【視頻】李惠萍：上海居家養(yǎng)老制度存在實質性漏洞

20余房企掘金養(yǎng)老地產 市場總量逼近2億（網絡配圖）

2012年年末的一個早上，在上海浦東親和源老年公寓內，二三十位老年人在專業(yè)老師的輔導下，認真地排練著大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。

這位曾經的中學語文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購買了中國首個老年人會員制養(yǎng)老社區(qū)——親和源的養(yǎng)老卡，帶著母親住進了社區(qū)。

“這里每周都有人來打掃房間，看病也有專人陪同�！鄙埴棇Α吨袊�經濟周刊》記者說，“我們每周都可以坐班車去超市購物，也可以找人代購�！�

我國目前主要有三種養(yǎng)老模式，一是居家養(yǎng)老；二是干休所養(yǎng)老；三就是住進政府開辦的，以保障性養(yǎng)老為目的的養(yǎng)老院。而像邵鷹這種中產階層老年人在選擇養(yǎng)老機構時，既沒有“級別”與“關系”進入傳統(tǒng)干休所，又進不了養(yǎng)老院。面對這一階層的養(yǎng)老問題，社會能做些什么？

超2萬億市場引眾地產商淘金

全國老齡委辦公室于2012年9月公布的數據顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達1.85億人，占總人口的13.7%。預計到2025年，老年人口總數將超過3億。

據統(tǒng)計，目前我國有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務，只有不到3%的老年人可入住養(yǎng)老機構。養(yǎng)老服務對于總量逼近2億的中國老人來說，是一個非常大的市場。

深圳世聯地產顧問有限公司戰(zhàn)略經理楊文斌對《中國經濟周刊》記者預估，2025—2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機構來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費用計算，整個市場產值有2萬多億。

除親和源股份有限公司（下稱親和源）外，各大地產商近期也紛紛打出養(yǎng)老地產的旗號。

“未來幾年，我們將把重心放到養(yǎng)老地產上面�！本G城集團副總經理馮雨峰告訴《中國經濟周刊》，綠城集團已經攜手浙江雅達置業(yè)有限公司，在桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)打造一塊占地600畝的養(yǎng)老公寓。

不少中小型地產企業(yè)也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開報道發(fā)現，利嘉實業(yè)、聯想控股、路勁地產、香江國際等20余家房產企業(yè)都在試水養(yǎng)老地產，打出養(yǎng)老地產概念的樓盤更是數不勝數。

“對于中小開發(fā)商來說，這是一次機會�！睏钗谋蟊硎�，“在這個市場他們有做大做強的可能�！�

市場化養(yǎng)老的南“招”北“式”

目前，親和源和北京太陽城集團（下稱太陽城）被公認為中產階層市場化養(yǎng)老的兩大先行者。

“親和源開辟出一個新的養(yǎng)老模式——會員制�！庇H和源董事長奚志勇對《中國經濟周刊》介紹說，“符合國家法定退休年齡的老人在購買了親和源的會員卡后即可入住。會員卡分A、B兩種類型，A卡為終身卡，可繼承或轉讓；B卡以15年為期，入住時間少于15年可退還相應款項，超過15年則免費�！�

“親和源的入住率為70%，已實現收支平衡�！鞭芍居赂嬖V記者，“我們正考慮與央企和保險公司合作，希望能逐漸淡化地產概念，未來以輸出服務為主�！�

相比之下，太陽城主要依托養(yǎng)老地產及配套設施來打造養(yǎng)老品牌。

據太陽城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽城將70%的用地拿來建設老年住宅，另外的土地都用于建設配套設施。

發(fā)展養(yǎng)老地產需跨三道門檻

在業(yè)內專家看來，開發(fā)商們所面對的并不是一個可以放心“收割”的市場。

地產專家韓世同在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，目前“大部分開發(fā)商都沒找到好的盈利模式”。地產大佬，萬科集團新聞與傳播中心工作人員對《中國經濟周刊》坦言，對于養(yǎng)老住宅的運營模式，公司仍在探索階段。

記者在采訪中發(fā)現，想要真正開發(fā)養(yǎng)老地產，企業(yè)還需要跨過三道門檻。

首先是“土地關”。這也是制約企業(yè)進入養(yǎng)老地產領域的最大問題。

記者在浙江省桐鄉(xiāng)市國土資源局的使用權掛牌出讓公告中看到，綠城養(yǎng)老公寓所在地塊的用途被定義為“中低價位、中小套型普通商品住房用地”。

馮雨峰說：“土地交易實行的是市場化競爭，我們在拿地時不會因為最終用途而得到便宜�！�

親和源在土地問題上也面臨著“尷尬”。據奚志勇介紹，親和源的項目用地是2005年上海市康橋鎮(zhèn)政府以工業(yè)用地性質出讓的。

在地產專家看來，由于各地政府在養(yǎng)老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質可能會讓一些以養(yǎng)老名義低價圈地的開發(fā)商鉆了空子。

除土地政策之外，養(yǎng)老地產還需要破解“收費關”。

養(yǎng)老地產既沾“養(yǎng)老”又靠“地產”，在盈利上始終面臨著公益與利益的糾纏。韓世同表示，“虧本的生意沒人做。國家要想真正做好養(yǎng)老地產，必須要保證開發(fā)商的合理利潤。”

養(yǎng)老地產面對的是需要提供養(yǎng)老服務的老年人，它的本業(yè)“服務關”始終是需要闖過的。

正如奚志勇所說的那樣，“養(yǎng)老離不開地產，但是養(yǎng)老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務才是最根本的！”

對此，親和源亮出兩個“利器”：秘書團隊和系統(tǒng)化管理軟件。

秘書團隊是親和源對服務人員的新稱。傳統(tǒng)模式的陪護方式不夠靈活，老人在接受服務時沒有主動權；而親和源的秘書主要提供“被動式”服務。奚志勇說：“秘書不會在你不需要服務的時候，硬拉著你享受服務！”

系統(tǒng)化管理軟件可以對入住老人的服務情況給予監(jiān)督。“什么做了，什么沒做，都會在屏幕上顯示出來�！鞭芍居抡f。