樓市

　　房價能否繼續(xù)平穩(wěn)

　　本報記者　王煒

　　回暖延續(xù)

　　至少在2013年一季度，樓市回暖的趨勢還有望延續(xù)

　　元旦小長假期間，北京新建住宅簽約863套，二手住宅簽約181套，合計簽約1044套，同比2011年元旦三天的成交量上漲了83.2%。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，至少在2013年一季度，樓市回暖的趨勢還有望延續(xù)，但總體仍將保持穩(wěn)定。從數(shù)據(jù)上看，無論是全國還是主要城市的住宅銷量，同比均呈現(xiàn)明顯回暖跡象。

　　但由于存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企的拿地規(guī)模和開工速度并未出現(xiàn)同比例的提升。這反映出開發(fā)商在目前的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境下，對未來市場走勢的判斷并未十分樂觀，仍保持了相對謹(jǐn)慎的態(tài)度。體現(xiàn)在各房企近期的經(jīng)營策略上，在供應(yīng)、定價方面總體傾向平穩(wěn)。

　　住房需求的釋放則與房地產(chǎn)調(diào)控息息相關(guān)。近期無論是中央經(jīng)濟(jì)工作會議還是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的工作會議，都傳遞出繼續(xù)堅定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控的聲音，并且限購、限貸這兩大核心政策還將繼續(xù)實行。調(diào)控政策的常態(tài)化已經(jīng)被市場廣泛認(rèn)可，這意味著投資投機(jī)性需求仍將得到有效遏制，整體住房需求釋放仍以剛性住房需求為主，會比較穩(wěn)定。因此中期來看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落的概率不高。

　　在判斷今年房價難以出現(xiàn)暴漲的同時，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，推動房價上漲的因素仍然存在，要實現(xiàn)樓市的持續(xù)穩(wěn)定，矛盾復(fù)雜、壓力不小。

　　市場面上，從近期部分開發(fā)商公布的2012年銷售數(shù)據(jù)看，多數(shù)達(dá)到或超額完成了年初制定的銷售計劃，同時資金壓力也大大緩解。這使得開發(fā)商以價換量的動力不足，因此降價促銷力度明顯減弱。

　　供求面上，由于前兩年樓市成交低迷，導(dǎo)致土地市場持續(xù)冷清，開發(fā)商拿地不積極。從整個2012年全年數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資增速和新開工面積同比都有所下滑，這將對未來市場供應(yīng)產(chǎn)生一定影響，在一些區(qū)域可能形成新一輪的供不應(yīng)求。更為尷尬的是，去年下半年以來，土地價格和溢價率都明顯上漲。土地供應(yīng)少、地價成本高，開發(fā)商的定價也會水漲船高。

　　部分城市實施的住房限購，作為一項行政措施，在短期內(nèi)起到了明顯效果。但隨著調(diào)控的持續(xù)深入，限購等行政手段的負(fù)面作用將會逐漸暴露。受限購影響的住房需求越來越多，有可能加劇市場潛在的供求不平衡。從近兩年的調(diào)控實踐看，信貸政策成為影響樓市的關(guān)鍵政策。如果2013年信貸政策進(jìn)一步寬松，住房需求入市的步伐會繼續(xù)加快，供求矛盾帶來的壓力也會更加突出。

　　政策面上，從去年下半年以來，堅持樓市調(diào)控不動搖的決心被反復(fù)重申，但并沒有出臺更多更有力的政策措施，相關(guān)信息對市場的影響也在減弱。住建部部長姜偉新日前強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前一些地方有放松調(diào)控的情況出現(xiàn)，一旦因放松調(diào)控導(dǎo)致房價過快上漲，住建部和監(jiān)察部將對其進(jìn)行約談甚至問責(zé)。并表示有關(guān)部門始終緊盯市場變化，研究相關(guān)政策儲備。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如果2013年房價出現(xiàn)較大幅度的反彈，或許仍會有新的、更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺。其中，房產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)被認(rèn)為是最有可能對市場產(chǎn)生較大影響的政策。