房地產(chǎn)企業(yè)明年可能上調(diào)銷售目標(biāo)

　　同事的QQ簽名換成了“新任房奴”，五環(huán)外的住宅，讓這四個(gè)字包含了剛需更多的喜悅與心酸。在房價(jià)環(huán)比連續(xù)攀升6個(gè)月后，五環(huán)外總價(jià)低的小戶型成為許多剛需的上佳選擇。

　　11月北京樓市量價(jià)齊升

　　單價(jià)不高總價(jià)低的樓盤是剛性需求所苦苦尋覓的。昨日上午，記者以購房者的身份來到位于小湯山的納帕瀾郡，售樓處冷冷清清，而這，都源于11月24日納帕瀾郡三期8號樓開盤兩小時(shí)推出的86套房源就已全部認(rèn)購。當(dāng)記者詢問是否還有新盤推出時(shí)及價(jià)格時(shí)，置業(yè)顧問毫不隱瞞地說“我們明年還有一棟樓要開盤，價(jià)格會有所上調(diào)�！�

　　正當(dāng)記者準(zhǔn)備離開時(shí)，遇見了一對來簽合同的老夫妻，詢問中得知，他們給兒子準(zhǔn)備的婚房選擇在了這里，在新建住宅普遍單價(jià)較高的情況下，他們選擇了交通配套較好的納帕瀾郡。

　　持續(xù)上漲的成交量改變的不僅是房企“以價(jià)換量”的做法。二手房方面，業(yè)主的議價(jià)空間減小至1%，當(dāng)有多位客戶時(shí)，業(yè)主坐地漲價(jià)的情況也比較普遍。

　　“李女士，你最近還看不看天通苑這邊的房子？”

　　“價(jià)格怎么樣？”

　　“已經(jīng)漲上來了，大戶型都要到16000元/平方米以上了，其實(shí)，不如6月初那會兒你就出手買了。”

　　價(jià)格，是剛需最關(guān)心的數(shù)字。每一次鏈家地產(chǎn)天通苑分店的置業(yè)顧問小浦給記者打電話，記者都免不了先詢問單價(jià)，至于戶型朝向，都是次要考慮的因素了。在一次次的猶豫中，房價(jià)持續(xù)走高成為像記者一樣持幣觀望的剛需們不得不面對的現(xiàn)實(shí)。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，北京、上海等十大城市房價(jià)已經(jīng)回到同比增長通道。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京新建住宅成交均價(jià)21594元/平方米，環(huán)比上漲5%，同比更是已經(jīng)上漲10%。二手房價(jià)格的攀漲同樣不容忽視，11月份，二手住宅成交均價(jià)摸至24601元/平方米，同比價(jià)格增長也已達(dá)到6%。

　　“我上個(gè)月剛在北六環(huán)邊上買了一套房，雖然遠(yuǎn)點(diǎn)，但總價(jià)低，投資價(jià)值還不錯，你要不要也看看，改變一下購房思路�！迸笥迅呗曋v解著他的投資思路之時(shí)，記者陷入了疑問“難道投資客又回來了？”

　　從今年5月份開始活躍起來北京樓市，歷時(shí)7個(gè)月依舊處于量價(jià)齊升的小幅攀升狀態(tài)，雖然庫存量依舊維持在高位，但高性價(jià)比房源的減少，還是加速了觀望者入市的速度，這既包括剛需也包括投資客。

　　新建住宅成交量環(huán)比激增32.4%，同比大漲94%，北京11月新建住宅合計(jì)銷售12988套，這無疑，在北京2012年銷售業(yè)績中，寫下了濃墨重彩的一筆。二手住宅成交量的漲幅并不遜色于新建住宅，11月，二手房住宅銷售14449套，環(huán)比上漲26.2%，同比上漲了94.5%。

　　年底成交或翹尾

　　雖然北京市住建委近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，年末北京仍有9000套商品房處于待審批狀態(tài)。從表面來看，近期北京商品房供應(yīng)量依舊比較充足，但實(shí)際上，這還不夠11月份單月的銷量。而年底成交的翹尾，卻成為業(yè)界的共識。

　　鏈家地產(chǎn)張旭認(rèn)為，12月的新增供應(yīng)在一定程度上緩解了因前期供應(yīng)不足導(dǎo)致的成交量下滑，年底成交量可能會小幅翹尾。同時(shí)，由于年底入市的項(xiàng)目，為了在較短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績，一般會主要推出符合剛需的小戶型、低價(jià)項(xiàng)目，暫時(shí)不會冒然提價(jià)，預(yù)計(jì)年底商品住宅價(jià)格會保持相對穩(wěn)定。此外，年底部分開發(fā)商沖刺業(yè)績，將會加大推出符合剛需的小戶型低價(jià)產(chǎn)品的力度，并伴隨一定促銷優(yōu)惠，是支撐成交量不會出現(xiàn)明顯回落的主要原因。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉對價(jià)格走勢有著不同的看法，他告訴《證券日報(bào)》記者，從目前整體情況來看，樓市以價(jià)換量已經(jīng)結(jié)束，12月份出現(xiàn)降價(jià)的可能性基本不存在，從7-9月的三季度市場來看，已經(jīng)是最近2年來成交最高的季度，在4季度將依然維持高位。雖然整體調(diào)控政策將依然以偏緊為主，但市場價(jià)格將依然維持小幅上漲的趨勢。

　　翹尾的預(yù)期，二手房業(yè)主的態(tài)度起到重要作用。二手房的量價(jià)齊升，正在刺激業(yè)主由租轉(zhuǎn)售。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截止11月，今年以來二手房累計(jì)漲幅為16%，平均租金累計(jì)漲幅還不足9%。從今年新增房源掛牌的情況看，隨著市場的回暖，新增掛牌房源中在租房屋的比例也不斷走高。6月份甚至達(dá)到了40%。3-8月期間都保持在37%以上。11月進(jìn)入暖冬后，該比例為35.4%，雖然并非全年最高，但比10月份上漲2.2個(gè)百分點(diǎn)，由租轉(zhuǎn)售趨勢再度顯現(xiàn)。

　　今年市場持續(xù)回暖，房企銷售業(yè)績持續(xù)攀升，企業(yè)完成全年銷售目標(biāo)的難度并不大。市場回暖的程度也超出大部分房企的預(yù)期。與去年的“蟄伏”狀態(tài)不同，借助于銷售額的攀升，房企財(cái)務(wù)狀況明顯好轉(zhuǎn)，拿地頻率提高，從房企庫存和今年拿地的情況下，可用于銷售的項(xiàng)目儲備相對充足。同時(shí)，年底漲價(jià)意愿也更加清晰。恒大、融創(chuàng)、世房11月銷售均價(jià)均有所上漲。

　　“由于今年房企銷售目標(biāo)的制定普遍偏于保守，明年上調(diào)業(yè)績目標(biāo)或成為普遍現(xiàn)象。”張旭預(yù)估。