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-目前起到一定效果的各種以“限”為主的調(diào)控政策,難以改變?nèi)藗儗?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。未來(lái)樓市調(diào)控,在努力增加市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí),應(yīng)更加重視市場(chǎng)預(yù)期

市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

上半年,北京新建住宅簽約量為近4年來(lái)最高

盡管“國(guó)五條”出臺(tái)后,一線城市紛紛實(shí)施了升級(jí)版限購(gòu)令,但上半年各地房?jī)r(jià)還是呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的走勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量仍有65個(gè)。相比“國(guó)五條”剛剛落地的3月,環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所下降,平均漲幅也由1.09%放緩到5月份的0.91%,但同比漲幅仍在繼續(xù)沖高,新建商品住宅平均同比漲幅達(dá)5.65%。

其中,北上廣深等一線城市仍是房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市。以北京為例,上半年新建住宅簽約超過(guò)6.2萬(wàn)套,同比上漲約28%,是近4年來(lái)上半年同期的最高值。

相比新房市場(chǎng),二手房市場(chǎng)顯得更為熱鬧。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),上半年北京二手住宅成交量約為9.5萬(wàn)套,比去年同期大幅上漲70.6%。

受“國(guó)五條”中對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個(gè)人所得稅政策的影響,二手房市場(chǎng)在政策出臺(tái)前后出現(xiàn)了大起大落的走勢(shì)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示,今年1—2月二手房市場(chǎng)延續(xù)了去年的回暖勢(shì)頭,量?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)。3月受政策影響,為了躲避高額個(gè)稅,供需雙方搶搭末班車(chē),成交出現(xiàn)暴漲,透支了部分需求。從4月開(kāi)始,隨著新政落地,市場(chǎng)重新開(kāi)始觀望,二手房交易轉(zhuǎn)向低迷,價(jià)格漲勢(shì)也有所放緩。

在房?jī)r(jià)上漲壓力不減的同時(shí),土地市場(chǎng)也持續(xù)活躍,全國(guó)一、二線城市土地溢價(jià)率明顯上漲,廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)格新高。6月中旬以來(lái),南京、廣州、上海、重慶、武漢也有多宗地塊高溢價(jià)集中成交。土地價(jià)格居高不下,無(wú)疑增加了房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力。

土地市場(chǎng)的火熱,既反映出企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期,也反映出房地產(chǎn)企業(yè)的資金面仍然比較寬裕。上半年,各大房企紛紛交出了近年來(lái)最為亮麗的半年成績(jī)單。

在已經(jīng)發(fā)布半年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)的18家上市房企中,有8家銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)漲幅超過(guò)100%,13家公司預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)漲幅超過(guò)30%。從A股上市公司一季度財(cái)報(bào)的數(shù)據(jù)分析,一、二線房地產(chǎn)企業(yè)短期資金鏈相對(duì)寬裕,其中一線企業(yè)尤為充裕;同時(shí)房企海外融資十分積極,企業(yè)仍有擴(kuò)張動(dòng)力。在資金面寬裕的情況下,開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力不足。這也是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要原因。

“錢(qián)荒”或成變數(shù)

投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將有所減少,房?jī)r(jià)下行壓力或增加

開(kāi)發(fā)商看好后市,而央行近期進(jìn)行的儲(chǔ)戶(hù)調(diào)查顯示,對(duì)于三季度房?jī)r(jià),有34.1%的居民預(yù)期“上漲”,45.3%的居民預(yù)期“基本不變”。當(dāng)前市場(chǎng)再次出現(xiàn)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)一致看漲的現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,在地價(jià)居高不下,股市、黃金等投資市場(chǎng)低迷,開(kāi)發(fā)商不缺錢(qián),各方預(yù)期又一致看漲的情況下,下半年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然較大�！皬谋本┒�手房市場(chǎng)的走勢(shì)看,盡管3月份以后這幾個(gè)月成交量都不超過(guò)1萬(wàn)套,但仍在逐月增長(zhǎng),這說(shuō)明市場(chǎng)在逐漸恢復(fù)�！�

然而,5月下旬開(kāi)始的一場(chǎng)資金面的“錢(qián)荒”,可能對(duì)這種一致看漲的預(yù)期產(chǎn)生沖擊。一位房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者,近期來(lái)咨詢(xún)買(mǎi)房貸款事項(xiàng)的客戶(hù)多了起來(lái),大多擔(dān)心目前銀行“錢(qián)荒”會(huì)不會(huì)影響他們購(gòu)房貸款。同時(shí),目前北京部分銀行首次購(gòu)房商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率已從8.5折提高到9折或9.5折,說(shuō)明購(gòu)房貸款的難度在增加。

“錢(qián)荒”所反映的流動(dòng)性偏緊,對(duì)目前看似寬松的開(kāi)發(fā)商資金鏈也會(huì)產(chǎn)生一定沖擊。張大偉認(rèn)為,隨著流動(dòng)性緊張的內(nèi)在壓力以及政府對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較高的地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的控制,投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將會(huì)有所減少,開(kāi)發(fā)商不得不通過(guò)以?xún)r(jià)換量的方式來(lái)保證維持運(yùn)轉(zhuǎn),房?jī)r(jià)下行壓力可能增加。受此影響,下半年樓市銷(xiāo)售可能會(huì)低于預(yù)期。同時(shí),銀行資金緊張,將明顯影響購(gòu)房者貸款,而開(kāi)發(fā)商的資金成本也將相應(yīng)增加,有可能加快預(yù)售回籠資金,有望改善市場(chǎng)的短期供需。

