去年下半年，購房者信心回升，成交攀高，市場(chǎng)開始回暖。（資料圖片）

　　世聯(lián)地產(chǎn)報(bào)告指出，樓價(jià)繼續(xù)上行壓力大

　　昨天，在世聯(lián)地產(chǎn)和廣州市房協(xié)聯(lián)合舉辦的“2012年第四季度媒體發(fā)布會(huì)”上世聯(lián)地產(chǎn)指出，2012年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)“向死而生”，2013年中央政策將中性偏松，樓價(jià)繼續(xù)上行壓力大；如果房?jī)r(jià)漲幅超過35%，市場(chǎng)吸納量超過125%，可能會(huì)引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

　　核心城市房?jī)r(jià)上漲壓力大

　　世聯(lián)集團(tuán)市場(chǎng)部總監(jiān)吳志輝指出，剛過去的2012年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“向死而生”四個(gè)字來概括，中國經(jīng)濟(jì)需求疲軟增速下滑，各行業(yè)去庫存行為持續(xù)全年；房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整后向死而生，銷量持續(xù)回暖。吳志輝總結(jié)道，2012年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出四大特征：市場(chǎng)反轉(zhuǎn)，持續(xù)回升；剛需主導(dǎo)，投資受抑；城市分化，結(jié)構(gòu)失衡；向死而生，業(yè)績(jī)靚麗。

　　展望2013年，世聯(lián)地產(chǎn)指出，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出幾個(gè)趨勢(shì)：政策中性偏松，“妥善推進(jìn)城鎮(zhèn)化”成亮點(diǎn)；需求無憂，核心城市主流產(chǎn)品價(jià)格上漲壓力大；房地產(chǎn)市場(chǎng)的短周期波動(dòng)，流動(dòng)性的影響更大；開發(fā)商集中度繼續(xù)提升，利率市場(chǎng)化成驅(qū)動(dòng)力；購房者信心指數(shù)持續(xù)攀升，增速放緩明顯。

　　樓價(jià)漲幅若超35%將引發(fā)新一輪調(diào)控

　　廣州世聯(lián)市場(chǎng)部總監(jiān)崔登科在作2012年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告時(shí)指出，2012年廣州市場(chǎng)先后走過了“以價(jià)換量”、“穩(wěn)價(jià)走量”階段，在“走量”階段過后，市場(chǎng)開始迎來了“走價(jià)”階段，第四季度樓價(jià)明顯回調(diào)；房企業(yè)績(jī)?nèi)�面飄紅，“以價(jià)換量”、“穩(wěn)價(jià)走量”的營銷理念，成為2012年各房企業(yè)全年業(yè)績(jī)上行的重要保證。

　　2012年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從單一的政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N因素共同影響市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)四種特征：一是政策正向刺激：2012年地方政府上半年出臺(tái)大量政策，其更多的考慮是穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)運(yùn)行；二是銀行利率優(yōu)惠：上半年讓利幅度增大，購房者入市的積極性提升；三是房企以價(jià)換量：在市場(chǎng)下行情況下，高庫存成為高風(fēng)險(xiǎn)，以價(jià)換量被大多開發(fā)商認(rèn)同，市場(chǎng)出現(xiàn)了快銷回籠資金，現(xiàn)金為王的趨勢(shì)；四是購房者入市：從2011年6月開始，廣州市場(chǎng)已走過了近3個(gè)季度的低迷期，在2012年第一季度，市場(chǎng)需求開始釋放，到2012年下半年，購房者信心回升，成交攀高，市場(chǎng)開始回暖。

　　展望2013年市場(chǎng)，崔登科指出，隨著成交持續(xù)在高位運(yùn)行，未來一年廣州市場(chǎng)價(jià)格上行壓力將放大，而市場(chǎng)供求及庫存的結(jié)構(gòu)性不穩(wěn)定因素也將仍然存在，新一輪博弈即將到來，如果市場(chǎng)吸納量超過125%，樓價(jià)漲幅超過35%的話，可能會(huì)引發(fā)新一輪調(diào)控政策的出臺(tái)。

　　開發(fā)商應(yīng)有效控制大戶型存量

　　世聯(lián)地產(chǎn)指出，目前的房地市場(chǎng)依然是“政策下相對(duì)的市場(chǎng)供求關(guān)系”，但新一屆政府政策調(diào)控方向不明確，政策風(fēng)險(xiǎn)將成為2013年市場(chǎng)焦點(diǎn)所在，綜合未來供求關(guān)系緊張，庫存結(jié)構(gòu)問題，在這些變量的影響下，世聯(lián)建議：1.行業(yè)運(yùn)營環(huán)境確有好轉(zhuǎn)，但不同階層對(duì)房?jī)r(jià)的博弈加劇，企業(yè)應(yīng)認(rèn)真、務(wù)實(shí)應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)期的到來；2.發(fā)展商應(yīng)針對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題，有效控制大戶型存量，避免產(chǎn)生2012年初流動(dòng)性匱乏的問題；3.從廣州住宅銷售排行可以發(fā)現(xiàn)，剛需產(chǎn)品將依然是市場(chǎng)最好賣的產(chǎn)品，也將是開發(fā)商的最好選擇。