2012年全國(guó)商品房銷售面積及銷售額月度增速

　　12月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了11月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)變動(dòng)和成交量的最新數(shù)據(jù)，與上個(gè)月相比，價(jià)格上漲的城市占比高達(dá)75%。近期有媒體報(bào)道稱，北京一家中介表示，二手房一天提價(jià)70萬(wàn)元。

　　年底的樓市一點(diǎn)都不平靜。11月全國(guó)樓市成交量創(chuàng)新高了，12月龍頭房企頻頻制造“地王”，網(wǎng)上一群大佬爭(zhēng)論房?jī)r(jià)的聲音也吵翻了天，國(guó)土部近日又出手整治“地王”……那樓市到底為什么在年底回暖了？調(diào)控到底能不能降低房?jī)r(jià)？應(yīng)該怎么預(yù)防房?jī)r(jià)暴漲？

　　本期財(cái)富觀，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)、中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春、《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員張鴻共同討論。

　　Q 1

　　房?jī)r(jià)為何年末回暖？

　　記者：最近房?jī)r(jià)為什么回漲了？房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底反彈了嗎？

　　馬光遠(yuǎn)：房?jī)r(jià)整體上漲的一個(gè)趨勢(shì)，從下半年已經(jīng)開(kāi)始顯露苗頭。目前有加快上漲的態(tài)勢(shì)。當(dāng)然這個(gè)態(tài)勢(shì)的背后，最根本的原因，我不認(rèn)為是基本面發(fā)生了變化。

　　目前能夠扭轉(zhuǎn)買房和賣房雙方預(yù)期的關(guān)鍵，是大家都在看城鎮(zhèn)化。大家都認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化以后，很多人要進(jìn)入城市，進(jìn)入城市以后肯定需要房子，那么房?jī)r(jià)肯定要上漲。如果按照這么一個(gè)簡(jiǎn)單邏輯的話，那么，在沒(méi)有制度性舉措抑制的情況下，明年房?jī)r(jià)暴漲的猜測(cè)很有可能變成現(xiàn)實(shí)。

　　張鴻：造成房?jī)r(jià)上漲的因素很多，投機(jī)和投資性需求只是其中的一部分，甚至不是最主要的部分。最根本的原因是制度，比如說(shuō)土地制度需要改革，財(cái)稅制度需要改革。我們希望收入能夠漲起來(lái)，到最后房?jī)r(jià)和收入比起來(lái)，不是那么高了，那就需要有收入分配制度等一系列的改革，所以我覺(jué)得明年房?jī)r(jià)調(diào)控會(huì)更難，因?yàn)樯婕暗礁�本的改革，一定�?huì)更難。

　　我不認(rèn)為一天漲70萬(wàn)這樣一個(gè)個(gè)案，是因?yàn)橹薪榛蛘呤欠繓|要制造恐慌情緒，我反而覺(jué)得，假如我們是房東的話，可能自己也會(huì)被這種恐慌情緒影響。這就相當(dāng)于股市，我一看漲了，本來(lái)想賣的，但是怕踏空了，趕緊撤單，然后調(diào)一個(gè)更高的價(jià)格，一下子調(diào)70萬(wàn)上去。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)可能是房東自己也受到影響的結(jié)果。因?yàn)楝F(xiàn)在不管是買的，還是賣的，大家現(xiàn)在有一個(gè)大概趨同的判斷，就是房?jī)r(jià)開(kāi)始平穩(wěn)地見(jiàn)底回升了，至于是不是牛市，很難說(shuō)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月有3個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市，5月是6個(gè)，6月是25個(gè)，7月是50個(gè)，8月是35個(gè)，9月是31個(gè)，10月是35個(gè)，到現(xiàn)在是53個(gè)。下跌的城市4月份是46個(gè)，之后是55個(gè)、57個(gè)，然后房?jī)r(jià)下降的城市又逐漸減少。大家現(xiàn)在看，上漲的城市也在增加，上漲的幅度也在增加，交易量也上來(lái)了，就是呈價(jià)漲量增的態(tài)勢(shì)。那么，稍微有點(diǎn)投資基礎(chǔ)的人就知道，大概見(jiàn)底了�？赡茉偌由祥_(kāi)發(fā)商、中介也跟著引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，大家就大概達(dá)成了一個(gè)基本的判斷——見(jiàn)底了，開(kāi)始回升了。

