房地產調控對于我國經濟社會發(fā)展具有顯而易見的重要性。房地產調控措施如果重在“堵”而非“疏”，其結果將是治標不治本、治得了一時治不了一世。

如何治理作為投資、投機手段的房地產，需要分析投資房地產的機會成本，也就是如果不投資于房地產而投資于其他渠道所能獲取的最高收益。如果機會成本很高，投資、投機于房地產的資金自然就會減少。如果目前的高房價真是由于投資、投機需求所導致的，那么提高投資房地產的機會成本，房價也就回歸合理水平。

首先來看投資于實體經濟或者實業(yè)經營所能獲得的收益。民間和政府都期望能引導資金投資于實業(yè)經營。然而現實情況是，一些因素讓實業(yè)經營幾乎無利可圖。在成本方面，工資上升等市場化的成本并不可怕，可怕的是各種非市場化的成本，對我國目前的經濟現實而言，其中尤其重要的一點是腐敗與尋租。腐敗與尋租不僅讓企業(yè)財務成本高企，而且還讓企業(yè)經營處于不確定之中，“企業(yè)家精神”被消磨。

一些行業(yè)的壟斷讓經營環(huán)境惡化、市場受限。壟斷不僅包括全國性、行業(yè)性壟斷，還包括地方政府進行市場分割、偏袒關系企業(yè)所制造的微觀、局部性壟斷。這些壟斷都會限制企業(yè)的市場進入以及市場開拓能力，從而抑制企業(yè)收入增長。

其次，我國目前的資本管制又讓民間資金難以走出國門。實業(yè)經營與走出國門，前后兩道門都被堵死了，沒有了投資出口的民間資金也就成為了胡同里的困獸。

在此情形下，民間資金唯一的發(fā)泄出口就是各種“炒”。任何東西都可能成為投資或投機的對象，尤其是那些供給受限的商品。因此，民間資金（無論是來自巨富還是來自稍有閑錢的中產家庭）大量投資、投機于房地產，根本原因是資金沒有更優(yōu)的出口，投資房地產的機會成本極低。以房產稅來影響投資行為從而作為治理高房價的手段，本質與限購無異，都是采取的“堵”而非“疏”的方針。雖然房產稅可能降低投資房地產的期望收益，但在其他投資方式幾無收益的情況下，經過輕微稅收調整的房地產投資收益仍會高于其他投資方式。只要投資于房地產的最終收益仍然最高，以房產稅治理高房價的目標就難以實現。

真正的釜底抽薪治本之策，應該是“疏”，讓民間資金有其他合適的出口。上策應該是讓實業(yè)經營有利可圖，從而將資金引入真正創(chuàng)造價值的實體經濟。純粹的投機、炒作不僅不創(chuàng)造價值，浪費寶貴的財務資源，更重要的損失是炒作讓價格喪失信號功能，破壞市場配置資源的有效性。這種資源配置效率的損失是全局性的，近年我國多個行業(yè)的市場秩序輪番被游資炒作所破壞就是明證，值得重視。

引導民間資金投入實業(yè)經營的“疏”的措施主要包括兩個方面內容:一方面，厲行法治，清除尋租腐敗，清理不合理稅費，規(guī)范行政、提高行政效率，切實降低實業(yè)經營成本;另一方面，消除各種壟斷，改善企業(yè)經營環(huán)境，讓企業(yè)能公平地在市場上競爭。

所以，治理高房價的治本之策，（更進一步地，治理做困獸之斗的國內游資帶來的一系列負面影響的治本之策），在于深化改革，建設高質量的法治化的市場經濟。（作者系對外經濟貿易大學博士）

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