一季度一線城市

土地出讓收入料大增

今年一季度開發(fā)商涌入一線城市拿地，地價快速升溫，一季度一線城市土地出讓金收入料大幅增加。業(yè)內(nèi)人士認為，“國五條”地方調(diào)控細則的落地，能在一定程度上穩(wěn)定房價預(yù)期，開發(fā)商未來拿地會趨于理性。

大型房企集中拿地

上海土地市場3月再現(xiàn)火爆場面，僅上周就成交7幅地塊，總金額達到61.77億元，參與競買者眾多，競價十分激烈，一些中型房企不惜重金拿地。

浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一處地塊被九龍倉旗下雄智控股以13.06億元競得，折合樓面價13340元/平方米，溢價率達32.45%，樓面價距目前周浦片區(qū)商品房價格相差不大。上海寶山區(qū)羅店中心鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)一處住宅地塊競拍激烈，有萬科、金地、朗詩及福建的三家企業(yè)參與競拍，最終福建正榮集團經(jīng)過80輪競價，以總價13.5億元奪該地塊，樓面價12149元/平方米，溢價41%。

2月綠地、萬科、金地等企業(yè)紛紛在北京、廣州拿地，而且拿地總額較高，綠地在廣州新增的天河區(qū)黃埔大道金融城起步區(qū)兩幅地塊，總拿地金額高達64億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布報告指出，2013年2月北京等一線城市土地成交面積合計為811.6萬平方米，環(huán)比下降24.1%，同比增長17%；土地成交均價為3882元/平方米，環(huán)比增長35.2%，同比則增長161%。易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示，綜合來看，2月一線城市土地成交量較1月有所下降，主要受到春節(jié)長假因素影響。但部分城市成交價格大幅上升，主要是近期一線城市房價漲幅引領(lǐng)全國，使得房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在一線城市集中拿地。部分大型房企布局重點回到一二線城市，導(dǎo)致一線城市土地市場表現(xiàn)活躍。

土地出讓收入增加

在房價上漲的推動下，開發(fā)商踴躍買地，地方政府的推地?zé)崆楦邼q，一季度一線城市土地出讓金收入大幅增加。

2月16日，春節(jié)長假后第一天，北京市土地儲備中心就一次性掛出12宗住宅用地。來自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月北京經(jīng)營性用地共成交28宗，土地出讓金合計234.3億元，環(huán)比減少3%，同比增幅高達455%。其中居住類用地出讓16塊，土地出讓金為167.8億元。北京土地出讓收入已經(jīng)連續(xù)兩個月超過200億元。1月、2月的土地出讓金累計達475.8億元，相當(dāng)于2012年全年土地出讓收入647.9億元的七成。

鏈家地產(chǎn)市場部分析師張旭表示，2013年年初北京土地市場一反常態(tài)，加大了土地供應(yīng)力度，導(dǎo)致年初土地成交小高峰的出現(xiàn)。同時，北京今年以來入市的地塊起始價普遍較高。朝陽區(qū)孫河兩宗地塊起始樓面價均為19500元左右。

與北京土地市場略有不同，上海的土地成交因供應(yīng)不足而呈現(xiàn)出“量減價升”的現(xiàn)象。搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月上海共成交經(jīng)營性用地12宗，成交面積共計34.44萬平方米，同比減少13.54%；成交金額共計36.68億元，同比增加17.33%，地價上漲明顯。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高珊認為，本輪調(diào)控開始之后，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了較長一段時間低迷，大部分房企對于土地市場“心有余而力不足”。隨著市場轉(zhuǎn)好，房企購地意愿增強。

不過，對于一線城市土地市場走勢，房企之間仍有分歧。克而瑞研究中心分析認為，當(dāng)前各地相關(guān)國五條細則還未完全落地，部分房企對此持觀望態(tài)度，在拿地策略上也較謹慎。

