自去年下半年以來，國(guó)內(nèi)各主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)紛紛回暖，銷售與房?jī)r(jià)齊升。尤其是歲末年初，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)更為兇猛。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，百城（新建）住宅平均價(jià)格已達(dá)到9893元/平方米，是2012年6月以來的連續(xù)9月上漲，且同比環(huán)比價(jià)格漲幅也較上月大幅擴(kuò)大，尤其是北京等一線城市，儼然又是房?jī)r(jià)暴漲的開端。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，決策層終于“按捺不住”，重拳出擊，于近日公布了“新國(guó)五條”及細(xì)則，開啟了打壓房地產(chǎn)泡沫的新局面。其中，主要是繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；以及對(duì)出售自有住房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

對(duì)于此項(xiàng)新政，尤其是對(duì)從嚴(yán)按差額的20%征收這項(xiàng)規(guī)定，市場(chǎng)眾說紛紜，質(zhì)疑聲此起彼伏。實(shí)際上，這項(xiàng)規(guī)定并非新政策，只是去掉了過去實(shí)施中的另一選項(xiàng)，即按成交價(jià)的1%繳納稅費(fèi)，可以說是對(duì)過去實(shí)際操作漏洞的填補(bǔ)。另外，打壓房地產(chǎn)泡沫也非中國(guó)獨(dú)有，例如近期新加坡、中國(guó)香港也在推出多輪調(diào)控政策打壓房?jī)r(jià)。

對(duì)于新國(guó)五條政策的質(zhì)疑，主要原因在于該政策可能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是賣方市場(chǎng)，供給不能及時(shí)保證，特別是北京這樣核心城區(qū)以二手房交易為主的城市，20%的個(gè)稅政策會(huì)使得賣方者惜售，并最終將交易成本轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，推高新房?jī)r(jià)格以及租金價(jià)格。此外，還可能誤傷改善房的剛性需求。

對(duì)此擔(dān)憂，筆者認(rèn)為并非杞人憂天。然而，新措施的提出也為過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一枚鎮(zhèn)定劑，對(duì)打壓非理性購(gòu)房與投機(jī)投資行為都有很好的抑制作用，防止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)積聚。畢竟早前房?jī)r(jià)的大幅上漲，也有部分原因是購(gòu)房者對(duì)于政策出盡的預(yù)期。

同時(shí)，在經(jīng)歷了連續(xù)幾個(gè)月房?jī)r(jià)的瘋狂上漲之后，新一屆領(lǐng)導(dǎo)人能在上任伊始，出重手推出嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，彰顯了新一屆中央政府打擊房地產(chǎn)泡沫的決心。畢竟國(guó)際上已有太多房地產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)濟(jì)衰退的案例，如90年代的日本泡沫破滅后進(jìn)入了“衰退的十年”、美國(guó)的次貸危機(jī)波及全球金融與經(jīng)濟(jì)、西班牙的房?jī)r(jià)下跌在財(cái)政惡化之時(shí)觸發(fā)了金融風(fēng)暴等案例。因此一旦國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫持續(xù)下去，未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架，后果不堪設(shè)想。

因此，筆者認(rèn)為，此時(shí)打響更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，是新政府打壓房地產(chǎn)泡沫，防止投資投機(jī)性需求的重要一步，是值得肯定的。但未來要打破房?jī)r(jià)只漲不跌的神話，僅僅依靠國(guó)五條顯然不夠，也需要通過實(shí)施政策組合拳，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)調(diào)控的作用。筆者認(rèn)為，更多的措施可以包括以下幾個(gè)方面：

一是在2013年推出房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市至所有一線城市，3套以上住房存量都要納稅。如今國(guó)內(nèi)僅有重慶與上海兩個(gè)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年上海征收的房產(chǎn)稅僅為24.6億元，不足當(dāng)年土地出讓金的3%。重慶一年的房地產(chǎn)稅額也僅有一億元，更是杯水車薪。因此，考慮未來房產(chǎn)稅擴(kuò)容，增加多套房產(chǎn)的持有成本，有助于減少房屋空置率，為二手市場(chǎng)增加供給，平抑房?jī)r(jià)上漲。

二是引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商建中小戶型住宅，滿足剛性需求。比如，提供土地用以住宅用地的開發(fā)；對(duì)中小戶型住宅項(xiàng)目建設(shè)放開貸款。同時(shí)，嚴(yán)格落實(shí)征收土地增值稅，以提高開發(fā)商囤地的成本，將更多的土地利用起來，提供新房供給。

三是加大保障房建設(shè)，且確保公平分配。對(duì)于中國(guó)來講，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍需要雙軌統(tǒng)籌，盡量對(duì)保障性住房建設(shè)給予政策支持，并確保公平分配，便有助于解決低收入群體的住房問題。

四是打擊行政腐敗，早日實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)公開。有報(bào)道稱，在不久前中紀(jì)委向中央通報(bào)“反腐敗斗爭(zhēng)工作的新動(dòng)向”時(shí)提到，去年11月中旬以來，大陸45個(gè)大中城市出現(xiàn)一股拋售豪華住宅、別墅等新動(dòng)向，且狀況空前，部分業(yè)主為國(guó)家公職人員和國(guó)有企業(yè)高層。這說明，腐敗也是導(dǎo)致房產(chǎn)向權(quán)貴階層聚集的重要因素。繼續(xù)加大腐敗整治力度，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為同樣有積極的遏制作用。

五是從中期來看，促進(jìn)城鎮(zhèn)化，平衡各地教育、衛(wèi)生、文化、就業(yè)等資源的公平分配，尤其是鼓勵(lì)中小城市發(fā)展，防止資源過度向一線城市傾斜，縮小二三線城市與一線城市的差距等，也對(duì)降溫一線城市房?jī)r(jià)具有重要意義。

總之，筆者認(rèn)為，要想打壓投資投機(jī)性需求，打破房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的迷局，需要多項(xiàng)政策協(xié)調(diào)配合。也只有這樣，才能防止經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。僅就這一意義來講，“新國(guó)五條”只是打響了新一屆決策層打壓房地產(chǎn)泡沫的“第一槍”。從其雷厲風(fēng)行的手段來看，更多的措施很快會(huì)推出。

沈建光博士為瑞穗證劵亞洲公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

來源：財(cái)經(jīng)網(wǎng)