　　劉元春：一天提價(jià)70萬(wàn)元的這種消息，毫無(wú)疑問(wèn)是屬于市場(chǎng)噪音的范疇之內(nèi)。目前全國(guó)的總體數(shù)據(jù)雖然有所變化，但變化還沒(méi)有如此離譜。

　　從過(guò)去10年里中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是房地產(chǎn)中介所發(fā)布的一些資訊中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，這樣的炒作行為時(shí)有產(chǎn)生，我們應(yīng)該撇除這樣一些噪音，來(lái)看噪音背后的一些變化。

　　我們會(huì)看到區(qū)域出現(xiàn)了一些分化，一線、二線城市的相對(duì)庫(kù)存量有所減少，但三、四線城市的庫(kù)存在進(jìn)一步急劇上升。隨著交易和市場(chǎng)供求的變化，我們的投資數(shù)據(jù)出現(xiàn)一些變化，價(jià)格數(shù)據(jù)也在出現(xiàn)一些變化。這說(shuō)明市場(chǎng)噪音在很大程度上對(duì)我們的一些基礎(chǔ)變量產(chǎn)生了放大效果。當(dāng)我們看到這樣的消息時(shí)，一定要理性地看待。

　　Q 2

　　調(diào)控能不能降房?jī)r(jià)？

　　記者：我們目前的調(diào)控政策主要是抑制投資、投機(jī)需求，確實(shí)取得了成效，但現(xiàn)在出現(xiàn)的反彈是不是說(shuō)明調(diào)控政策需要改變？這些調(diào)控措施到底能不能降低房?jī)r(jià)？

　　馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)政策并沒(méi)有改變，我們看到的基本面并沒(méi)有改變，但是人的預(yù)期改變了，預(yù)期改變?cè)谥袊?guó)房地產(chǎn)的歷史上起的作用是很大的，所以對(duì)這種情況，政策層面一定要予以關(guān)注。

　　劉元春：我們目前所看到的一些基本量，比如，M2的存量的確很高，90多萬(wàn)億元，加上國(guó)際資本流動(dòng)的逆轉(zhuǎn)，再加上目前市場(chǎng)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，可能會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫的壓力在短期里急劇上揚(yáng)，而這種上揚(yáng)會(huì)給我們下一步整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和推動(dòng)城鎮(zhèn)化健康有序的進(jìn)行，帶來(lái)前所未有的壓力。

　　這就需要我們?cè)谡�策層面上給予一個(gè)明確的信號(hào)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，前幾天中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把這個(gè)信號(hào)釋放得比較完全。一是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不變，是一個(gè)很重要的信號(hào)，同時(shí)還提出了對(duì)于資產(chǎn)泡沫、資產(chǎn)價(jià)格的上漲要高度關(guān)注，對(duì)于這種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)要高度關(guān)注。因此，房地產(chǎn)的價(jià)格變異是盯防的要點(diǎn)。

　　張鴻：現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控也需要改革，比如說(shuō)房?jī)r(jià)高是一個(gè)癥狀，就像發(fā)高燒一樣，現(xiàn)在我們限購(gòu)的政策，包括我們對(duì)需求抑制的政策就是退燒藥。但是有很多原因能造成發(fā)燒，接下來(lái)我們要調(diào)控的是深水區(qū)，房?jī)r(jià)調(diào)控到了深水區(qū)，我們什么時(shí)候不吃發(fā)燒藥，溫度也不會(huì)升上去了，這才算治好這個(gè)病了。所以接下來(lái)就是要改革，要去炎癥。

　　Q 3

　　如何預(yù)防房?jī)r(jià)暴漲？

　　記者：在市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況下，明年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新一輪上漲？我們應(yīng)該如何預(yù)防房?jī)r(jià)暴漲？

　　劉元春：經(jīng)濟(jì)泡沫化、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)空心化和粗放式的土地財(cái)政的模式是不可持續(xù)的。因此中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的下一步的城鎮(zhèn)化，是超越傳統(tǒng)的粗放式的城鎮(zhèn)化的，它是指有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化、集約的城鎮(zhèn)化、綠色的城鎮(zhèn)化、智能的城鎮(zhèn)化和低碳的城鎮(zhèn)化。

