北京“國(guó)五條”細(xì)則落地一月有余，二手房成交量大幅回落近9成，全市成交均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比回落。新增房客源減少，成交以剛需為主。新政實(shí)施后，二手住宅市場(chǎng)觀望情緒濃厚，漲價(jià)現(xiàn)象減弱，呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)同降的趨勢(shì)。

　　現(xiàn)象：

　　新政后二手房交易低迷

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，4月全市二手住宅網(wǎng)簽5212套，環(huán)比下降 88.1%。而在價(jià)格方面，4月北京二手住宅成交均價(jià) 26550元/平米，環(huán)比下降 3%。進(jìn)入5月，市場(chǎng)成交情況雖有溫和爬升的趨勢(shì)，但預(yù)計(jì)增長(zhǎng)幅度不大。對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊說，從近期市場(chǎng)整體表現(xiàn)可以看出，無(wú)論是價(jià)格還是成交量，4月份很可能就是全年的最底部。

　　從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家中介門店反饋情況來看，近期二手住宅能夠成交的多為免稅、低稅房源，議價(jià)空間小。進(jìn)入5月份第一周，客戶雖明顯增多，成交量也有所回升，其中免稅房最受青睞，但總體市場(chǎng)仍處于觀望之中。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭對(duì)此分析稱，從新政后首月的市場(chǎng)特點(diǎn)看，呈現(xiàn)四個(gè)典型的變化。第一，4月信貸新政落實(shí)，貸款占比有所上漲，但較新政前正常水平下降超10個(gè)百分點(diǎn)。第二，新政后本地購(gòu)房居民占比降至8成以下。當(dāng)前選擇觀望的購(gòu)房群體，多為受到20%個(gè)稅影響的改善性需求。而當(dāng)前剛需為主的成交中，房源多為“滿五年唯一住宅”，或是業(yè)主在2011年調(diào)控后所購(gòu)，個(gè)稅成本較低。第三，新增房源持續(xù)減少，3月的高成交使得可售二手房存量出現(xiàn)明顯下滑。供需矛盾有所加深，房?jī)r(jià)下降的動(dòng)力并不足，如果考慮賣方將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁買方的習(xí)慣，新政后購(gòu)房者壓力有可能不降反升。第四，排除結(jié)構(gòu)性影響，二手住宅短期內(nèi)還無(wú)法進(jìn)入“降價(jià)”通道。

　　探因：

　　預(yù)期決定市場(chǎng)走勢(shì)

　　在剖析4月份二手住宅市場(chǎng)的真實(shí)狀況時(shí)，張旭指出，需考慮到新政前后引起的市場(chǎng)波動(dòng)以及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的變化。

　　首先，成交量大幅下滑，是因?yàn)?月份極度透支了4月份的部分網(wǎng)簽和需求。而市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，整體需求釋放規(guī)模迅速縮小。預(yù)計(jì)這種觀望情緒會(huì)在具體政策落實(shí)或價(jià)格走勢(shì)趨于明朗的階段才有所緩解。

　　其次，4月份市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。改善性需求大部分處于觀望狀態(tài)，剛需則正常釋放，其比例大幅提高。從數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)看，改善性需求集中的市區(qū)、大戶型、高價(jià)項(xiàng)目成交占比減少。因此，全市網(wǎng)簽平均面積降低，成交均價(jià)被結(jié)構(gòu)性拉低。

　　綜合來看，目前影響二手住宅市場(chǎng)未來趨勢(shì)的因素，取決于新政執(zhí)行后所引發(fā)的市場(chǎng)預(yù)期。預(yù)計(jì)5月以后，二手住宅市場(chǎng)成交量會(huì)有所回升，但不會(huì)恢復(fù)到調(diào)控前的成交水平。記者 袁顯峰