我們?cè)?月份各地方的“國(guó)五條”細(xì)則尚未落地時(shí)曾分析，基于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，且目前經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定還離不開房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的穩(wěn)健，本次房地產(chǎn)調(diào)控雖在兩會(huì)前夕由國(guó)務(wù)院的“國(guó)五條”重重提起，但可能會(huì)被地方性細(xì)則“輕輕放下”。因?yàn)�，�?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型需要以經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定為前提條件和必要基礎(chǔ)，目前時(shí)期經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定還“割不掉”房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，我們通過(guò)對(duì)未來(lái)五年房產(chǎn)的供需分析認(rèn)為，即使實(shí)施嚴(yán)格調(diào)控，未來(lái)五年全國(guó)房?jī)r(jià)整體上也是易漲難跌，土地資源日益稀缺的一線城市房?jī)r(jià)更是存在進(jìn)一步上漲的壓力。始于去年四季度的本輪房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力來(lái)自于2011年年初第九次調(diào)控后，剛性需求從觀望等待再到累積的爆發(fā)，也是前兩年土地供給減少、房企去庫(kù)存進(jìn)入尾聲后導(dǎo)致供需失衡的結(jié)果，非政策性調(diào)控所能改變這一局面。這個(gè)背景，再加上土地資源供給空間有限的預(yù)期，任何增加房地產(chǎn)交易成本的政策都會(huì)助漲房?jī)r(jià)。

　　綜觀各地方性調(diào)控細(xì)則，就有把“不超過(guò)GDP增速”，或者是“不超過(guò)人均可支配收入實(shí)際漲幅”作為新的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。這又給市場(chǎng)和社會(huì)營(yíng)造了一個(gè)新的預(yù)期：由于“十二.五”規(guī)劃明確未來(lái)五年的人均收入水平將翻番，許多地方政府也都制定了“收入增速超GDP增速”的目標(biāo)。人均實(shí)際收入是人均收入剔除通脹后的概念，假設(shè)未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)年均增速為7.8%，“收入增速超GDP”的增速為8%，年均通脹率在2%，則“人均可支配收入”年均漲幅為6%，這實(shí)際上正是“五年翻番”的概念，進(jìn)而意味著“漲幅不超過(guò)人均可支配收入實(shí)際增幅”的房?jī)r(jià)將繼續(xù)看漲。因此，從抵抗通脹角度來(lái)看，房產(chǎn)仍是最穩(wěn)妥、預(yù)期最明確的資產(chǎn)配置首選，在有資產(chǎn)配置能力的階層，“戶均兩套房”將可能逐步成為家庭資產(chǎn)配置的“標(biāo)配”。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)有“買漲不買跌”的機(jī)制，設(shè)置“20%所得稅”等二手房交易障礙在房?jī)r(jià)預(yù)期看漲的背景下無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步刺激一手房的交易量。目前，我們前期分析的“調(diào)控細(xì)則落地，地產(chǎn)股即回穩(wěn)”、“房產(chǎn)熱賣撬動(dòng)地產(chǎn)股一季報(bào)行情”的效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)�；�于上游強(qiáng)周期行業(yè)、中游制造業(yè)受累于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，景氣度仍低迷，銀行等金融類公司增長(zhǎng)減速的趨勢(shì)明確，以醫(yī)藥、環(huán)保等為代表的成長(zhǎng)性預(yù)期明確的行業(yè)估值水平又太高，小市值股與主題類股票普遍存在估值風(fēng)險(xiǎn)釋放的壓力，即使運(yùn)用“排除法”策略，估值低廉、盈利可靠、預(yù)期明確的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股實(shí)際上也已經(jīng)是目前A股相對(duì)可靠的“安全墊”，“大市看地產(chǎn)”的邏輯仍在。

　　在實(shí)體投資收益率下降、理財(cái)產(chǎn)品正被規(guī)范和收縮的背景下，如果“買不了房，可以買地產(chǎn)股”邏輯能逐步成為市場(chǎng)的新策略，則是大市之幸運(yùn)，其他主題性行情也有了興風(fēng)作浪的基礎(chǔ)。（阿琪）

(來(lái)源:上海證券報(bào))