最令人向往的度假地

　　海南：部分市縣現(xiàn)“鬼城”

　　□記者魏驊王暉余博鰲報(bào)道

　　2月27日正值正月十八，瓊海市區(qū)一片繁榮景象，而距離市區(qū)僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮(zhèn)，卻是另一番景象。偶來(lái)的巴士和零星外地車輛格外矚目，晚20時(shí)街道仍難覓“人氣”�！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者沿博鰲海岸線走訪了“博鰲灣”和“長(zhǎng)灘雨林”兩個(gè)大型社區(qū)，發(fā)現(xiàn)這里已是名副其實(shí)的“鬼城”。

　　記者在長(zhǎng)灘雨林社區(qū)遇到了來(lái)自東北的王世寧夫婦，“這里人太少了，海浪聲音又大，晚上住在這里有些害怕�！蓖跏缹幷f(shuō)，我們是去年底搬進(jìn)來(lái)的，老伴晚上都不敢自己出門(mén)，小區(qū)內(nèi)外都很少見(jiàn)人。買(mǎi)房時(shí)候售樓員說(shuō)房子快賣(mài)光了，可是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)這棟樓里的住戶可能不超過(guò)5戶。

　　長(zhǎng)灘雨林項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，該項(xiàng)目共有精裝現(xiàn)房1700套，現(xiàn)已售出1300套，僅2月就銷售了50余套，起價(jià)23000元/平方米，均價(jià)在26000元/平方米左右，入住率為30%至40%左右。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銷售和入住情況并非向置業(yè)顧問(wèn)形容的那么樂(lè)觀。2010年開(kāi)始集中銷售的長(zhǎng)灘雨林項(xiàng)目，由于銷售成績(jī)不佳且銷量下滑形勢(shì)嚴(yán)峻，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售至今，且目前仍有兩棟公寓樓未對(duì)外開(kāi)盤(pán)銷售。

　　據(jù)海南克而瑞咨詢中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年長(zhǎng)灘雨林全年銷售為483套，而2012年銷量下滑至88套，在開(kāi)盤(pán)量增加的情況下銷量下滑82%。今年1月至2月24日，博鰲亞洲灣是博鰲鎮(zhèn)銷售最好的項(xiàng)目，僅售出28套。

　　為比對(duì)調(diào)查情況與開(kāi)發(fā)商敘述的出入，記者在長(zhǎng)灘雨林社區(qū)采訪近4小時(shí)，發(fā)現(xiàn)看房大廳始終無(wú)人問(wèn)津，3輛看房電動(dòng)車司機(jī)已許久未接待客人，且車座上落滿了厚厚的塵土。晚20時(shí)，銷售人員所稱“基本售罄的看海‘樓王’”20層共有6戶亮燈戶，空置率在95%以上。

　　百米之隔的“博鰲灣”的空置率更高，記者晚間觀察小區(qū)整體空置率近99%。據(jù)海南克而瑞咨詢中心監(jiān)測(cè)，2011年該項(xiàng)目全年銷售完成513套，而2012年僅售出8套。

　　與嚴(yán)峻的數(shù)據(jù)相悖的是銷售代理的統(tǒng)計(jì)。“社區(qū)總規(guī)劃住宅共約1000套，目前僅余100余套，銷售情況火爆請(qǐng)抓緊選購(gòu)。”博鰲灣銷售領(lǐng)隊(duì)說(shuō)。而當(dāng)記者電話采訪另一位銷售顧問(wèn)時(shí)，得到的答復(fù)卻是“目前已簽約售出700余套，共有100余位業(yè)主入住”。

　　夜晚行走在博鰲灣長(zhǎng)約幾公里的沙灘上，除觀光燈塔和兩家酒店外燈管耀眼，其他小區(qū)大多漆黑一片，儼然一座“濱海鬼城”。

　　據(jù)海南克爾瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，自2010年海南獲批國(guó)際旅游島以來(lái)，海南樓市的發(fā)展十分迅速。未來(lái)3至5年，海南包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量，達(dá)到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫(kù)存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫(kù)存量最少的三亞需要24個(gè)月消化，海口庫(kù)存消化周期需要50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月，最嚴(yán)重的陵水需要101個(gè)月。

　　雖然在此之前，海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人已對(duì)此否認(rèn)，表示數(shù)據(jù)存在重復(fù)統(tǒng)計(jì)情況，很多擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有形成實(shí)際潛在供應(yīng)的情況。

　　但是，根據(jù)海南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現(xiàn)了多起開(kāi)發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標(biāo)志性樓盤(pán)。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，一方面由于部分城市在房地產(chǎn)調(diào)控前的非理性發(fā)展，以致在連續(xù)調(diào)控后出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，因海南旅游地產(chǎn)的特殊性，旅游熱潮逐漸消退，房屋空置率逐漸提高，但部分“候鳥(niǎo)”社區(qū)出現(xiàn)高空置率屬合理情況。

　　海南克而瑞咨詢中心總經(jīng)理王路指出，海南國(guó)際旅游島作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，應(yīng)適當(dāng)放寬民間資本進(jìn)入旅游資本市場(chǎng)的條件，由于海南獨(dú)特的旅游地產(chǎn)資源，宜采取更為有效的舉措精準(zhǔn)調(diào)控，樓市調(diào)控政策不能“一刀切”。

　　王路說(shuō)，海南國(guó)際旅游島的旅游地產(chǎn)發(fā)展主要依賴內(nèi)地購(gòu)買(mǎi)力，國(guó)家樓市調(diào)控政策中限貸限購(gòu)政策對(duì)旅游地產(chǎn)影響極大，國(guó)家應(yīng)針對(duì)國(guó)際旅游島個(gè)案進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控：放寬個(gè)人購(gòu)買(mǎi)貸款政策，減少住宅用地審批比例，提高服務(wù)配套用地建設(shè)比例，提高房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻等。

　　記者手記：地處亞熱帶的海南，四季如夏，擁有國(guó)內(nèi)最稀缺的自然資源，是國(guó)人度假旅游的休閑圣地。但就是這樣一個(gè)令人垂涎之地，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻已經(jīng)過(guò)數(shù)輪起起伏伏。