　　這種城鎮(zhèn)化跟以往有幾大不同，第一，它不是簡(jiǎn)單的通過(guò)賣土地，通過(guò)土地高度增值獲利來(lái)推動(dòng)的城鎮(zhèn)化，那么這就要求我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上要有所改革。目前房?jī)r(jià)趨高，各方面的預(yù)期出現(xiàn)變化，很重要的一個(gè)是在土地市場(chǎng)上，所以土地財(cái)政應(yīng)當(dāng)是我們未來(lái)改革的一個(gè)很重要的點(diǎn)。

　　張鴻：在聽(tīng)到眾多信息以后，許多普通老百姓會(huì)有點(diǎn)動(dòng)搖，這叫需求沖動(dòng)。我基本上從短信來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，現(xiàn)在每天收到賣房短信開(kāi)始增多，而且直接打電話的也開(kāi)始多了，問(wèn)你要不要賣房，需要買房嗎。這說(shuō)明市場(chǎng)開(kāi)始熱了，中介開(kāi)始活躍了。

　　接下來(lái)是開(kāi)發(fā)商買地的沖動(dòng)，尤其是一些大的開(kāi)發(fā)商從今年下半年開(kāi)始，他們的資金開(kāi)始充裕了，熬過(guò)了冬天以后就開(kāi)始拿地。當(dāng)然開(kāi)發(fā)商拿地以后，從理論上講，在一年半或兩年后才會(huì)變成供給。但當(dāng)每出現(xiàn)一個(gè)地王的時(shí)候，都會(huì)對(duì)周邊的房?jī)r(jià)造成影響，賣房者一看，這個(gè)樓面價(jià)已經(jīng)4萬(wàn)多了，我趕緊不賣了，我趕緊漲70萬(wàn)、漲80萬(wàn)，所以在某種程度上，地王的出現(xiàn)可能會(huì)造成房?jī)r(jià)的恐慌性上漲，有些人就因此而惜售不賣了。

　　再有就是我們必須提防潛在的沖動(dòng)，就是地方政府的財(cái)政沖動(dòng)�，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速放緩了，一旦經(jīng)濟(jì)開(kāi)始有點(diǎn)放緩的時(shí)候，某些地方政府還是會(huì)出臺(tái)一些變相的放松政策，他們叫做微調(diào)，讓不動(dòng)搖的房地產(chǎn)調(diào)控變得有點(diǎn)動(dòng)搖。

　　華西都市報(bào)記者張飄逸綜合《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》精彩觀點(diǎn)

　　目前能夠扭轉(zhuǎn)買房和賣房雙方預(yù)期的關(guān)鍵，是大家都在看城鎮(zhèn)化。大家都認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化以后，很多人要進(jìn)入城市，進(jìn)入城市以后肯定需要房子，那么房?jī)r(jià)肯定要上漲。如果按照這么一個(gè)簡(jiǎn)單邏輯的話，那么，在沒(méi)有制度性舉措抑制的情況下，明年房?jī)r(jià)暴漲的猜測(cè)很有可能變成現(xiàn)實(shí)。

　　——馬光遠(yuǎn)房?jī)r(jià)高就像發(fā)高燒一樣，現(xiàn)在我們限購(gòu)的政策就是退燒藥。但有很多原因能造成發(fā)燒，接下來(lái)我們要調(diào)控的是深水區(qū)，我們什么時(shí)候不吃發(fā)燒藥，溫度也不會(huì)升上去了，這才算治好這個(gè)病了。

　　——張鴻中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的下一步的城鎮(zhèn)化，不是簡(jiǎn)單的通過(guò)賣土地，通過(guò)土地高度增值獲利來(lái)推動(dòng)的城鎮(zhèn)化，這就要求我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上要有所改革。目前房?jī)r(jià)趨高，各方面的預(yù)期出現(xiàn)變化，很重要的一個(gè)因素是在土地市場(chǎng)上，土地財(cái)政應(yīng)當(dāng)是未來(lái)改革的重點(diǎn)。

　　——?jiǎng)⒃�春本期嘉賓●馬光遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家●劉元春中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)●張鴻財(cái)經(jīng)評(píng)論員