升。

　　朱光分析表示，主要是近期一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分房企將戰(zhàn)略目光轉(zhuǎn)向二線城市，拉動(dòng)了二線城市土地價(jià)格的上行。在部分供應(yīng)量相對(duì)較大的二三四線城市，如果地價(jià)進(jìn)一步上漲，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)必然將會(huì)加劇，投資者不可太過(guò)盲目。