顯然,這場(chǎng)“錢(qián)荒”增加了下半年樓市的未知因素,一些嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整戰(zhàn)略,搶先出貨。

位于北京亦莊馬駒橋地區(qū)的珠江四季悅城(樓盤(pán)資料 業(yè)主論壇)項(xiàng)目,近期將以低至10800元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,而其項(xiàng)目周邊地區(qū)房?jī)r(jià)都已超過(guò)20000元/平方米。值得注意的是,亦莊馬駒橋地區(qū)附近的臺(tái)湖地區(qū)地價(jià),6月份剛剛經(jīng)歷了一場(chǎng)拿地?zé)岢?多家開(kāi)發(fā)商平均拿地價(jià)格都在13000元/平方米左右。該項(xiàng)目低價(jià)入市,無(wú)疑將對(duì)這一區(qū)域的價(jià)格和預(yù)期產(chǎn)生較大沖擊。

北京市房協(xié)有關(guān)專(zhuān)家表示,在資金面突然趨緊的情況下,對(duì)于大企業(yè)而言,保持現(xiàn)金流充裕比追求個(gè)別項(xiàng)目的利潤(rùn)更為重要。目前個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)低價(jià)入市,說(shuō)明在房地產(chǎn)一線企業(yè)的陣營(yíng)里,對(duì)后市的預(yù)期正在出現(xiàn)分化。

重視預(yù)期管理

讓人們對(duì)調(diào)控的長(zhǎng)期效果有信心

上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分化仍然明顯,房?jī)r(jià)地價(jià)上漲壓力主要集中在一線城市。“一線城市集中了各種優(yōu)質(zhì)資源,人口聚集效應(yīng)過(guò)強(qiáng),這從根本上導(dǎo)致了這些城市房?jī)r(jià)易漲難跌�！比A北珠江公司副總經(jīng)理趙津說(shuō)。

事實(shí)上,一線城市對(duì)“國(guó)五條”新政的執(zhí)行力度比其他城市明顯嚴(yán)格,出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則也更為嚴(yán)厲。據(jù)統(tǒng)計(jì),北京目前約有兩成左右的二手房交易執(zhí)行了繳納20%個(gè)人所得稅的政策。新政出臺(tái)后,在信貸和稅收政策的綜合影響下,成交量大幅萎縮,改善性需求受抑制最為明顯,但二手房房源供應(yīng)量也出現(xiàn)更為明顯的萎縮,削弱了調(diào)控效果。

而行政色彩更為濃厚的新建住宅限價(jià)政策,在實(shí)際執(zhí)行中,也遭遇了部分項(xiàng)目通過(guò)另簽精裝修合同等方法來(lái)提高售價(jià),實(shí)際執(zhí)行效果打了折扣。

“盡管調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)格,但我們看到,地價(jià)上漲、資金比較寬松、供求緊張……導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的各種因素目前依然存在,如果資金面不出大問(wèn)題,一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大,也凸顯了調(diào)控的難度。”趙津說(shuō),一線城市的調(diào)控必然會(huì)常態(tài)化,但要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)健康發(fā)展的調(diào)控目標(biāo),調(diào)控政策本身也應(yīng)該做一些調(diào)整。

“要分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì),必須理解,住宅作為一種兼具投資和消費(fèi)屬性的耐用品,它的價(jià)格不僅取決于當(dāng)期的供求關(guān)系,也取決于預(yù)期需求與潛在供給之間的邊際缺口。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示。

巴曙松認(rèn)為,樓市的預(yù)期需求對(duì)收入增長(zhǎng)、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度,這就意味著兩者之間的缺口常常存在,并且很容易在短期內(nèi)突然放大。在這種情況下,如果調(diào)控只是著力于調(diào)節(jié)當(dāng)前的供求關(guān)系,而不能有效控制需求預(yù)期或擴(kuò)大潛在供給,那么調(diào)控的效果往往十分有限,甚至?xí)�成為房�(jī)r(jià)上行的推手。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,目前起到一定效果的各種以“限”為主的調(diào)控政策,難以改變?nèi)藗儗?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。未來(lái)樓市調(diào)控,在努力增加市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí),應(yīng)更加重視市場(chǎng)預(yù)期。在“國(guó)五條”的一系列政策中,專(zhuān)門(mén)提出要加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期管理,正是看到了預(yù)期的重要性。下一階段,應(yīng)進(jìn)一步穩(wěn)定政策、強(qiáng)化政策的落實(shí)和執(zhí)行、加強(qiáng)市場(chǎng)信息的公開(kāi)透明和及時(shí)發(fā)布,抓緊推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅擴(kuò)圍等長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。只有這樣,人們才能對(duì)調(diào)控的長(zhǎng)期效果有信心,預(yù)期才能更穩(wěn)定。