房地產(chǎn)市場如何走得更遠

　　渣打銀行一項最新的調(diào)研顯示，在需求強勁、價格優(yōu)惠和市場情緒轉(zhuǎn)變共同拉動下，多地房屋成交量上升。開發(fā)商投資意愿恢復，土地成交量上升。一些大開發(fā)商通過一級和二級市場從小開發(fā)商手中拿地，規(guī)模越來越大。因此，該行的研究人員預計，今年房地產(chǎn)市場會加緊動力復蘇，并將走得更遠。

　　之前，國際三大評級機構(gòu)——惠譽、穆迪和標普——皆發(fā)布報告看好中國房地產(chǎn)市場。與此相應，國家統(tǒng)計局2月22日通報上月大中城市房價變動情況：70個大中城市中，價格下降的城市僅10個，持平的城市7個，上漲的城市多達53個。

　　拿地積極

　　渣打銀行的調(diào)研針對30家位于二三線城市的開發(fā)商，并以此制定出開發(fā)商景氣指數(shù)。此指數(shù)表明，2012年6月以后，開發(fā)商的情緒在穩(wěn)步回升，對未來銷售的信心和看好未來政策的立場均處于上揚狀態(tài)。

　　大多數(shù)開發(fā)商表示2012年四季度的建設規(guī)模與三季度相當。但對于未來3個月的建筑活動，30家開發(fā)商中12家表示會增加建設規(guī)模。大家普遍認為春季建設活動將進一步恢復。有意思的是，25家開發(fā)商表示2013年的建設規(guī)模將大于2012年（其中8家開發(fā)商表示將較大規(guī)模增加）。

　　一個指向性的現(xiàn)象是開發(fā)商重新開始拿地。30家受訪開發(fā)商中18家有意向在未來3～6個月購入土地，這一比例為渣打銀行最近4次調(diào)查中最高。20家開發(fā)商表示與3個月前相比，其所在城市開發(fā)商的拿地意愿增強。地方政府以增加土地供應來回應房地產(chǎn)情緒的好轉(zhuǎn)。受訪開發(fā)商中13家表示，近3個月土地供應數(shù)量略有增加。在早前的調(diào)查中，持這一觀點的開發(fā)商只有8家。據(jù)受訪開發(fā)商反映，土地拍賣流拍的個案持續(xù)下降。

　　當然，大規(guī)模上市公司仍為土地拍賣的主要買家。國企和地方政府背景的開發(fā)企業(yè)也很活躍。民營開發(fā)商和較小規(guī)模開發(fā)商仍保持謹慎。開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況似乎不錯。半數(shù)開發(fā)商表示沒有聽說同行出現(xiàn)購地款支付困難，7家開發(fā)商只聽說兩起支付困難。小開發(fā)商仍然受制于現(xiàn)金流緊張，21家開發(fā)商表示知曉資金充沛的大開發(fā)商從資金緊張的小開發(fā)商手中拿地，由此可以明顯看出，行業(yè)整合仍然是一級和二級土地市場的主導趨勢；大開發(fā)商正越來越龐大。

　　受訪開發(fā)商似乎認為，地價在峰值向下調(diào)整10%~20%之后，已經(jīng)見底。問及對未來一到兩個季度地價的預期，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)認為地價會適度走高。

　　銷售趨旺

　　另一個同樣重要的現(xiàn)象是房屋銷售狀況持續(xù)好轉(zhuǎn)。受訪企業(yè)中三分之二表示2012年4季度行業(yè)銷售狀況好于2012年3季度。14家開發(fā)商回應稱他們對未來3個月市場的信心“增加很多”，12家開發(fā)商表示信心略有增加。17家開發(fā)商預期2013年銷售狀況會略好于上年，4家開發(fā)商對今年的銷售狀況較為樂觀。一些較大規(guī)模的開發(fā)商已經(jīng)提高了2013年的銷售目標。

　　渣打銀行的調(diào)查員詢問開發(fā)商，是否認同有能力購房者已經(jīng)購房，因此2013年需求會下降的說法，大多數(shù)開發(fā)商表示，只要房價保持穩(wěn)定，他們并不為此擔心。調(diào)查員還向開發(fā)商了解了購房者的構(gòu)成。開發(fā)商反饋稱，49%為首次購房家庭，35%為改善居住條件，15%作為投資。

　　銷售帶動了去庫存化進程，更多數(shù)量的開發(fā)商反映其所在城市的未售房屋庫存正在下降，但庫存降低的速度似乎并不快。13家開發(fā)商反映2012年下半年其所在城市房屋庫存下降，但12家開發(fā)商表示庫存增加，11家開發(fā)商預期所在城市庫存將會下降，而12家開發(fā)商預計庫存很可能增加�？梢钥闯�，對于庫存的狀況開發(fā)商的判斷存在分歧。

　　大中城市的銷售狀況好于小城市（22家開發(fā)商同意此觀點）。并且，他們不認為近期部分媒體廣泛報道的官員拋售房產(chǎn)將會對市場產(chǎn)生顯著影響（25家開發(fā)商持此觀點）。

　　政策有限

　　不過，政策仍然是個問題。2月20日，國務院常務會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。此外，會議在明確既有政策的基礎上，還提出了對房價上漲過快的城市及時采取限購措施，以及建立穩(wěn)定房價工作問責制等內(nèi)容。

　　這多少出乎開發(fā)商的預料。中央政府對住房市場的政策自2011年早期開始基本沒變。2012年年初有兩件事觸發(fā)了房市復蘇：開發(fā)商降低房價及地方市政府開始放松政策執(zhí)行。渣打銀行在調(diào)查時，一半的受訪公司仍舊認為未來3個月中央政府對房地產(chǎn)的政策立場將保持不變，但11家開發(fā)商現(xiàn)在認為政策將松動，較早前調(diào)研的數(shù)目顯著增加。受訪公司主要期望2013年銀行對開發(fā)商貸款政策松動、地方政府政策執(zhí)行放松。限購令和貸款利率方面，多數(shù)受訪公司認為不會發(fā)生變化。

　　盡管“國五條”的出現(xiàn)略讓人吃驚，也在當日重挫了地產(chǎn)股票，但是開發(fā)商對此的反應卻相對淡然。有開發(fā)商認為，“國五條”是一種喊話，是想把房價上漲的勢頭壓下去，但沒太多實際操作手段。據(jù)此，他預期3月樓市成交應該不錯�，F(xiàn)在對房價沒有看跌的，多數(shù)樓盤價格會穩(wěn)中有升。（記者 董偉）