地產(chǎn)股估值或持續(xù)承壓

首個“國五條”地方調(diào)控細則日前亮相。分析人士預(yù)計，地方調(diào)控細則將進入密集出臺期，將給地產(chǎn)板塊投資者情緒帶來明顯負面影響，短期地產(chǎn)股估值仍將處于嚴重承壓狀態(tài)中。同時，調(diào)控將加劇地產(chǎn)業(yè)“洗牌”進程。從2012年年報情況看，在行業(yè)調(diào)控背景下，地產(chǎn)股業(yè)績出現(xiàn)了明顯分化，一線地產(chǎn)股業(yè)績增速喜人，二三線地產(chǎn)股良莠不齊。由此看，政策壓力有可能給投資者中線布局龍頭地產(chǎn)股提供較好的機會。

調(diào)控預(yù)期抑制地產(chǎn)股

近期地產(chǎn)股明顯承壓。統(tǒng)計顯示，從1月31日至3月26日收盤，申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌了10.33%，出現(xiàn)了比較明顯的調(diào)整。但從政策預(yù)期的角度看，地產(chǎn)股短期仍存在較大的調(diào)整動能。

3月25日，廣東省政府網(wǎng)站發(fā)布了《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。分析人士認為，這表明市場即將迎來“國五條”地方細則密集出臺期。

對于房地產(chǎn)板塊來說，地方細則相繼出臺將持續(xù)給相關(guān)個股帶來政策性壓力，場內(nèi)外資金情緒短期對地產(chǎn)股很難尋覓到轉(zhuǎn)向樂觀的契機。資金情緒難以樂觀，意味著地產(chǎn)板塊的估值水平在現(xiàn)階段難以出現(xiàn)明顯提升，盡管當(dāng)前估值水平已處于歷史低位。據(jù)WIND資訊統(tǒng)計，當(dāng)前地產(chǎn)股的整體市盈率（TTM）為14.35倍，處于2000年以來的最低水平，甚至明顯低于2008年四季度的大部分時間。

行業(yè)分化顯布局機會

當(dāng)然，作為對上下游影響極大的國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，政策對地產(chǎn)行業(yè)形成長期調(diào)控高壓態(tài)勢的可能性較小。有分析人士指出，在當(dāng)前房價上漲預(yù)期強烈的背景下，政策對地產(chǎn)行業(yè)肯定是“以壓為主”，但未來隨著調(diào)控效果顯現(xiàn)以及地產(chǎn)市場適度降溫，“有保有壓”預(yù)計將成為政策常態(tài)。這提示投資者，當(dāng)前政策高壓導(dǎo)致的地產(chǎn)板塊整體估值偏低，可能為中線布局優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股提供了較好機會。

考慮到地產(chǎn)板塊整體估值短期走高難度較大，因此那些在調(diào)控背景下業(yè)績?nèi)杂型�保持穩(wěn)定增長的公司，應(yīng)該成為逢低布局的首選。從2012年業(yè)績看，據(jù)WIND資訊統(tǒng)計，45家已經(jīng)公布年報的房地產(chǎn)上市公司2012年凈利潤的平均同比增速為-4.75%�？梢姡�在樓市調(diào)控的背景下，地產(chǎn)公司整體業(yè)績增長不如人意。但龍頭地產(chǎn)公司呈現(xiàn)出了另外一番景象，如萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等一線地產(chǎn)股2012年凈利潤的同比增速都保持在30%左右的高位。

由此可見，調(diào)控時代的地產(chǎn)行業(yè)增長路線圖初露端倪，即具備規(guī)模優(yōu)勢的一線房地產(chǎn)開發(fā)商，具備更強的抗系統(tǒng)性風(fēng)險能力，不僅能夠最大限度的保持盈利增長，從中期看更可能因為行業(yè)的劇烈“洗牌”而明顯受益。分析人士認為，“招保萬金”等一線地產(chǎn)股目前階段已經(jīng)具備了較高的股價安全邊際，中線逢低布局的窗口或許正逐漸開啟。張昊 張敏 萬晶 姚軒杰